من المحتمل أن أي شخص حاول شراء منزل أو بيعه قد سمع الكثير عن القيمة السوقية العادلة للممتلكات أو FMV. وبالمثل ، فإن أي شخص يتعين عليه دفع ضرائب على عقار أو اقتطاع خصم على الممتلكات يحتاج إلى العثور على FMV. بالمناسبة ، هذا هو أيضا المصطلح الشائع في سوق الاستثمار العقاري. لسوء الحظ ، لا توجد طريقة سهلة أو عالمية لتحديد القيمة السوقية للعقارات. ومع ذلك ، فإن كل تقييم للسوق يأتي تقريبًا إلى عاملين: تقييمات العقارات والمبيعات المماثلة الأخيرة.
اقتصاديات القيمة السوقية
تنشأ قيمة كل سلعة في اقتصاد السوق من عملية اكتشاف. يقترح المنتجون والبائعون قيمًا افتراضية ويأملون في العثور على مشترين لهم تقييمات مماثلة. من ناحية أخرى ، يقوم المستهلكون بالمزايدة أو بخفض الأسعار بناءً على تفسيراتهم المتغيرة لقيمة البضائع. هذه العملية غير كاملة ومتغيرة باستمرار.
بالنسبة للعقار ، فإن هذا يعني أن على المشتري أن يقيّم العقار أكثر من المال الذي يتاجر به. في الوقت نفسه ، يجب على البائع تقييم العقار بأقل من الأموال المعروضة.
التقييمات والمبيعات المقارنة
التقييمات هي ببساطة آراء مهنية ذات قيمة. أثناء عملية بيع المنازل ، يقوم البنك الذي يقوم بتقديم قرض المنزل عادةً بتحديد المثمن لإبداء الرأي حول قيمة العقارات اعتبارًا من تاريخ محدد. المبيعات المقارنة ، والمعروفة أيضًا باسم "بيانات السوق" ، هي الطريقة الأكثر شيوعًا للوصول إلى القيمة السوقية. هنا ، تتم مراجعة المبيعات الأخيرة لخصائص القوام المماثلة لإبلاغ الحكم.
مصلحة الضرائب المنشور 561
منشور قانون الضرائب الساري للقيمة السوقية العادلة للعقار هو منشور مصلحة الضرائب 561. يتناول هذا المنشور جميع أنواع تقييمات الممتلكات ، مثل السيارات والقوارب والمجموعات والملابس المستعملة والأوراق المالية وبراءات الاختراع والمعاشات السنوية وغيرها الكثير ، لكنه لا تضع جانبا قسم لتحديد القيمة السوقية العقارية.
ينص المنشور 561 بشكل صريح على "أن التقييم المفصل من قبل المثمن المحترف ضروري" للتقييم الصحيح. يعتبر المثمنون ثلاثة أساليب مقبولة: نهج المبيعات المقارن أو طريقة رسملة الدخل أو طريقة الاستبدال الجديدة.
