جدول المحتويات
- ما هي الرافعة المالية؟
- طرق الوصول إلى الرافعة المالية
- مثال على الرافعة المالية
- مخاطر الروافع المالية
- سلبيات الاستفادة من العديد من الخصائص
- تجنب الاستفادة من المخاطر
- الخط السفلي
أصبح الاستثمار في العقارات وسيلة شائعة لتنويع محفظة استثماراتك. في كل مكان ننظر إليه ، يتم تذكيرنا دائمًا بفوائد شراء العقارات ، من خلال العديد من الإعلانات التجارية حول الندوات العقارية ، أو يعرض المنزل الذي يحمل القيمة المذهلة لإدارة أو استئجار العقارات المؤجرة.
لكنها ليست بهذه السهولة. بعد كل شيء ، فإن شراء عقار مستأجر لا يشبه الاستثمار في الأسهم - لا يمكنك وضع القليل هنا وهناك وتصبح مالك عقار. تحتاج إلى رأس المال للقيام بهذا الشراء. ويمكن أن تكون العملية طويلة في كثير من الأحيان. ناهيك عن جميع المخاطر التي تنطوي عليها ، وخاصة إذا كنت لا تفعل البحث. ولكن هل هناك طريقة للدخول إلى السوق من خلال زيادة ثروتك الصافية؟ حاول استخدام الرافعة المالية لصالحك. من خلال القيام بذلك ، يمكنك أن تهدر القليل من المال ، وأن تستخدم الديون لمساعدتك في تحقيق العائد.
تابع القراءة لمعرفة المزيد حول كيفية استخدام الرافعة المالية لزيادة صافي ثرواتك العقارية ، وكذلك بعض المخاطر التي تنطوي عليها. (لمزيد من المعلومات ، راجع Net Worth Tracker الخاص بـ Investopedia.)
الماخذ الرئيسية
- تستخدم الرافعة المالية رأس المال أو الدين المقترض لزيادة العائد المحتمل للاستثمار. في العقارات ، الطريقة الأكثر شيوعًا للاستفادة من استثماراتك هي من خلال أموالك الخاصة أو من خلال الرهن العقاري. تعمل الرافعة المالية لصالحك عندما ترتفع قيمة العقارات ، لكنها يمكن أن يؤدي أيضا إلى خسائر إذا انخفضت القيم. تجنب الاستفادة من المخاطر من خلال اتخاذ قرارات استثمارية سليمة والمحاسبة لمدفوعات الرهن العقاري والشواغر والاقتصاد الصعب.
ما هي الرافعة المالية؟
الرافعة المالية هي استخدام الأدوات المالية المختلفة أو رأس المال المقترض - بمعنى آخر الدين - لزيادة العائد المحتمل للاستثمار. يشيع استخدامه في كل من وول ستريت والشارع الرئيسي عند الحديث عن سوق العقارات. الرافعة المالية هي أسلوب يستخدمه كل من الأفراد والشركات لتوسيع احتمالية العوائد ، مع توسيع الجانب السلبي لأي مخاطر تنطوي عليها إذا لم تنجح الأمور.
في حين أن إمكانية تحقيق عائد جيد أمر ممكن - مثل عندما ترتفع أسعار العقارات - فإن استخدام الرافعة المالية يمكن أن يكون سيفًا ذا حدين. ذلك لأنه قد يؤدي أيضًا إلى خسائر إذا تحرك الاستثمار في الاتجاه المعاكس. في حالة أسعار العقارات ، تحدث الخسائر عندما تنخفض الأسعار.
طرق الوصول إلى الرافعة المالية
أسهل طريقة للوصول إلى الرافعة المالية هي استخدام أموالك الخاصة. في حالة وجود رهن عقاري ، تحصل على 20 ٪ من الدفعة المقدمة القياسية لك 100 ٪ من المنزل الذي تريد أن تعيش فيه. تتيح لك بعض برامج التمويل وضع أموال أقل.
الرافعة المالية: زيادة صافي الثروة العقارية الخاصة بك
مثال على الرافعة المالية
النظر في الشرط المشترك شراء العقارات من 20 ٪ دفعة أولى. هذا 100،000 دولار على الممتلكات 500،000 دولار. عن طريق إخماد 20٪ فقط من الأموال واقتراض الباقي ، يستخدم المشتري أساسًا نسبة مئوية صغيرة نسبيًا من أمواله الخاصة لإجراء عملية الشراء. الأغلبية ، لذلك ، يتم توفيرها من قبل المقرض. لهذا السبب يشير المستثمرون العقاريون في كثير من الأحيان إلى 80 ٪ المتبقية من سعر الشراء كأموال الآخرين.
دعنا نفترض أن الممتلكات تقدر بنسبة 5 ٪ سنويا. وهذا يعني أن القيمة الصافية للمقترض تنمو إلى 525،000 دولار في غضون 12 شهرًا فقط. إن مقارنة هذا المكسب بالربح من عملية الشراء التي تمت مباشرة ، دون أي قرض ، يبرز تلك القيمة لاستراتيجية الاستفادة. على سبيل المثال ، كان بإمكان المقترض نفسه استخدام مبلغ 100000 دولار لإجراء عملية شراء مدفوعة بالكامل لملكية تبلغ قيمتها 100000 دولار.
إذا افترضنا أن معدل التقدير نفسه 5٪ ، فإن القيمة الصافية للمشتري من الشراء على عقار بقيمة 100000 دولار ستزيد بمبلغ 5000 دولار على مدار 12 شهرًا ، مقابل 25000 دولار للعقار الأغلى. يوضح الفرق البالغ 20.000 دولار الزيادة الصافية المحتملة في القيمة المقدمة من خلال استخدام الرافعة المالية. الآن ، الصورة التي تكسب 5 ٪ كل عام لمدة 20 عاما. بمرور الوقت ، يمكن أن يكون لاستخدام الرافعة المالية تأثير كبير وإيجابي للغاية على صافي ثروتك.
مخاطر الروافع المالية
الآن للحصول على الأخبار السيئة. كل هذا يبدو رائعا ، ولكن هناك جانب سلبي. يمكن للرافعة المالية أن تعمل ضدك ، بقدر ما يمكنها العمل لصالحك. لإظهار كيف ، دعنا نعيد النظر في مثالنا السابق. إذا كنت تستخدم 100000 دولار كدفعة مقدمة لشراء منزل بقيمة 500000 دولار ، وتنخفض أسعار العقارات في منطقتك على التوالي لعدة سنوات ، فإن الرافعة المالية تعمل في الاتجاه المعاكس. بعد عام واحد ، يمكن أن تصل قيمة العقار الخاص بك إلى 500،000 دولار إلى 475،000 دولار ، إذا انخفض بنسبة 5٪. إذا استمرت الأسعار على نفس المسار ، فقد تبلغ قيمة الممتلكات الخاصة بك 451،250 دولارًا - أي خسارة في حقوق الملكية تبلغ 48،750 دولارًا.
كما يمكن أن تعمل الرافعة المالية لصالحك ، يمكن أن تعمل ضدك أيضًا.
بموجب نفس سيناريو انخفاض الأسعار بنسبة 5٪ ، إذا تم استخدام 100000 دولار لشراء كل النقود بقيمة 100000 دولار ، فإن المشتري كان سيخسر 5000 دولار فقط ، وهبطت أسعار المنازل في العام الأول - أقل بكثير من ذلك المنزل الأكثر تكلفة.
في أسواق العقارات حيث تنخفض الأسعار بشكل كبير ، يمكن لمالكي المنازل أن ينتهيوا بسبب أموال أكثر مما يستحقه المنزل بالفعل. بالنسبة للمستثمرين ، يمكن أن يؤدي انخفاض الأسعار إلى تقليل الأرباح أو حتى القضاء عليها. إذا انخفضت الإيجارات أيضًا ، فقد تكون النتيجة خاصية لا يمكن تأجيرها بسعر يغطي تكلفة الرهن العقاري وغيرها من النفقات. إذا كنت تفكر في أن تصبح مالكًا ، فهناك العديد من العوامل التي يجب مراعاتها.
سلبيات الاستفادة من العديد من الخصائص
وتصبح المشاكل أكبر عندما يتعلق الأمر بوحدات متعددة ، حيث إن المستثمرين العقاريين التجاريين غالباً ما يهدرون أقل قدر ممكن من المال. الهدف هو زيادة أموالك عن طريق التحكم في 100٪ من الأصول مع إخماد 20٪ فقط من القيمة. النظر في 500،000 دولار في مثالنا السابق. فقط دعنا نقول انه مبنى سكني صغير. نظرًا لأنه تم شراؤه بمبلغ 100000 دولار كدفعة مقدمة ، إذا انخفضت قيمة المبنى بنسبة 30٪ ، فإن قيمة العقار تبلغ 350،000 دولار فقط ، ولكن لا يزال يتعين على المستثمر دفع فوائد ومبلغ على القيمة الكاملة للقرض البالغ 400،000 دولار.
إذا انخفض المبلغ المستثمر في الإيجار أيضًا ، فقد تكون النتيجة هي التخلف عن السداد. إذا كان المستثمر يستخدم التدفق النقدي من تلك الممتلكات لدفع الرهن العقاري على العقارات الأخرى ، فقد ينتج عن فقدان الدخل تأثير الدومينو الذي يمكن أن ينتهي بمحفظة كاملة في حبس الرهن على قرض سيئ واحد على عقار واحد.
تجنب الاستفادة من المخاطر
الآن بعد أن تعرفت على أساسيات الاستفادة من العقارات وكذلك بعض المزالق ، قد تعتقد أنه من المستحيل تحقيق عائد جيد باستخدام هذه التقنية. لا تقلق - إنها مجرد مسألة استخدام الحس السليم. تماما مثل أي استثمار ، العقارات تأتي مع المخاطر. على الرغم من أنه يمكنك استخدام الرافعة المالية لصالحك ، إلا أن هناك بعض الأشياء الرئيسية التي تريد التأكد من تجنبها لمنحك ميزة أفضل في السوق.
أولاً ، لا تفترض ما سيحدث قبل حدوثه. لا يمكنك دائمًا استخدام الأداء السابق كمؤشر لما سيحدث في المستقبل - خاصة مع سوق الإسكان. إذا رأيت أن قيم الممتلكات قد ارتفعت في منطقة معينة بنسبة 5٪ إلى 10٪ خلال فترة زمنية معينة ، فهذا لا يعني أنها ستستمر على نفس المسار.
بعد ذلك ، ضع ميزانية لنفسك وفقًا لذلك واعرف ما ستدخل إليه. إذا وضعت دفعة أولى منخفضة ، فسيكون مبلغ القرض أعلى. هذا يعني أنك ستضطر إلى سداد رهن عقاري أكبر. قد تضطر إلى حساب معدلات الشغور المنخفضة ، والاقتصاد الأكثر صرامة ، والمستأجرين السيئين - وكل ذلك سوف يقع عليك. في النهاية ، أنت لا تزال مسؤولاً عن دفع رهنك العقاري ، لذلك عليك التأكد من أنك تستطيع أن تظل واقفًا على قدميه في أي موقف.
الخط السفلي
إن الصور الخاصة بمثل هذه المشتريات ذات الروافع المالية تضع في اعتبارها تلك الإعلانات التجارية التي تحدث في وقت متأخر من الليل ، حيث يشير الملتزمون الذين يتحدثون بسلاسة إلى أنه يمكنك كسب الملايين من الدولارات لشراء العقارات دون أن تنخفض أموالك. على الرغم من أن ذلك ممكن ، إلا أننا لا نوصي بالسير في هذا الطريق.
لحسن الحظ ، لا تحتاج إلى. توجد طرق أقل استخدامًا للرافعة المالية ، مما يتيح لك شراء عقارات بكمية صغيرة نسبيًا - حتى بدون أموال على الإطلاق. في الواقع ، على الرغم من أنهم قد لا يفكرون في ذلك كرافعة مالية ، فإن معظم الناس يفعلون ذلك إذا أخذوا رهنًا عند شراء منزل. انهم يسددون القرض على مدى سنوات أو عقود ، في حين يتمتعون باستخدام الممتلكات. تتمثل مغزى القصة في أن الرافعة المالية هي أداة شائعة تعمل بشكل جيد - عند استخدامها بحكمة.
