أحد الأسباب الرئيسية لاستثمار الناس هو زيادة ثروتهم. على الرغم من أن الدوافع قد تختلف بين المستثمرين - قد يرغب البعض في الحصول على أموال للتقاعد ، في حين قد يختار البعض الآخر سحب الأموال من أجل أحداث الحياة الأخرى مثل إنجاب طفل أو لحضور حفل زفاف - فإن كسب المال عادة ما يكون أساس جميع الاستثمارات. ولا يهم المكان الذي تضع فيه أموالك ، سواء كان ذلك في سوق الأسهم أو سوق السندات أو العقارات.
العقارات هي الممتلكات الملموسة التي تتكون من الأراضي ، وتتضمن عمومًا أي هياكل أو موارد موجودة على هذه الأرض. العقارات الاستثمارية هي أحد الأمثلة على الاستثمار العقاري. يتم شراء هذه بقصد كسب المال من خلال إيرادات الإيجار. بعض الناس يشترون العقارات الاستثمارية بقصد بيعها بعد فترة قصيرة من الزمن. بغض النظر عن النية ، بالنسبة للمستثمرين الذين يقومون بتنويع محفظتهم الاستثمارية مع العقارات ، من المهم قياس العائد على الاستثمار (ROI) لتحديد ربحية العقار. تلقي هذه المقالة نظرة على عائد الاستثمار ، وكيفية حسابه لعقار الإيجار الخاص بك ، ولماذا هو متغير مهم يجب أن تعرفه قبل إجراء عملية شراء.
الماخذ الرئيسية
- يقيس العائد على الاستثمار مقدار الأموال أو الأرباح التي يتم جنيها من الاستثمار كنسبة مئوية من تكلفة هذا الاستثمار. لحساب نسبة العائد على الاستثمار لعملية شراء نقدية أو جني الأرباح الصافية أو صافي الربح على الاستثمار وتقسيمه وفقًا للتكلفة الأصلية. إذا كان لديك قرض عقاري ، فسوف يتعين عليك التفكير في دفعتك المقدمة ودفع رهنك العقاري. وهناك متغيرات أخرى يمكن أن تؤثر على عائد الاستثمار الخاص بك بما في ذلك تكاليف الإصلاح والصيانة ، وكذلك النفقات العادية.
ما هو العائد على الاستثمار (ROI)؟
يقيس عائد الاستثمار مقدار الأموال أو الأرباح التي يتم جنيها من الاستثمار كنسبة مئوية من تكلفة ذلك الاستثمار. إنه يوضح مدى فعالية وفعالية استخدام دولارات الاستثمار لتوليد الأرباح. معرفة ما يسمح لك عائد الاستثمار للمستثمرين بتقييم ما إذا كان وضع الأموال في استثمار معين هو اختيار حكيم أم لا.
يمكن أن يكون العائد على الاستثمار لأي مركبة - الأسهم والسندات وحساب التوفير ، أو حتى قطعة من العقارات. قد يكون حساب عائد استثمار ذي مغزى لعقار سكني أمرًا صعبًا لأن الحسابات يمكن معالجتها بسهولة - يمكن تضمين بعض المتغيرات أو استبعادها في الحساب. يمكن أن يصبح من الصعب بشكل خاص عندما يكون لدى المستثمرين خيار الدفع نقدًا أو الحصول على رهن عقاري على العقار.
هنا ، سنراجع مثالين لحساب عائد الاستثمار على عقار سكني مؤجر - شراء نقدي وواحد ممول برهن عقاري.
صيغة ROI
العائد على الاستثمار = تكلفة الاستثمارجني الاستثمار - تكلفة الاستثمار
لحساب الربح أو الربح من أي استثمار ، عليك أولاً أخذ إجمالي العائد على الاستثمار وطرح التكلفة الأصلية للاستثمار. نظرًا لأن العائد على الاستثمار هو نسبة الربحية ، فإنه يعطينا الربح على استثمار ممثلة بنسبة مئوية.
لأن العائد على الاستثمار هو نسبة الربحية ، يتم تمثيل الربح من حيث النسبة المئوية.
لحساب النسبة المئوية لعائد الاستثمار ، فإننا نأخذ الربح الصافي أو الربح الصافي على الاستثمار ونقسمه على التكلفة الأصلية.
على سبيل المثال ، إذا قمت بشراء سهم ABC مقابل 1000 دولار وقمت ببيعه بعد عامين مقابل 1600 دولار ، فإن صافي الربح هو 600 دولار (1600 دولار - 1000 دولار). العائد على الاستثمار في الأسهم هو 60 ٪.
حساب العائد على الاستثمار في استئجار العقارات
تبدو المعادلة أعلاه سهلة بما يكفي في الحساب ، ولكن ضع في اعتبارك أن هناك عددًا من المتغيرات التي تدخل حيز التنفيذ في العقارات التي يمكن أن تؤثر على أرقام عائد الاستثمار. يتضمن ذلك مصاريف الإصلاح والصيانة ، وطرق حساب الرافعة المالية - مقدار الأموال المقترضة باهتمام لإجراء الاستثمار الأولي.
عند شراء العقارات ، يمكن أن تؤثر شروط التمويل بشكل كبير على سعر الاستثمار. لكن استخدام موارد مثل حاسبة الرهن العقاري يمكن أن يساعدك في توفير المال عن طريق مساعدتك في العثور على أسعار فائدة ملائمة.
العائد على الاستثمار للمعاملات النقدية
حساب العائد على الاستثمار في الممتلكات هو واضح إلى حد ما إذا كنت شراء عقار مع النقدية. فيما يلي مثال على عقار مستأجر تم شراؤه نقدًا:
- لقد دفعت 100000 دولار نقدًا للعقار المستأجر. كانت تكاليف الإغلاق 1000 دولارًا وتكاليف إعادة البناء الإجمالية 9000 دولار ، وبذلك يصل إجمالي استثماراتك إلى 110،000 دولار للعقار. قمت بجمع 1000 دولار في الإيجار كل شهر.
بعد سنة:
- لقد ربحت 12000 دولار من إيرادات الإيجار خلال الـ 12 شهرًا. وبلغ إجمالي المصروفات بما في ذلك فاتورة المياه والضرائب العقارية والتأمين 2،400 دولار للسنة أو 200 دولار شهريًا. وبلغ العائد السنوي الخاص بك 9،600 دولار (12000 دولار - 2400 دولار).
لحساب العائد على الاستثمار في الممتلكات:
- قسّم العائد السنوي (9،600 دولار) على مبلغ الاستثمار الإجمالي أو 110،000 دولار. ROI = 9،600 دولار 110 110،000 دولار = 0.087 أو 8.7٪. العائد على الاستثمار الخاص بك كان 8.7٪.
العائد على الاستثمار للمعاملات الممولة
حساب العائد على الاستثمار في المعاملات الممولة أكثر مشاركة.
على سبيل المثال ، لقد اشتريت نفس العقار المستأجر بقيمة 100000 دولار كما هو مذكور أعلاه ، ولكن بدلاً من الدفع النقدي ، حصلت على قرض عقاري.
- كانت الدفعة الأولى اللازمة للرهن العقاري 20 ٪ من سعر الشراء أو 20،000 دولار (100000 $ سعر البيع × 20 ٪) ، وكانت تكاليف الإغلاق أعلى ، وهو أمر نموذجي للرهن العقاري ، ويبلغ مجموعها 2500 $ مقدما. لقد دفعت 9000 $ لإعادة عرض. مجموعك بلغت المصروفات خارج الجيب 31،500 دولار (20،000 دولار + 2،500 دولار + 9000 دولار).
هناك أيضا تكاليف مستمرة مع الرهن العقاري:
- لنفترض أنك حصلت على قرض لمدة 30 عامًا بسعر فائدة ثابت 4٪. على مبلغ 80،000 دولار المقترض (100000 دولار سعر البيع مطروحًا منه 20000 دولارًا مقدمًا) ، سيكون المبلغ الأساسي ودفع الفوائد 381.93 دولارًا. سنقوم بإضافة مبلغ 200 دولار أمريكي شهريًا لتغطية المياه والضرائب والتأمين ، مما يجعل إجمالي الدفعة الشهرية 581.93 دولارًا. يبلغ إجمالي إيرادات الإيجار 1000 دولار شهريًا 12000 دولارًا لهذا العام. وبلغ التدفق النقدي الشهري 418.07 دولارًا شهريًا (1000 دولار إيجار - 581.93 دولار أمريكي).
بعد سنة واحدة:
- لقد ربحت 12000 دولار من إجمالي إيرادات الإيجار للسنة بمبلغ 1000 دولار شهريًا. كان العائد السنوي الخاص بك هو 5،016.84 دولار (418.07 دولارًا 12 شهرًا).
لحساب العائد على الاستثمار في الممتلكات:
- قم بتقسيم العائد السنوي على مصروفاتك الأصلية (الدفعة المقدمة البالغة 20.000 دولار ، وتكاليف إغلاق 2500 دولار وإعادة عرض بقيمة 9000 دولار) لتحديد العائد على الاستثمار ROI.ROI: 5،016.84 $ 31،500 = 0.159. عائد الاستثمار هو 15.9٪.
بيت العداله
يضيف بعض المستثمرين حقوق ملكية المنزل إلى المعادلة. حقوق الملكية هي القيمة السوقية للعقار مطروحًا منها إجمالي مبلغ القرض المستحق. يرجى أن تضع في اعتبارك أن إنصاف المنازل ليس نقدًا. سيكون عليك بيع العقار للوصول إليه.
لحساب مقدار الأسهم في منزلك ، راجع جدول إطفاء الرهن العقاري الخاص بك لمعرفة مقدار مدفوعات الرهن العقاري التي سددها نحو سداد أصل القرض. هذا يبني الأسهم في منزلك.
يمكن إضافة مبلغ الأسهم إلى العائد السنوي. في مثالنا ، أظهر جدول إطفاء القرض أن ما مجموعه 408.84 1 دولار من أصل المبلغ الرئيسي تم سداده خلال الأشهر الـ 12 الأولى.
- العائد السنوي الجديد ، بما في ذلك جزء حقوق الملكية ، يساوي 6425.68 دولار (5،016.84 دولار الدخل السنوي + 1،408.84 $ الأسهم).ROI = 6425.68 دولار 31500 دولار = 0.20. العائد على الاستثمار الخاص بك هو 20 ٪.
أهمية العائد على الاستثمار في العقارات
كما ذكر أعلاه ، فإن معرفة ماهية عائد الاستثمار على أي استثمار ، وخاصة العقارات ، يسمح للمستثمرين بأن يكونوا أكثر اطلاعًا. قبل الشراء ، قد تكون قادرًا على تقدير تكاليفك ونفقاتك ، بالإضافة إلى إيرادات الإيجار. يمنحك هذا فرصة لمقارنته بخصائص أخرى مماثلة. بمجرد تضييقه ، يمكنك بعد ذلك تحديد المبلغ الذي ستجنيه. إذا أدركت ، في أي وقت ، أن تكاليفك ونفقاتك ستتجاوز عائد استثمارك ، فقد تضطر إلى اتخاذ قرار بشأن ما إذا كنت تريد التخلص منه وتأمل أن تحقق ربحًا مرة أخرى ، أو ما إذا كان ينبغي عليك بيع عقارك بذلك أنت لا تخسر.
اعتبارات أخرى
بالطبع ، قد تكون هناك نفقات إضافية مرتبطة بامتلاك عقار مؤجر ، مثل تكاليف الإصلاح أو الصيانة ، والتي ستحتاج إلى إدراجها في الحسابات التي تؤثر في النهاية على عائد الاستثمار.
أيضًا ، افترضنا أن العقار قد تم تأجيره لمدة 12 شهرًا. في كثير من الحالات ، تحدث الشواغر خاصة بين المستأجرين ويجب أن يؤخذ في الاعتبار الحسابات الخاصة بك قلة الدخل لتلك الأشهر.
يختلف العائد على الاستثمار لعقار إيجار لأنه يعتمد على ما إذا كان يتم تمويل العقار عن طريق رهن أم تم سداده نقدًا. كقاعدة عامة للإبهام ، كلما كان المبلغ المدفوع مقدمًا أقل نقدًا كدفعة مقدمة على العقار ، كلما كان رصيد قرض الرهن العقاري أكبر ، ولكن كلما زاد عائد الاستثمار. وعلى العكس من ذلك ، كلما زاد المبلغ المدفوع مقدمًا نقدًا وأقل اقتراضًا ، انخفض عائد الاستثمار ، نظرًا لأن التكلفة الأولية ستكون أعلى. بمعنى آخر ، يتيح لك التمويل زيادة عائد الاستثمار على المدى القصير نظرًا لأن تكاليفك الأولية أقل.
من المهم استخدام نهج ثابت عند قياس العائد على الاستثمار لخصائص متعددة. على سبيل المثال ، إذا قمت بتضمين الأسهم في المنزل في تقييم عقار واحد ، يجب عليك تضمين حقوق الملكية الأخرى عند حساب العائد على الاستثمار لمحفظة العقارات الخاصة بك.
