تاريخياً ، كان للعقار علاقة منخفضة الأداء بالاستثمارات في الأسهم والسندات ، مما يجعله أداة تنويع محفظة مرغوبة. لسوء الحظ ، فإن شراء وبيع الممتلكات المادية ليست بسيطة مثل تداول الأوراق المالية.
أدخل مشتقات العقارات ، ويعرف أيضًا باسم مشتقات العقارات. تسمح هذه الأدوات للمستثمرين بالتعرف على فئة الأصول العقارية دون الحاجة إلى امتلاك المباني فعليًا. بدلاً من ذلك ، يستبدلون العقار الحقيقي بأداء مؤشر العائد العقاري. وبهذه الطريقة ، يمكن للمستثمرين اللعب مع الأسهم العقارية أو الديون ، دون شراء أي أصول فعلية أو استخدام العقارات كضمان. يسمح هذا للمستثمر بتخفيض التزام رأس المال مقدما له وإيواء المحافظ العقارية على الجانب السلبي مع توفير استراتيجيات بديلة لإدارة المخاطر.
مؤشر NPI
إن المجلس الوطني للاستثمارات العقارية (NPI) هو مؤشر مقبول تم إنشاؤه لقياس الأداء الاستثماري لسوق العقارات التجارية. تم تطوير هذا المؤشر في الأصل عام 1982 ، وهو يتكون من أكثر من 7670 عقارًا ، تبلغ قيمتها الإجمالية حوالي 581 مليار دولار (اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2018) ، من جميع أنحاء الولايات المتحدة
يتم تصنيف الاستثمارات العقارية التجارية إلى أنواع الاستثمار التالية:
- الدين الخاصالملكية العامةديون عامة
كيف المشتقات العقارية العمل
تم تطوير المشتقات المعروضة على مؤشر NCREIF لقطاع الأسهم الخاصة ، بناءً على مقايضات تأتي بأشكال مختلفة ، مما يسمح للمستثمرين بمقايضة التعرض إما بالتقدير أو العائد الكلي للمؤشر نفسه ، أو عن طريق مبادلة التعرضات من استخدام الأراضي إلى آخر.
إحدى الطرق هي "الشراء" (تكرار التعرض لشراء العقارات) أو "البيع" (تكرار التعرض لبيع العقارات). هناك طريقة أخرى تتمثل في تبديل إجمالي العائد على مؤشر NCREIF مقسومًا على قطاع العقارات ، مما يتيح للمستثمرين مبادلة العوائد من العقارات المتعلقة بالمكاتب لعقارات التجزئة ، على سبيل المثال.
تتيح مقايضة العائد لمستثمرين على جانبي المقايضة تنفيذ استراتيجيات لا يمكن تحقيقها باستخدام الأصول الفعلية في سوق العقارات الخاصة. تتيح المقايضات للمستثمرين تغيير محافظهم أو إعادة موازنة محافظهم الاستثمارية لفترة زمنية محددة دون الحاجة إلى تحويل ملكية الأصول إلى الأصول الموجودة حاليًا في الميزانية العمومية. عادة ما يتم إدارة العقود لمدة تصل إلى ثلاث سنوات من قبل بنك استثماري يعمل بمثابة غرفة مقاصة للأموال.
في حالة قيام المستثمر بالشراء لفترة طويلة من العائد الإجمالي لمؤشر NCREIF ، فسوف يقبل / توافق على إجمالي العائد على NPI (المدفوع كل ثلاثة أشهر) على مبلغ نظري محدد مسبقًا ويوافق على دفع سعر الفائدة بين البنوك في لندن (LIBOR) ، بالإضافة إلى انتشار على نفس المبلغ الافتراضي. سيحصل الطرف الآخر في المبادلة على نفس التدفقات النقدية في الاتجاه المعاكس ، ويدفع عائد المؤشر الفصلي ويستلم سعر الفائدة ليبور زائد السبريد.
بافتراض وجود مستثمرين لكلا جانبي التجارة ، فإن مستثمرين اثنين يرغبان في تداول خاصية ما لأحدهما الآخر قد يتاجران بعائد NPI لهذا النوع الخاص من العقارات لآخر. على سبيل المثال ، يمكن لمدير الحافظة الذي يشعر أن صندوقه / أو صندوقها يتم تخصيصه بشكل مفرط لخصائص المكاتب وعدم تخصيصه للخصائص الصناعية أن يقوم بتبادل جزء من تعرض المكتب للصناعية دون شراء أو بيع العقارات فعليًا.
مؤشر الأسهم العامة
بدلاً من NPI ، تستخدم المشتقات للتعرض لقطاع الأسهم العامة في سوق العقارات التجارية إجمالي العائد للرابطة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (NAREIT) من أجل حساب التدفقات النقدية المقبولة (للمستثمر الطويل) أو تدفع (من قبل المستثمر القصير).
يوفر هذا المؤشر عائد الأداء لسوق الأوراق المالية العامة بضمان العقارات التجارية. على سبيل المثال ، يدفع المتلقي للمبادلة LIBOR ، بالإضافة إلى فروق الأسعار ، للدخول في مقايضة الفهرس لمدة عام بمبلغ افتراضي قدره 50 مليون دولار ، ويتلقى هو أو هي مدفوعات ربع سنوية من مؤشر NAREIT بمبلغ 50 مليون دولار. مرة أخرى ، يمكن للمستثمر الحصول على تعرض عام متنوع بالكامل للعقارات دون شراء أصل واحد.
مشتقات الديون العقارية
نظرًا لاتساع وعمق شرائح ملفات المخاطر المختلفة من المجموعة الأساسية للرهون العقارية التجارية الموجودة في سوق الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهن العقاري ، تتوفر المشتقات العقارية أيضًا في أوضاع الديون العقارية. تستند مقايضات الديون العقارية العامة إلى مؤشرات سوق CMBS. هذه الفهارس موجودة منذ أواخر التسعينيات.
بفضل اتساع وعمق البيانات من عدد كبير من المعاملات (نسبة إلى أسهم العقارات) ، تعد مؤشرات CMBS مؤشرا أفضل بكثير على أداء أسواقها عن تلك الخاصة بنظيراتها في الأسهم. الفرق الأكثر بروزًا بين مقايضات الأسهم ومقايضة الديون هو أن مستقبلات المدفوعات القائمة على LIBOR تتلقى LIBOR ناقص فرق السعر ، على عكس مقايضات الأسهم ، والتي عادةً ما تستند إلى LIBOR زائد فروق الأسعار. وذلك لأن الأوراق المالية الأساسية يتم تمويلها عادة عن طريق ديون ريبو قصيرة الأجل متجددة ، والتي عادة ما تكون عند سعر ليبور ناقص الفارق ، وبالتالي يتم تمرير السعر لمبادلة الأطراف المقابلة.
عادة ما تستخدم مشتقات الديون العقارية الخاصة ، مثل مقايضة العجز عن سداد الائتمان (CDS) ، للتحوط من مخاطر الائتمان. توفر المشتقات مثل مقايضة القروض للطرف المبادل كلاً من سعر الفائدة ومخاطر الائتمان ، بينما يظل الأصل (قرض عقاري تجاري) في الميزانية العمومية للطرف المقابل. وبالتالي ، يجوز للمقرض الرهن العقاري التحوط أجزاء من محفظة الديون لشروط الاستثمار المختلفة دون الحاجة إلى بيع القرض نفسه. وبهذه الطريقة ، يمكن للمستثمرين الخروج من قطاعات معينة من سوق العقارات عندما يشعرون أن العائد لا يتناسب مع المخاطر ، ثم يستعيد في وقت لاحق التعرض عندما يتحسن سوق هذا القطاع المعين.
الخط السفلي
نظرًا لأن الأصول العقارية التجارية كثيفة رأس المال وغير سائلة نسبياً ، فقد وجد المستثمرون العقاريون صعوبة في التحوط من تعرضهم أو تنفيذ استراتيجيات ألفا. إن التكاليف المرتفعة للمعاملات وسوق أقل كفاءة من تلك الخاصة بالأسهم والسندات زادت من صعوبة إعادة التوازن لمحافظ الأوراق المالية استجابة لتغيرات السوق.
بعد أن أصبحت البيانات العقارية أكثر شفافية وأصبحت الحصول على معلومات المعاملات أسهل وأقل تكلفة ، أصبحت مؤشرات العقارات أكثر ملاءمة ، مما أدى إلى إنشاء سوق مشتقات أكثر فاعلية. تتيح المشتقات العقارية للمستثمرين تغيير تعرضهم لمخاطر وفرص محددة دون الحاجة إلى شراء وبيع الأصول. تسمح هذه المشتقات بالاستثمار في قطاع مختلف من سوق الأسهم العقارية أو المتاجرة في تعرض العقارات بسعر فائدة متغير زائد أو ناقص علاوة.
تتيح القدرة على مبادلة التعرض للمستثمر العقاري أن يصبح أكثر تكتيكًا عند الاستثمار. يمكنهم الآن الدخول والخروج من جميع الأرباع الأربعة من سوق العقارات ، مما يسمح بإدارة أفضل للمخاطر وإمكانية زيادة العائد قصير الأجل أو طويل الأجل لاستثماراتهم.
