ما هو معدل الرسملة؟
يستخدم معدل الرسملة (المعروف أيضًا باسم معدل الحد الأقصى) في عالم العقارات التجارية للإشارة إلى معدل العائد المتوقع توليده على عقار استثماري عقاري. يتم احتساب هذا المقياس بناءً على صافي الدخل الذي من المتوقع أن يحققه العقار ويحسب بقسمة صافي دخل التشغيل على قيمة الأصول العقارية ويتم التعبير عنه كنسبة مئوية. يتم استخدامه لتقدير العائد المحتمل للمستثمر على استثماراتهم في سوق العقارات.
على الرغم من أن سعر الحد الأقصى يمكن أن يكون مفيدًا لمقارنة القيمة النسبية للاستثمارات العقارية المماثلة في السوق بسرعة ، إلا أنه لا ينبغي استخدامه كمؤشر وحيد لقوة الاستثمار لأنه لا يأخذ في الاعتبار الرافعة المالية والقيمة الزمنية للنقود و التدفقات النقدية المستقبلية من التحسينات العقارية ، من بين عوامل أخرى. لا توجد نطاقات واضحة لسعر سقف جيد أو سيء ، وتعتمد إلى حد كبير على سياق العقار والسوق.
الماخذ الرئيسية
- يتم احتساب معدل الرسملة بقسمة صافي الدخل التشغيلي للممتلكات على القيمة السوقية الحالية. هذه النسبة ، معبراً عنها كنسبة مئوية ، هي تقدير لعائد مستثمر محتمل على استثمار عقاري. معدل الفائدة هو الأكثر فائدة كمقارنة للقيمة النسبية من الاستثمارات العقارية المماثلة.
فهم معدل الرسملة
معدل الحد الأقصى هو المقياس الأكثر شيوعًا الذي يتم من خلاله تقييم الاستثمارات العقارية لربحيتها وقدرتها على العودة. يمثل الحد الأقصى لمبلغ الحد الأقصى للعائد خاصية على مدى وقت أفق سنة واحدة على افتراض أن يتم شراء الممتلكات نقدا وليس على سبيل الاعارة. يشير معدل الرسملة إلى معدل العائد الجوهري والطبيعي وغير المستثمر في العقار.
صيغة معدل الرسملة
توجد عدة إصدارات لحساب معدل الرسملة. في الصيغة الأكثر شيوعًا ، يتم حساب معدل رسملة الاستثمار العقاري من خلال قسمة صافي دخل التشغيل (NOI) على القيمة السوقية الحالية. رياضيا،
معدل الرسملة = صافي الدخل التشغيلي / القيمة السوقية الحالية
أين،
الدخل التشغيلي الصافي هو الدخل السنوي (المتوقع) الناتج عن العقار (مثل الإيجارات) ويتم التوصل إليه عن طريق خصم جميع النفقات المتكبدة لإدارة الممتلكات. تشمل هذه المصاريف التكلفة المدفوعة مقابل الصيانة الدورية للمنشأة بالإضافة إلى الضرائب العقارية.
القيمة السوقية الحالية للأصل هي القيمة الحالية للعقار وفقًا لأسعار السوق السائدة.
في إصدار آخر ، يتم حساب الرقم بناءً على التكلفة الرأسمالية الأصلية أو تكلفة شراء العقار.
معدل الرسملة = صافي دخل التشغيل / سعر الشراء
ومع ذلك ، فإن الإصدار الثاني لا يحظى بشعبية كبيرة لسببين. أولاً ، إنه يعطي نتائج غير واقعية للممتلكات القديمة التي تم شراؤها منذ عدة سنوات / عقود بأسعار منخفضة ، وثانياً ، لا يمكن تطبيقها على العقار الموروث حيث أن سعر الشراء الخاص به هو صفر مما يجعل التقسيم مستحيلًا.
بالإضافة إلى ذلك ، نظرًا لأن أسعار العقارات تتقلب على نطاق واسع ، فإن الإصدار الأول الذي يستخدم سعر السوق الحالي هو تمثيل أكثر دقة مقارنةً بالإصدار الثاني الذي يستخدم سعر الشراء الأصلي ذي القيمة الثابتة.
أمثلة على معدل الرسملة
لنفترض أن المستثمر لديه مليون دولار وأنه يفكر في الاستثمار في أحد خياري الاستثمار المتاحين - أحدهما ، يمكنه الاستثمار في سندات الخزانة التي تصدرها الحكومة والتي تقدم فائدة سنوية نسبتها 3 في المائة وتعتبر أكثر الاستثمارات أمانًا واثنين. يمكن شراء مبنى تجاري به عدة مستأجرين يتوقع منهم دفع إيجار منتظم.
في الحالة الثانية ، افترض أن إجمالي الإيجار المستلم في السنة هو 90،000 دولار وأن المستثمر بحاجة إلى دفع ما مجموعه 20،000 دولار لتغطية تكاليف الصيانة المختلفة وضرائب الممتلكات. ويترك صافي الدخل من الاستثمار العقاري في 70،000 دولار. لنفترض أنه خلال السنة الأولى ، تظل قيمة العقار ثابتة عند سعر الشراء الأصلي البالغ مليون دولار.
سيتم احتساب معدل الرسملة (صافي دخل التشغيل / قيمة العقار) = 70،000 دولار / مليون دولار = 7٪.
هذا العائد من 7 في المئة ولدت من الاستثمار العقاري أفضل من العائد القياسي من 3 في المئة المتاحة من سندات الخزانة خالية من المخاطر. يمثل الـ 4 في المائة الإضافي عائد المخاطرة التي يتحملها المستثمر من خلال الاستثمار في سوق العقارات مقابل الاستثمار في أكثر سندات الخزانة أمانًا والتي تأتي بدون مخاطر.
الاستثمار في العقارات محفوف بالمخاطر ، ويمكن أن يكون هناك العديد من السيناريوهات حيث العائد ، كما يمثله مقياس معدل الرسملة ، يمكن أن تختلف على نطاق واسع.
على سبيل المثال ، قد يغادر عدد قليل من المستأجرين وقد يتناقص دخل الإيجار من العقار إلى 40،000 دولار. تخفيض مبلغ 20،000 دولار لتغطية تكاليف الصيانة المختلفة وضرائب الممتلكات ، وبافتراض أن قيمة العقار تبقى عند مليون دولار ، فإن معدل الرسملة يصل إلى (20،000 دولار / 1 مليون دولار) = 2 ٪. هذه القيمة أقل من العائد المتاح من السندات الخالية من المخاطر.
في سيناريو آخر ، افترض أن دخل الإيجار يبقى عند مستوى 90،000 دولار الأصلي ، لكن تكلفة الصيانة و / أو ضريبة الممتلكات تزيد بشكل كبير ، على سبيل المثال ، 50000 دولار. سيكون معدل الرسملة (40،000 دولار / مليون دولار) = 4٪.
في حالة أخرى ، إذا انخفضت القيمة السوقية الحالية للعقار نفسه ، على سبيل المثال 800000 دولار ، مع بقاء إيرادات الإيجار والتكاليف المختلفة على حالها ، فإن معدل الرسملة سيرتفع إلى 70،000 / 800،000 دولار = 8.75٪.
في جوهرها ، يمكن لمستويات الدخل المختلفة التي يتم الحصول عليها من الممتلكات ، والنفقات المتعلقة بالعقار وتقييم السوق الحالي للعقار تغيير كبير في معدل الرسملة.
يمكن أن يعزى فائض العائد ، المتاح من الناحية النظرية للمستثمرين العقاريين علاوة على استثمارات سندات الخزينة ، إلى المخاطر المرتبطة التي تؤدي إلى السيناريوهات المذكورة أعلاه. عوامل الخطر تشمل:
- عمر العقار وموقعه وحالته - نوع العقار - متعدد الأسر أو المكتب أو الصناعة أو البيع بالتجزئة أو الترفيهملاءة المستأجرين وإيصالات الإيجار المنتظمة. هيكل وهيكل عقد الإيجار (المستأجرين) سعر السوق الإجمالي للعقار والعوامل المؤثرة في تقييمه والعوامل الاقتصادية الأساسية لل المنطقة وكذلك العوامل التي تؤثر على أعمال المستأجرين
تفسير معدل الرسملة
نظرًا لأن معدلات الحد الأقصى تستند إلى التقديرات المتوقعة للدخل المستقبلي ، فإنها تخضع لتفاوت كبير. بعد ذلك يصبح من المهم أن نفهم ما الذي يشكل معدل سقف جيد للاستثمار العقاري.
يشير السعر أيضًا إلى المدة الزمنية التي سيستغرقها استرداد المبلغ المستثمر في العقار. على سبيل المثال ، العقار الذي يبلغ معدل الحد الأقصى 10 ٪ سيستغرق حوالي 10 سنوات لاسترداد الاستثمار.
تمثل معدلات الحد الأقصى المختلفة بين الخصائص المختلفة ، أو معدلات الحد الأقصى المختلفة عبر آفاق زمنية مختلفة على نفس الخاصية ، مستويات مختلفة من المخاطر. تشير إلقاء نظرة على المعادلة إلى أن قيمة معدل الحد الأقصى ستكون أعلى بالنسبة للخصائص التي تولد صافي دخل تشغيلي أعلى ولها تقييم أقل ، والعكس صحيح.
لنفترض أن هناك خاصيتين متشابهتين في جميع السمات باستثناء كونهما منفصلين جغرافيا. يقع أحدهما في منطقة وسط المدينة الفاخرة بينما يقع الآخر في ضواحي المدينة. كل الأشياء متساوية ، ستولد الخاصية الأولى إيجارًا أعلى مقارنة بالعقار الثاني ، ولكن سيتم تعويض هذه جزئيًا من خلال ارتفاع تكلفة الصيانة وارتفاع الضرائب. سيكون للملكية في وسط المدينة معدل سقف أقل نسبيًا مقارنة بالمستوى الثاني نظرًا لقيمة السوق المرتفعة بشكل ملحوظ.
إنه يشير إلى أن انخفاض قيمة الحد الأقصى يتوافق مع تقييم أفضل واحتمال أفضل للعوائد مع انخفاض مستوى المخاطرة. من ناحية أخرى ، فإن ارتفاع معدل الحد الأقصى ينطوي على احتمالات أقل نسبياً للعائد على الاستثمار في العقارات ، وبالتالي مستوى أعلى من المخاطر.
في حين أن المثال الافتراضي أعلاه يجعل من السهل على المستثمر الذهاب مع العقار في وسط المدينة ، قد لا تكون سيناريوهات العالم الحقيقي بهذه السهولة. يواجه المستثمر الذي يقوم بتقييم عقار على أساس معدل الحد الأقصى مهمة صعبة لتحديد معدل الحد الأقصى المناسب لمستوى معين من المخاطر.
معدل الرسملة
جوردون التمثيل النموذجي لسقف معدل
تمثيل آخر لسعر الحد الأقصى يأتي من نموذج النمو في جوردون ، والذي يطلق عليه أيضًا نموذج خصم الأرباح (DDM). إنها طريقة لحساب القيمة الجوهرية لسعر سهم الشركة بشكل مستقل عن ظروف السوق الحالية ، ويتم احتساب قيمة السهم على أنها القيمة الحالية لتوزيعات الأسهم المستقبلية للسهم. رياضيا،
قيمة الأسهم = الأرباح النقدية السنوية المتوقعة التدفق النقدي / (معدل عائد المستثمر المطلوب - معدل نمو الأرباح الموزعة)
إعادة ترتيب المعادلة وتعميم الصيغة بما يتجاوز الأرباح ،
(معدل العائد المطلوب - معدل النمو المتوقع) = قيمة التدفق النقدي / الأصول المتوقعة
يطابق التمثيل أعلاه المعادلة الأساسية لمعدل الرسملة المذكورة في القسم السابق. تمثل قيمة التدفق النقدي المتوقع صافي إيرادات التشغيل وقيمة الأصول تتطابق مع سعر السوق الحالي للعقار. وهذا يؤدي إلى أن معدل الرسملة يعادل الفرق بين معدل العائد المطلوب ومعدل النمو المتوقع. وهذا يعني أن معدل الحد الأقصى هو ببساطة معدل العائد المطلوب ناقص معدل النمو.
هذا يمكن استخدامه لتقييم تقييم الممتلكات لمعدل معين من العائد المتوقع من قبل المستثمر. على سبيل المثال ، لنفترض أن الدخل التشغيلي الصافي للعقار هو 50000 دولار ، ومن المتوقع أن يرتفع بنسبة 2 في المئة سنويًا. إذا كان معدل العائد المتوقع للمستثمر هو 10 في المائة سنويًا ، فإن معدل الحد الأقصى الصافي سيصل إلى (10 ٪ - 2 ٪) = 8 ٪. باستخدامه في الصيغة أعلاه ، يصل تقييم الأصول إلى (50،000 / 8٪) = 625،000 دولار.
