في حين أن هناك فوائد مالية للاستثمار في تأجير الممتلكات ، هناك مخاطر - المستأجرين الذين لا يدفعون إيجارهم والصداع من كونه المالك - كذلك. ستحتاج إلى تقييم الضرائب ، وارتفاع قيمة العقارات ، وتكاليف الرهن العقاري ، ورغبتك في أن تكون مالكًا عند تقرير ما إذا كان امتلاك الإيجار خطوة مالية حكيمة.
فكر في المزايا الضريبية
يمكنك خصم الفائدة والضرائب والتأمين وغيرها من النفقات مقابل دخل العقار وعادة ما تقتطع الخسائر من دخلك الآخر. يمكنك أيضا خصم الاستهلاك من الضرائب الخاصة بك. الخصم هو في الأساس بدل للبلى على مدى 27.5 عامًا اعتبارًا من 26 يناير 2019. يمكنك بيع عقار إيجار ولف العائدات إلى عقار إيجار آخر دون دفع ضرائب على أرباح رأس المال. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، راجع "الإعفاءات الضريبية لأصحاب المنازل الثانية")
لا تنس أنك سوف تكون المالك
تأجير الممتلكات الخاصة بك هي الأعمال التجارية التي تتطلب الوقت والطاقة. ستحتاج إلى مواكبة قوانين الإيجار ويطلب منك قانونًا الاحتفاظ بملكية آمنة وسكنية للمستأجرين. تذكر أن المستأجر الذي يدفع أعلى دولار له الحق في توقع استجابة فورية فورية لأي مشكلة ، كبيرة كانت أم صغيرة. سوف يميل المستأجرون الذين يعرفون أنهم يدفعون قليلاً في ظل السوق إلى أن يكونوا أقل طلبًا. يساعدك إذا كنت تستطيع القيام بإصلاحات بسيطة بنفسك. لديك أيضا لجمع الإيجارات والتعامل مع المستأجرين الجانحين.
إذا كان احتمال إدارة الإيجارات الخاصة بك أمرًا مخيفًا ، فاطلب من سمسار العقارات الخاص بك إحالة إلى مدير الممتلكات أو الوكيل أو قم بالبحث عبر الإنترنت. فقط كن على علم بأن توظيف مدير الممتلكات سيأكل في عوائدك.
هل لديك العقارات المنزلية
اقض وقتًا ، إن لم يكن أكثر ، وقتًا في البحث عن عقار مستأجر كما تريد شراء مكان للعيش فيه. يجب أن تعرف تفاصيل السوق وقوانين تقسيم المناطق والاتجاهات لكل من الإيجارات ومبيعات المنازل في الموقع الذي تفكر فيه. انظر إلى المدارس والنقل والموارد الترفيهية والتسوق وما يتوقعه المستأجرون في المنطقة من التأجير. يمكن أن يكون شراء الرهن خيارًا لأن البنك الذي يرغب في حبس الرهن يرغب عادة في استرداد رصيد الرهن وسيبيع العقار بأقل من القيمة السوقية.
سترغب في أن تكون عقاراتك جذابة للمستأجرين. ابحث عن عقار مع واجهة بحرية أو بالقرب من الحرم الجامعي أو منطقة مدرسة محلية. يمكن أن يكون المنزل الأكبر سنا في مجتمع مستقر أو منزل في حي يجري تجديده خيارات جيدة كذلك. إذا اشتريت عقارًا مؤجرًا استثماريًا في ملعب جولف جديد ، فاحذر من "متلازمة ملعب الجولف". إذا تم بناء مسكن جديد وملعب للغولف في نفس المنطقة العامة ، فقد يظهر العقار مؤرخًا في غضون بضع سنوات مما سيؤدي إلى انخفاض السعر.
لا تهمل لتشغيل الأرقام
استخدام تطبيقات الهاتف الذكي أو الآلات الحاسبة الرهن العقاري عبر الإنترنت لتحليل تكاليف السكن الشهرية. يجب أن تسمح لك الآلة الحاسبة بإدخال سعر الشراء ، والدفعة الأولى ، والضرائب ، والتأمين ، وسعر الفائدة على قرض الرهن العقاري. معدلات الرهن العقاري على استئجار العقارات وعادة ما تكون أعلى من معدلات المنزل الابتدائي.
عامل أيضا في الصيانة والإصلاحات. هناك قاعدة جيدة تتمثل في حوالي 1٪ من سعر الشراء سنويًا ، وبالتالي فإن تكلفة العقار البالغة 300،000 دولار تكلف حوالي 3000 دولار سنويًا للمحافظة عليها. ومع ذلك ، قد ترغب في زيادة النسبة إلى 1.5 ٪ أو 2 ٪ إذا كانت الخاصية أقدم. هناك طريقة أخرى لحساب عمليات الإصلاح والصيانة وهي الالتزام بما يسمى أحيانًا "قاعدة قدم مربع" ، والتي تقترح على مالكي المنازل ميزانية قدرها دولار واحد لكل قدم مربع سنويًا. إذا كان منزلك المستأجر مساحته 1800 قدم مربع ، على سبيل المثال ، فأنت تبحث عن 1800 دولار سنويًا كتكاليف إصلاح وصيانة.
نصائح للمالك المحتملين
مثال على العالم الحقيقي
فيما يلي مثال على الدخل المتوقع: قل أنك تستأجر منزلاً بقيمة 300000 دولار مقابل 2،000 دولار شهريًا. الدفعة الأولى 20٪ هي 60،000 دولار ، ومعدل الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا على الرصيد 240،000 دولار هو 4٪. سترفع الضرائب ، والتأمين ، وميزانية الصيانة التكلفة الشهرية إلى 1764 دولارًا ، مما يحقق ربحًا رمزيًا يبلغ 2،838 دولارًا سنويًا ، أو 4.73٪ من الدفعة الأولى في السنة. ليس سيئا. هذا أفضل بكثير من حساب التوفير وأفضل من معظم الأسهم الممتازة التي تدفع بأرباح ، على الرغم من أن ذلك ربما لا يكون بالكسب الذي يمكن أن تكسبه في سوق الأسهم في عام جيد. ولكن عند حساب الاستهلاك النموذجي البالغ 3.64٪ ، فإن المكسب الاسمي البالغ 2838 دولارًا يصبح خسارة قدرها 6262 دولارًا ، والتي يمكنك تطبيقها مقابل دخل آخر. ومع ذلك ، وفقًا لشريحة الضرائب الخاصة بك ، يمكن أن يصل ذلك إلى عدة مئات من الدولارات من الوفورات الضريبية إلى تدفق نقدي إيجابي بالإضافة إلى احتمال ارتفاع قيمة المنزل.
الخط السفلي
إن الاستثمار في العقارات من أجل الدخل ليس للجميع ، ولكن إذا كنت تتعامل مع استثمارك كعمل تجاري ، وتتسامح مع المخاطر الكامنة ، وتكون في متناول اليد بمطرقة ، فإن الفوائد المالية يمكن أن تكون كبيرة. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، راجع "كيفية توفير منزل ثانٍ")
