يجد عدد متزايد من المستثمرين المتعطشين للجوع ملاذاً في واحدة من آخر معاقل الاستثمارات ذات العوائد المرتفعة والآمنة نسبيًا: صناديق الاستثمار العقاري. مع متوسط عوائد توزيعات الأرباح ضعف متوسط العائد الموجود في الأسهم العامة ، بعضها يصل إلى 10٪ أو أكثر ، قد تشكك في سلامة وموثوقية صناديق الاستثمار العقاري ، خاصة للمستثمرين المحافظين الباحثين عن الدخل. يجب أن تلعب صناديق الاستثمار العقاري دورًا في أي محفظة متنوعة موجهة نحو الدخل. تتعلق صناديق الاستثمار العقاري بالأرباح المرتفعة ، ويمكنها تقديم بعض إمكانات زيادة رأس المال.
كيف تعمل صناديق الاستثمار العقاري؟
REIT هو عبارة عن ورقة مالية ، على غرار صندوق الاستثمار المشترك ، الذي يقوم بإجراء استثمارات مباشرة في العقارات و / أو القروض العقارية. تستثمر صناديق الاستثمار في الأسهم في المقام الأول في العقارات التجارية ، مثل مراكز التسوق والعقارات الفندقية والمباني المكتبية ، بينما تستثمر صناديق الاستثمار العقاري في محافظ الأوراق المالية أو الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. هجين REIT يستثمر في كليهما. تتداول أسهم REIT في السوق المفتوحة ، لذا فهي سهلة الشراء والبيع.
القاسم المشترك بين جميع صناديق الاستثمار العقاري هو أنها تدفع أرباح الأسهم التي تتكون من إيرادات الإيجار ومكاسب رأس المال. للتأهل كأوراق مالية ، يجب أن تدفع صناديق الاستثمار العقاري ما لا يقل عن 90٪ من صافي أرباحها للمساهمين كأرباح. لذلك ، تتلقى صناديق الاستثمار العقاري معاملة ضريبية خاصة ؛ على عكس شركة نموذجية ، فإنها لا تدفع أي ضرائب الشركات على الأرباح التي يدفعونها. يجب أن تستمر صناديق الاستثمار العقاري في دفع تعويضات بنسبة 90٪ بغض النظر عما إذا كان سعر السهم يرتفع أم ينخفض.
REIT أرباح الأسهم والضرائب
إن المعاملة الضريبية لأرباح REIT هي ما يميزها عن الشركات العادية ، التي يجب أن تدفع ضرائب دخل الشركات على أرباحها. ولهذا السبب ، تخضع أرباح الأسهم التي تدفعها الشركات العادية للضريبة بمعدل ضريبة الأرباح الأكثر ملاءمة ، في حين أن أرباح الأسهم المدفوعة من صناديق الاستثمار العقاري لا تتأهل للمعاملة الضريبية المواتية ويتم فرض ضريبة على معدلات ضريبة الدخل العادية بحد أقصى 39.6٪ بالإضافة إلى رسوم إضافية منفصلة على دخل الاستثمار بنسبة 3.8 ٪.
قد يكون جزء من مدفوعات توزيعات الأرباح المتداولة (REIT) عبارة عن توزيع لأرباح رأس المال ، والذي يخضع للضريبة بمعدل ضريبة الأرباح الرأسمالية. يتلقى المستثمرون تقارير تقسم أجزاء الدخل ومكاسب رأس المال. يجب على المستثمرين الاحتفاظ فقط صناديق الاستثمار العقاري في حسابات التقاعد المؤهلة الخاصة بهم لتجنب فرض ضرائب أعلى.
قوة إعادة توزيع الأرباح
بشكل عام ، عندما يتم دفع أرباح الأسهم ، يتلقى المستثمرون هذه الشيكات أو ودائع مباشرة تتراكم في حسابات المستثمرين النقدية. عندما يحدث ذلك ، يجب أن يقرر المستثمرون ما يجب فعله بالنقد عند استلامه. تقدم العديد من الشركات وعدد متزايد من صناديق الاستثمار العقاري خطط إعادة استثمار الأرباح (DRIPs) ، والتي ، إذا تم تحديدها ، ستعيد استثمار أرباح الأسهم تلقائيًا في أسهم إضافية للشركة. إعادة استثمار الأرباح لا تحرر المستثمرين من الالتزامات الضريبية.
ليس كل صناديق الاستثمار العقاري تقدم DRIPs ؛ قبل القيام بالاستثمار ، تأكد من توفر الخيار. تعرف أيضًا على رسوم معاملات REIT. بشكل عام ، لا تتقاضى DRIPs أي رسوم مبيعات ، لأن الأسهم يتم شراؤها مباشرة من صندوق REIT.
يدرك معظم المستثمرين قوة تضاعف الفائدة أو العوائد وتأثيرها على نمو الأموال بمرور الوقت. يوفر REIT DRIP الفرصة نفسها. بالنظر إلى العائد المرتفع لصناديق الاستثمار العقاري (REIT) ، يمكن أن ينتج عن REIT DRIP معدل نمو أعلى. يمكن أن تزيد أرباح REIT بمرور الوقت ، والتي عندما يتم استخدامها لشراء أسهم REIT إضافية ، يمكن أن تزيد من معدل المضاعفة. تمتلك أسهم REIT القدرة على الزيادة في القيمة بمرور الوقت ، مما يزيد من قيمة الحيازة حيث تميل الأسهم المتنامية إلى دفع أرباح أعلى. حتى إذا انخفض سعر سهم REIT ، فلا يزال المستثمرون يستفيدون على المدى الطويل بسبب تأثير متوسط تكلفة الدولار.
مكافأة رفع قيمة الدولار
يمثل متوسط تكلفة الدولار طريقة استثمارية تستفيد من انخفاض أسعار الأسهم. على سبيل المثال ، لنفترض أن المستثمر قام بشراء 100 سهم من REIT بسعر 20 دولارًا للسهم ، ويدفع أرباحًا شهرية قدرها 200 دولار. ينخفض سعر السهم إلى 15 دولارًا عندما يتلقى المستثمر الدفعة الأولى من أرباح الأسهم الشهرية البالغة 200 دولار ، ويتم إعادة استثمارها في صندوق الاستثمار العقاري. عندئذٍ ، ستقوم دفعة توزيع الأرباح البالغة 200 دولار بشراء 13 سهمًا جديدًا لتوزيع الأرباح بسعر 15 دولارًا للسهم. يزيد إجمالي الحيازات إلى 113 سهم بقيمة 2،195 دولار. أساس التكلفة الجديدة للحيازة الكلية الآن أقل من 19.50 دولار للسهم.
عندما يزيد سعر السهم ، ستقوم عملية توزيع الأرباح بشراء عدد أقل من الأسهم ، لكن المستثمر سيحقق ربحًا بسرعة أكبر على إجمالي مقتنياته بسبب انخفاض التكلفة. إذا استمر سعر سهم REIT في الزيادة والنقصان ، فيجب أن يكون أساس التكلفة دائمًا أقل من سعر السهم الحالي ، مما يعني أن المستثمر لديه دائمًا ربح.
سلامة وموثوقية صناديق الاستثمار العقاري
يوصي العديد من المخططين الماليين بعقد بعض العقارات للتنويع. العديد من صناديق الاستثمار العقاري لديها سجلات طويلة من توليد أرباح مستمرة ومتنامية ، حتى أثناء الأزمة العقارية الصاخبة في عام 2008. تستثمر العقارات الاستثمارية العقارية القوية في مجموعة كبيرة من العقارات الموزعة جغرافياً مع مستأجرين سليمين مالياً ، مما يمكن أن يخفف من أي تقلبات في العقارات العقارات.
صناديق الاستثمار العقاري هي استثمارات سائلة ، ولكن للحصول على أفضل النتائج الممكنة ، ينبغي الاحتفاظ بها ضمن محفظة متنوعة بشكل صحيح على المدى الطويل. عن طريق إضافة DRIP إلى REIT ، يبني المستثمرون الحماية السلبية الكبيرة.
