ما هو الرهن العقاري المفترض؟
الرهن العقاري المفترض هو نوع من ترتيبات التمويل حيث يتم نقل الرهن العقاري المستحق وشروطه من المالك الحالي إلى المشتري. من خلال تحمل الديون المتبقية للمالك السابق ، يمكن للمشتري تجنب الاضطرار إلى الحصول على الرهن العقاري الخاص به.
الماخذ الرئيسية
- الرهن العقاري المفترض هو ترتيب يتم فيه تحويل الرهن العقاري المستحق وشروطه من المالك الحالي إلى المشتري. وعندما ترتفع أسعار الفائدة ، يكون الرهن العقاري المستحق جذابًا للمشتري الذي يحصل على قرض موجود تم تأمينه برهن أقل سعر الفائدة. النوعان الوحيدان من القروض المستحقة هما القروض المؤمنة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية ووزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية.
فهم الرهن العقاري المفترض
كثير من مشتري المساكن عادة ما تأخذ الرهن العقاري من مؤسسة الإقراض لتمويل شراء منزل أو عقار. تتضمن الاتفاقية التعاقدية لسداد القرض العقاري الفوائد التي يتعين على المقترض دفعها شهريًا بالإضافة إلى التسديدات الرئيسية للمقرض.
إذا قرر صاحب المنزل بيع منزله في وقت ما في المستقبل ، فقد يكون بإمكانه تحويل رهنه إلى صاحب المنزل. في هذه الحالة ، فإن الرهن العقاري الأصلي المستخرج هو أمر مستحيل.
يسمح الرهن العقاري المحتمل لمشتري المساكن بالتوازن الرئيسي الحالي ، وسعر الفائدة ، وفترة السداد ، وأي شروط تعاقدية أخرى لرهن البائع. بدلاً من الدخول في عملية صارمة للحصول على قرض من البنك ، يمكن للمشتري أن يتولى رهنًا موجودًا. قد يكون هناك ميزة لتوفير التكاليف في القيام بذلك إذا كانت أسعار الفائدة الحالية أعلى من سعر الفائدة على القرض المستحق.
في فترة ارتفاع أسعار الفائدة ، تزداد تكلفة الاقتراض أيضًا. عندما يحدث هذا ، سيواجه المقترضون أسعار فائدة مرتفعة على أي قروض معتمدة. لذلك ، من المحتمل أن يكون للرهن العقاري المحتمل خلال هذه الفترة معدل فائدة أقل يعكس الوضع الحالي للاقتصاد. إذا كان الرهن العقاري المفترض له معدل فائدة مقفل ، فلن يتأثر بارتفاع أسعار الفائدة.
الرهن العقاري المفترض جذاب للمشترين عندما ترتفع أسعار الفائدة. قد يكون للرهن الحالي للبائع سعر فائدة أقل من سعر الفائدة الحالي.
مزايا وعيوب الرهن العقاري
تقتصر مزايا الحصول على رهن عقاري محتمل في بيئة ذات معدل فائدة مرتفع على مقدار رصيد الرصيد الحالي على القرض أو أسهم المنزل. على سبيل المثال ، إذا كان المشتري يشتري منزلاً مقابل 250،000 دولار وكان رهن البائع المفترض له فقط رصيد قدره 110،000 دولار ، فسوف يحتاج المشتري إلى دفع مبلغ مقدم قدره 140،000 دولار لتغطية الفرق أو سيحتاج المشتري إلى رهن منفصل لتأمين أموال إضافية.
العيب إذن هو أنه إذا تجاوز سعر شراء المنزل رصيد الرصيد بمقدار كبير ، فقد يحتاج المشتري إلى الحصول على رهن جديد. إذا حدث هذا ، فقد يتضمن البنك أو مؤسسة الإقراض سعر فائدة أعلى على الرهن العقاري البالغ 140،000 دولار وفقًا لمخاطر ائتمان المشتري.
في العادة ، سيحصل المشتري على رهن عقاري ثانٍ على رصيد الرصيد الحالي إذا كانت قيمة منزل البائع مرتفعة. قد يضطر المشتري إلى سداد القرض الثاني مع مقرض مختلف عن مقرض البائع ، مما قد يشكل مشكلة إذا لم يتعاون كلا المقرضين مع بعضهما البعض أو إذا كان المقترض على سداد قرضين.
إذا كانت ملكية منزل البائع منخفضة ، ومع ذلك ، قد يكون الرهن العقاري المفترض عملية جذب جذابة للمشتري. إذا كانت قيمة المنزل 250،000 دولار وكان رصيد الرهن العقاري المفترض هو 210،000 دولار ، فيجب على المشتري طرح 40،000 دولار فقط. إذا كان لدى المشتري هذا المبلغ نقدًا ، فيمكنه دفع البائع مباشرةً دون الحاجة إلى تأمين حد ائتمان آخر.
اعتبارات خاصة للرهون المفترضة
القرار النهائي بشأن ما إذا كان من الممكن نقل رهن عقاري ممكن للمشتري والبائع. يجب أن يوافق مقرض الرهن الأصلي على افتراض الرهن قبل أن يتم توقيع الصفقة من قبل أي من الطرفين. يجب على صاحب المنزل التقدم بطلب للحصول على القرض المستحق وتلبية متطلبات المقرض ، مثل وجود أصول كافية وجديرة بالائتمان.
في حالة الموافقة ، يتم نقل ملكية العقار إلى المشتري الذي يقوم بتسديد المبالغ الشهرية المطلوبة إلى البنك. إذا لم تتم الموافقة على التحويل من قبل المقرض ، يتعين على البائع أن يجد مشترًا آخر مستعدًا لتحمل رهنه وله ائتمان جيد.
الرهن العقاري الذي افترضه طرف ثالث لا يعني أن البائع يعفى من سداد الديون. قد يتحمل البائع مسؤولية أي تقصير قد يؤثر بدوره على التصنيف الائتماني. لتجنب ذلك ، يجب على البائع أن يفرج عن مسؤوليته كتابيًا في وقت الافتراض ، ويجب أن يوافق المقرض على طلب الإفراج عن البائع بإخلاء سبيله من جميع الالتزامات من القرض.
حقيقة سريع
لا يزال البائع مسؤولاً عن أي مدفوعات للديون إذا كان الرهن العقاري يفترض من طرف ثالث ما لم يوافق المقرض على طلب بالإفراج عن البائع لجميع الالتزامات من القرض.
الرهون العقارية التقليدية ليست مستحيلة. هناك نوعان من القروض يمكن افتراضهما: قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، والتي يتم التأمين عليها من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية ، وقروض وزارة شؤون المحاربين القدامى ، والتي تضمنها وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية.
