ما هو قرض ملفوف؟
القرض الشامل هو نوع من قروض الرهن العقاري التي يمكن استخدامها في صفقات تمويل المالكين. يتضمن هذا النوع من القروض رهن البائع في المنزل ويضيف قيمة إضافية إضافية للوصول إلى سعر الشراء الإجمالي الذي يجب دفعه للبائع مع مرور الوقت.
عادة ما يستخدم شكل التمويل الذي يعتمد عليه القرض الشامل في الصفقات التي يمولها البائع. يأخذ القرض الشامل نفس خصائص القرض الممول من البائع ، لكنه يتسبب في رهن البائع الحالي في شروط التمويل.
تمويل البائع
تمويل البائع هو نوع من التمويل يسمح للمشتري بدفع مبلغ أساسي مباشرة إلى البائع. تنطوي صفقات تمويل البائع على مخاطر عالية بالنسبة للبائع وتتطلب عادة دفعات منخفضة أعلى من المتوسط. في صفقة يمولها البائع ، تستند الاتفاقية إلى سند أذني يوضح شروط التمويل. بالإضافة إلى ذلك ، لا تتطلب الصفقة الممولة من البائع استبدال ذلك الأصل مقدمًا ، ويقوم المشتري بدفع أقساط مباشرة إلى البائع ، بما في ذلك أصل الدين والفائدة.
كيف يعمل القرض الختامي؟
تعتمد القروض الشاملة على مفهوم تمويل المالك ونشر نفس البنية الأساسية. يتم استخدام هيكل القرض الشامل في صفقة يمولها المالك عندما يكون لدى البائع رصيد متبقي للدفع على قرض الرهن العقاري الأول للعقار. يأخذ القرض الشامل في الحسبان الرصيد المتبقي على رهن البائع الحالي بسعر رهنه المتعاقد عليه ويضيف رصيدًا إضافيًا للوصول إلى إجمالي سعر الشراء.
في القرض الشامل ، يعتمد سعر الفائدة الأساسي للبائع على شروط قرض الرهن العقاري الحالي. ولتحقيق ذلك ، يجب على البائع على الأقل كسب الفائدة التي تتناسب مع سعر القرض ، الذي لا يزال يتعين سداده. وبالتالي ، يتمتع البائع بالمرونة للتفاوض على سعر فائدة المشتري وفقًا لشروطه الحالية. بشكل عام ، سوف يرغب البائع في التفاوض على أعلى سعر فائدة ممكن من أجل إجراء مدفوعات على الرهن العقاري الأول وكسب فرق على الصفقة.
يمكن أن تكون القروض الشاملة محفوفة بالمخاطر للبائعين لأنهم يتحملون مخاطر التخلف عن سداد القرض بالكامل.
مثال على قرض ختامي
دعنا نقول أن جويس لديها رهن قدره 80،000 دولار على منزلها بمعدل 4٪. تبيع منزلها إلى براين مقابل 120،000 دولار ، والتي تخفض 10٪ وتستعير الباقي ، أو 108،000 دولار ، بمعدل 7٪. كسب جويس 7 ٪ على 28000 دولار (الفرق بين 108،000 دولار و 80،000 دولار) ، بالإضافة إلى الفرق بين 7 ٪ و 4 ٪ على الرهن العقاري 80،000 دولار.
اعتبارات خاصة للحصول على قرض التفاف
يمكن للقروض الشاملة أن تكون محفوفة بالمخاطر للبائعين لأنهم يتحملون مخاطر التخلف عن سداد القرض بالكامل. يجب أن يكون البائعون على يقين من أن رهنهم الحالي لا يشتمل على بند الاغتراب ، الذي يتطلب منهم سداد مؤسسة إقراض الرهن العقاري بالكامل إذا تم نقل ملكية الضمان أو إذا تم بيع الضمان. شروط الاغتراب شائعة في معظم قروض الرهن العقاري ، والتي غالباً ما تمنع صفقات القروض الشاملة.
