يتكون مبلغ دفع الرهن العقاري من مزيج من الفائدة والسداد الرئيسي. على مدى فترة الرهن العقاري ، فإن نسبة الفائدة إلى أصل تتغير.
في البداية ، ستكون مدفوعات مالك المنزل هي الفائدة في المقام الأول ، مع تضمين مبلغ صغير من رأس المال. مع نضوج الرهن العقاري ، سيزداد الجزء الرئيسي من الدفعة ، وينخفض جزء الفائدة. وذلك لأن الفائدة المستحقة تستند إلى الرصيد المستحق الحالي للرهن العقاري ، والذي يتناقص مع زيادة سداد رأس المال. أصغر الرهن العقاري ، وأقل فائدة مشحونة.
على سبيل المثال ، خذ رهنًا بسيطًا بمبلغ 100،000 دولار بمعدل فائدة 4٪ سنويًا وفترة استحقاق 24 عامًا. دفع الرهن العقاري السنوي هو 6،558.68 دولار. ستشمل الدفعة الأولى رسوم فائدة قدرها 4000 دولار (100000 دولار × 4٪) وسداد رئيسي بقيمة 2،558.68 دولار (6555.68 دولار - 4000 دولار). يبلغ الرصيد المستحق للرهن بعد هذه الدفعة 97،441.32 دولار (100،000 دولار - 2،558.68 دولار).
ستكون الدفعة التالية مساوية للدفعة الأولى ، 6،558.68 دولار ، ولكن سيكون لها الآن نسبة مختلفة من الفائدة على الموكل. تبلغ تكلفة الفائدة على الدفعة الثانية 3،897.65 دولار (97،441.32 دولار × 4٪) في حين أن الدفع المسبق الرئيسي سيكون 2،661.03 دولار (6،558.68 دولار - 3،897.65 دولار).
الجزء الرئيسي من الدفعة الثانية يزيد بحوالي 100 دولار عن الدفعة الأولى. يحدث هذا لأن صاحب المنزل قد دفع أموالًا تجاه المبلغ الرئيسي - مما أدى إلى تخفيضه - ويتم احتساب دفعة الفائدة الجديدة على المبلغ الأساسي الأدنى. قرب نهاية الرهن العقاري ، فإن المدفوعات تكون في المقام الأول المدفوعات الرئيسية.
هذا مثال أساسي على استخدام قرض الفانيليا التقليدي العادي. مع القروض العقارية الغريبة ، يمكن لأصحاب المنازل اختيار مدفوعات الرهن العقاري الشهرية.
كيف الرهون المطفأة
على الرغم من انخفاض حصة الفائدة كل شهر ، فإن مدفوعات الرهن العقاري نفسها لا تقل مع مرور الوقت. يتجه المزيد من الأموال نحو الرصيد الرئيسي ، والذي يتم إطفاؤه بالكامل على مدى فترة القرض. نتيجة لذلك ، مع مرور السنين ، يذهب المزيد من مدفوعات مالك المنزل نحو رأس المال ، مما يسرع من معدل بناء صاحب الأسهم للأسهم وخفض المبلغ المستحق. خلال العام 30 من الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا ، يزيد صاحب المنزل من وضعه في الأسهم بنسبة أكبر بكثير مع كل دفعة يتم إجراؤها مقارنةً بالمدفوعات التي تم إجراؤها في العامين الأول والثاني.
انخفاض المدفوعات
ومع ذلك ، هناك بعض الحالات المحددة التي يمكن أن تنخفض مدفوعات الرهن العقاري.
قد يكون للرهن العقاري القابل للتعديل (أرمينيا) انخفاض المدفوعات مع مرور الوقت. مع هذا النوع من الرهن العقاري ، يتقلب سعر الفائدة على أساس مؤشر يعكس التكلفة على المقرض من الاقتراض في أسواق الائتمان. قد تنخفض المدفوعات على أرمينيا إذا انخفض سعر الفائدة القياسي للقرض خلال مدة القرض. ومع ذلك ، فإن أرمينيا لديها إمكانية متساوية لزيادة المدفوعات ، وأحياناً بشكل كبير. تنص وثائق القرض على مقدار سعر الفائدة الذي قد يرتفع كل عام ، وكذلك الحد الأقصى الذي يمكن أن يزيد خلال فترة القرض بأكملها.
قد يرى المقترض الذي يتعين عليه دفع تأمين الرهن خلال السنوات الأولى من القرض انخفاض مدفوعات الرهن العقاري مع مرور الوقت. تقوم معظم شركات التمويل العقاري بقروض تصل إلى 80٪ من سعر الشراء أو قيمة المنزل ، أيهما أقل ، ويتوقع أن يحصل المقترض على الـ 20٪ الأخرى كدفعة مقدمة.
تم تصميم نسبة القرض إلى القيمة هذه لحماية المقرض في حالة انخفاض قيمة المنزل ، وكان المقترض مدينًا بأكثر مما يستحق المنزل. في بعض الحالات ، يسمح المقرضون لمالكي المنازل باقتراض أكثر من 80٪ من سعر الشراء ، لكن المقرضين سيحتاجون إلى تأمين رهن عقاري كجزء من الصفقة. هذا التأمين يحمي المقرض إذا كان عليه أن حبس الرهن على الممتلكات التي تبلغ قيمتها أقل من رصيد القرض. يقوم المقترض بدفع أقساط التأمين كجزء من دفع الرهن العقاري الشهري.
بمجرد أن ينخفض رصيد قرض المقترض إلى نسبة مئوية معينة من قيمة المنزل - عادة 78 ٪ - يمكن للمقترض تقديم التماس للمقرض لإسقاط تأمين الرهن العقاري. على افتراض أن المقترض ناجح ، فإن دفع الرهن العقاري سينخفض خلال الفترة المتبقية من القرض لأنه لم يعد يتضمن علاوة تأمين على الرهن العقاري.
