إن تقدير قيمة العقارات أمر ضروري لمجموعة متنوعة من المساعي ، بما في ذلك التمويل ، وقائمة المبيعات ، وتحليل الاستثمار ، والتأمين على الممتلكات ، والضرائب. ولكن بالنسبة لمعظم الناس ، فإن تحديد سعر الطلب أو شراء قطعة من العقارات هو التطبيق الأكثر فائدة لتقييم العقارات. توفر هذه المقالة مقدمة للمفاهيم والأساليب الأساسية للتقييم العقاري ، خاصة فيما يتعلق بالمبيعات.
التقييم العقاري: ما يجب أن تعرفه
مفاهيم التقييم الأساسية
القيمة
من الناحية الفنية ، يتم تعريف قيمة العقار على أنها القيمة الحالية للمنافع المستقبلية الناشئة عن ملكية العقار. على عكس العديد من السلع الاستهلاكية التي يتم استخدامها بسرعة ، تتحقق فوائد الملكية العقارية بشكل عام على مدار فترة زمنية طويلة. لذلك ، يجب أن يأخذ تقدير قيمة العقار في الاعتبار الاتجاهات الاقتصادية والاجتماعية ، وكذلك الضوابط أو اللوائح الحكومية والظروف البيئية التي قد تؤثر على العناصر الأربعة للقيمة:
القيمة مقابل التكلفة والسعر
القيمة لا تساوي بالضرورة التكلفة أو السعر . تشير التكلفة إلى النفقات الفعلية - على المواد ، على سبيل المثال ، أو العمالة. السعر ، من ناحية أخرى ، هو المبلغ الذي يدفعه شخص ما مقابل شيء ما. بينما يمكن أن تؤثر التكلفة والسعر على القيمة ، إلا أنها لا تحدد القيمة. قد يكون سعر مبيعات المنزل 150،000 دولار ، لكن القيمة قد تكون أعلى أو أقل بشكل كبير. على سبيل المثال ، إذا وجد مالك جديد خللًا خطيرًا في المنزل ، مثل الأساس المعيب ، فقد تكون قيمة المنزل أقل من السعر.
القيمة السوقية
التقييم هو رأي أو تقدير بخصوص قيمة خاصية معينة اعتبارًا من تاريخ محدد. يتم استخدام تقارير التقييم من قبل الشركات والوكالات الحكومية والأفراد والمستثمرين وشركات التمويل العقاري عند اتخاذ القرارات المتعلقة بالمعاملات العقارية. الهدف من التقييم هو تحديد القيمة السوقية للعقار - وهو السعر الأكثر احتمالا الذي ستجلبه الملكية لسوق تنافسية مفتوحة.
قد لا يمثل سعر السوق ، وهو السعر الذي يبيع به العقار فعليًا ، القيمة السوقية دائمًا. على سبيل المثال ، إذا كان البائع تحت الإكراه بسبب تهديد الرهن ، أو إذا تم بيع بيع خاص ، فقد يبيع العقار أقل من قيمته السوقية.
طرق التقييم
يعتمد التقييم الدقيق على المجموعة المنهجية للبيانات. يتم جمع وتحليل البيانات المحددة ، التي تغطي التفاصيل المتعلقة بالخاصية المعينة ، والبيانات العامة المتعلقة بالأمة والمنطقة والمدينة والحي الذي يقع فيه العقار ، للوصول إلى قيمة. تستخدم التقييمات ثلاثة أساليب أساسية لتحديد قيمة العقار.
الأسلوب 1: نهج مقارنة المبيعات
يستخدم نهج مقارنة المبيعات بشكل شائع في تقييم منازل الأسرة الواحدة والأراضي. تسمى في بعض الأحيان نهج بيانات السوق ، وهي عبارة عن تقدير للقيمة المشتقة من خلال مقارنة خاصية مع خصائص تم بيعها مؤخرًا بخصائص مماثلة. يشار إلى هذه الخصائص المتشابهة على أنها قابلة للمقارنة ، ولكي توفر مقارنة صالحة ، يجب أن:
- كن مشابهاً للممتلكات الخاضعة قدر الإمكان ، وقد تم بيعها خلال العام الماضي في سوق مفتوح وتنافسي ، وقد تم بيعه في ظل ظروف السوق المعتادة
يجب استخدام ثلاثة أو أربعة مقارنات على الأقل في عملية التقييم. أهم العوامل التي يجب مراعاتها عند اختيار المقارنات هي الحجم والميزات القابلة للمقارنة والموقع - وربما الأهم من ذلك كله - والذي يمكن أن يكون له تأثير هائل على القيمة السوقية للعقار.
الصفات المقارنة
نظرًا لعدم وجود عقارين متشابهين تمامًا ، سيتم إجراء تعديلات على أسعار مبيعات المقارنة للمقارنة بين الميزات المختلفة والعوامل الأخرى التي قد تؤثر على القيمة ، بما في ذلك:
- عمر المبنى وحالته: تاريخ البيع ، في حالة حدوث تغييرات اقتصادية بين تاريخ البيع للمقارنة وتاريخ التقييمشروط وأحكام البيع ، مثل ما إذا كان بائع العقار تحت الإكراه أو إذا تم بيع العقار بين الأقارب (في سعر مخفض) الموقع ، نظرًا لأن الخصائص المماثلة قد تختلف في السعر من حي إلى حيالميزات الفيزيائية ، بما في ذلك حجم القطعة ، والمناظر الطبيعية ، ونوع وجودة البناء ، وعدد ونوع الغرف ، وأقدام مربعة من مساحة المعيشة ، وأرضيات من الخشب الصلب ، ومرآب ، ومطبخ ترقيات ، مدفأة ، بركة ، هواء مركزي ، إلخ.
يقع تقدير القيمة السوقية للعقار موضوع ضمن النطاق الذي تشكله أسعار المبيعات المعدلة من المقارنة. نظرًا لأن بعض التعديلات التي أدخلت على أسعار مبيعات المقارنات ستكون أكثر موضوعية من غيرها ، فيتم عادةً إعطاء الاعتبار المرجح لتلك المقارنات التي لديها أقل قدر من التعديل.
الطريقة 2: نهج التكلفة
يمكن استخدام نهج التكلفة لتقدير قيمة العقارات التي تم تحسينها بواسطة مبنى واحد أو أكثر. تتضمن هذه الطريقة تقديرات منفصلة للقيمة للمبنى (المباني) والأرض ، مع الأخذ في الاعتبار الاستهلاك. تتم إضافة التقديرات معًا لحساب قيمة الخاصية المحسنة بالكامل. يقوم نهج التكلفة على افتراض أن المشتري المعقول لن يدفع أكثر مقابل عقار محسّن حالي أكثر من السعر لشراء حصة مماثلة وبناء مبنى مماثل. هذا النهج مفيد عندما تكون الممتلكات التي يتم تقييمها من النوع الذي لا يتم بيعه بشكل متكرر ولا يولد دخلاً. ومن الأمثلة على ذلك المدارس والكنائس والمستشفيات والمباني الحكومية.
يمكن تقدير تكاليف البناء بعدة طرق ، بما في ذلك طريقة القدم المربع حيث يتم ضرب تكلفة القدم المربع للمماثل الذي تم بناؤه مؤخرًا بعدد قدم مربع في مبنى الموضوع ؛ طريقة الوحدة في المكان ، حيث يتم تقدير التكاليف بناءً على تكلفة البناء لكل وحدة قياس لمكونات المبنى الفردية ، بما في ذلك العمالة والمواد ؛ وطريقة المسح الكمي ، والتي تقدر كميات المواد الخام اللازمة لاستبدال مبنى الموضوع ، إلى جانب السعر الحالي للمواد وتكاليف التركيب المرتبطة بها.
الاستهلاك
لأغراض التقييم ، يشير الاستهلاك إلى أي شرط يؤثر سلبًا على قيمة التحسين للممتلكات العقارية ، ويأخذ بعين الاعتبار:
- التدهور الجسدي ، بما في ذلك التدهور القابل للشفاء ، مثل استبدال الطلاء والسقف ، والتدهور غير القابل للشفاء ، مثل المشاكل الهيكلية التقادم الوظيفي ، والذي يشير إلى الميزات المادية أو ميزات التصميم التي لم تعد مفضلة من قبل مالكي العقارات ، مثل الأجهزة القديمة ، والتجهيزات القديمة أو منازل بها أربع غرف نوم ، ولكن حمام واحد فقط تقادم اقتصادي ، ناتج عن عوامل خارجية للملكية ، مثل أن تكون بالقرب من مطار صاخب أو مصنع ملوث.
منهجية
- قم بتقدير قيمة الأرض كما لو كانت شاغرة ومتاحة لاستخدامها بأعلى مستوياتها وأفضل استخدام لها ، وذلك باستخدام نهج مقارنة المبيعات نظرًا لأنه لا يمكن إهلاك الأرض. تقدير التكلفة الحالية لإنشاء المبنى (المباني) وتحسينات الموقع. تقدير مقدار انخفاض التحسينات الناتجة عن التدهور أو التقادم الوظيفي أو التقادم الاقتصادي. قم بخصم الاستهلاك من تكاليف البناء المقدرة. أضف القيمة المقدرة للأرض إلى التكلفة المستهلكة للمبنى (المباني) وتحسينات الموقع لتحديد إجمالي قيمة العقار.
الطريقة الثالثة: طريقة رسملة الدخل
غالبًا ما تسمى ببساطة طريقة الدخل ، وتستند هذه الطريقة إلى العلاقة بين معدل العائد الذي يتطلبه المستثمر والدخل الصافي الذي ينتجه العقار. يتم استخدامه لتقدير قيمة العقارات المدرة للدخل مثل المجمعات السكنية والمباني المكتبية ومراكز التسوق. يمكن أن تكون التقييمات التي تستخدم طريقة رسملة الدخل واضحة إلى حد ما عندما يُتوقع من العقار المعني توليد دخل مستقبلي ، وعندما تكون نفقاته قابلة للتنبؤ وثابتة.
الرسملة المباشرة
سيقوم المثمنون بتنفيذ الخطوات التالية عند استخدام طريقة الكتابة بالأحرف الكبيرة المباشرة:
- تقدير إجمالي الدخل السنوي المحتمل. مع الأخذ في الاعتبار خسائر تحصيل الشغور والإيجار لتحديد إجمالي الدخل الفعلي. اقتطع مصروفات التشغيل السنوية لحساب صافي دخل التشغيل السنوي. حدد السعر الذي سيدفعه المستثمر العادي مقابل الدخل الناتج عن نوع ودرجة الممتلكات. يتم تحقيق ذلك من خلال تقدير معدل العائد ، أو معدل الرسملة. قم بتطبيق معدل الرسملة على صافي الدخل التشغيلي السنوي للممتلكات لتشكيل تقدير لقيمة العقار.
مضاعفات الدخل الإجمالي
يمكن استخدام طريقة مضاعف الدخل الإجمالي (GIM) لتقييم الممتلكات الأخرى التي لا يتم شراؤها عادةً كخصائص للدخل ولكن يمكن استئجارها ، مثل منازل الأسرة الواحدة والأسرة. ترتبط طريقة GRM بسعر مبيعات العقار بإيرادات الإيجار المتوقعة. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، راجع "4 طرق لتقييم قيمة تأجير العقارات")
بالنسبة للعقارات السكنية ، يتم استخدام الدخل الشهري الإجمالي عادةً ؛ للممتلكات التجارية والصناعية ، سيتم استخدام الدخل السنوي الإجمالي. يمكن حساب طريقة مضاعف الدخل الإجمالي على النحو التالي:
سعر البيع ÷ إيرادات الإيجار = مضاعف الدخل الإجمالي
يمكن استخدام بيانات المبيعات والتأجير الحديثة من ثلاثة خصائص مماثلة على الأقل لإنشاء GIM دقيقة. يمكن بعد ذلك تطبيق GIM على الإيجار السوقي العادل المقدّر للممتلكات الخاضعة لتحديد القيمة السوقية ، والتي يمكن حسابها على النحو التالي:
إيرادات الإيجار × GIM = القيمة السوقية المقدرة
الخط السفلي
التقييم الدقيق للعقارات أمر مهم لمقرضي الرهن العقاري والمستثمرين وشركات التأمين والمشترين وبائعي العقارات. في حين يتم إجراء التقييمات بشكل عام من قبل محترفين مهرة ، يمكن لأي شخص يشارك في معاملة حقيقية الاستفادة من اكتساب فهم أساسي للأساليب المختلفة للتقييم العقاري.
