سواء كنت تشتري منزلًا باستخدام رهن عقاري ، أو تعيد تمويل رهنك الحالي ، أو تبيع منزلك لأي شخص آخر غير مشتر كامل النقود ، فإن تقييم المنزل هو أحد المكونات الرئيسية للمعاملة. سواء كنت المشتري أو المالك أو البائع ، فأنت تريد أن تفهم كيف تعمل عملية التقييم وكيف يحدد المثمن قيمة المنزل. الحصول على تقييم هو أيضا خطوة مطلوبة عند إعطاء منزل لأحد أفراد الأسرة كهدية من الإنصاف.
الماخذ الرئيسية
- التقييم هو رأي مهني غير متحيز لقيمة المنزل ويتم استخدامه كلما كان الرهن العقاري متورطًا في شراء أو إعادة تمويل أو بيع تلك الممتلكات. يقوم المثمن المؤهل بإنشاء تقرير يستند إلى فحص مرئي ، باستخدام مبيعات حديثة مشابهة الخصائص واتجاهات السوق الحالية وجوانب المنزل (على سبيل المثال ، وسائل الراحة ، خطة الطابق ، لقطات مربعة) لتحديد قيمة تقييم الممتلكات. وعادة ما يدفع المقترض رسوم التقييم ، والتي يمكن أن تكون عدة مئات من الدولارات.عندما تكون قيمة التقييم أقل مما هو متوقع ، يمكن تأخير المعاملة أو حتى إلغاؤها.
ما هو تقييم المنزل؟
التقييم هو رأي مهني غير متحيز لقيمة المنزل. يتم استخدام التقييمات دائمًا في معاملات الشراء والبيع وشائعة الاستخدام في معاملات إعادة التمويل. في عملية الشراء والبيع ، يتم استخدام التقييم لتحديد ما إذا كان سعر عقد المنزل مناسبًا نظرًا لحالة المنزل وموقعه وميزاته. في عملية إعادة التمويل ، يؤكد التقييم للمقرض أنه لا يقوم بتسليم المقترض أموالًا أكثر مما يستحق المنزل.
المقرضين يريدون التأكد من أن أصحاب المنازل لا يبالغون في الاقتراض لعقار لأن المنزل يخدم كضمان للرهن العقاري. إذا كان على المقترض أن يتخلف عن سداد الرهن ويذهب إلى الرهن ، فإن المقرض يبيع المنزل لاسترداد الأموال التي أقرضها. يساعد التقييم البنك على حماية نفسه من الإقراض أكثر مما قد يكون قادرًا على التعافي في هذا السيناريو الأسوأ.
ما يجب أن تعرفه عن تقييمات المنزل
عملية التقييم وكيف يتم تحديد قيم التقييم
لأن التقييم يحمي في المقام الأول مصالح المقرض ، فإن المقرض عادة ما يطلب التقييم. وفقًا لمعهد Appraisal Institute ، وهو اتحاد للمثمين العقاريين المحترفين ، يجب أن يكون المثمن المؤهل مرخصًا أو معتمدًا - كما هو مطلوب في جميع الولايات الخمسين - وأن يكون على دراية بالمنطقة المحلية. وفقًا للوائح الفيدرالية ، يجب أن يكون المثمن محايدًا وليس له مصلحة مباشرة أو غير مباشرة في المعاملة. يتطلب Fannie Mae المثمنين أن يشهدوا بأن لديهم خبرة في تقييم خصائص مماثلة في نفس المنطقة الجغرافية.
تتأثر قيمة تقييم الممتلكات بالمبيعات الحديثة للعقارات المماثلة واتجاهات السوق الحالية. وسائل الراحة في المنزل ، وعدد غرف النوم والحمامات ، ووظيفة مخطط الأرضية ، واللقطات المربعة هي أيضًا عوامل أساسية في تقييم قيمة المنزل. يجب على المثمن إجراء فحص بصري كامل للداخلية والخارجية ولاحظ أي شروط تؤثر سلبًا على قيمة العقار ، مثل الإصلاحات اللازمة.
عادةً ما يستخدم المثمنون تقرير التقييم السكني الموحد من Fannie Mae في منازل الأسرة الواحدة. يسأل التقرير المثمن لوصف الداخلية والخارجية للممتلكات ، الحي ، والمبيعات المماثلة القريبة. يقدم المثمن بعد ذلك تحليلًا واستنتاجات حول قيمة العقار بناءً على ملاحظاته.
يجب أن يتضمن التقرير خريطة شارع توضح الممتلكات المقدرة والمبيعات المماثلة المستخدمة ؛ رسم المبنى الخارجي. شرح لكيفية حساب اللقطات المربعة ؛ صور فوتوغرافية لمنظر المنزل الأمامي والخلفي وشارع الشارع ؛ صور أمامية خارجية لكل خاصية قابلة للمقارنة ؛ وأي معلومات أخرى ذات صلة - مثل بيانات مبيعات السوق ، وسجلات الأراضي العامة ، وسجلات الضرائب العامة - التي يطلبها المثمن لتحديد القيمة السوقية العادلة للعقار. يكلف التقييم عدة مئات من الدولارات ، وعمومًا ، يدفع المقترض هذه الرسوم.
ما مشتري المساكن بحاجة إلى معرفته
عندما تقوم بشراء منزل وتحت العقد ، سيكون التقييم أحد الخطوات الأولى في عملية الإغلاق. إذا جاء التقييم بسعر أو أعلى من سعر العقد ، تتم المعاملة كما هو مخطط لها. إذا كان التقييم أقل من سعر العقد ، فيمكن أن يؤخر العملية أو يعرقلها.
هناك احتمالات ، لا أنت ولا البائع يريد أن تنهار الصفقة. كمشتري لديك ميزة ، في أن التقييم المنخفض يمكن أن يكون بمثابة أداة تفاوضية لإقناع البائع بخفض السعر. لن يقرضك البنك أو أي مشترٍ محتمل آخر أكثر مما يستحقه المنزل. في الواقع ، الحد الأقصى من 80 ٪ إلى 97 ٪ من القيمة نموذجي ، وهذا يتوقف على نوع الرهن العقاري ومؤهلات المقترض.
في حين أن التقييمات تساعد المشترين على تجنب دفع مبالغ زائدة عن المنازل ، فقد يشعر البائع أن التقييم المنخفض غير دقيق ويحجم عن خفض السعر. إذا كان هناك تقييم سيئ يقف بينك وبين شراء أو بيع منزلك ، فابحث في الحصول على رأي ثانٍ عبر تقييم آخر من قبل شخص مختلف. يمكن أن يخطئ المثمنون أو لديهم معلومات ناقصة. الأفضل من ذلك ، تقديم حالة واقعية للحصول على قيمة أعلى للمثمن الأصلي. قد يتفق معك أو ينقح التقييم.
ما البائعين المنزل تحتاج إلى معرفته
باعتبارك بائعًا ، فإن التقييم المنخفض ، إذا كان دقيقًا ، يعني أنك ستضطر إلى خفض سعر منزلك حتى يتم بيعه. من غير المرجح أن يؤدي لك الصمود لمشتري مدفوع بالكامل ولا يتطلب إجراء تقييم كشرط لإكمال المعاملة إلى زيادة سعر البيع. لا أحد يريد أن تبالغ في دفع ثمن المنزل.
إن الإرشادات الفيدرالية التي تهدف إلى القضاء على قيم التقييم المتضخمة التي ساهمت في أزمة الإسكان في عام 2008 تتسبب في بعض الأحيان في أن تكون التقييمات أقل من القيمة السوقية العادلة ويمكن أن تجعل التقييمات المنخفضة صعبة التحدي.
لسوء الحظ ، إذا كانت منطقتك المحيطة قد شهدت مبيعات مؤلمة مؤخرًا ، فقد يؤدي ذلك إلى خفض قيمة تقييم منزلك. إذا كنت تشعر أن قيمة منزلك قد انخفضت بسبب أسعار البيع لحبس الرهن القريبة والبيع على المكشوف ، فقد تتمكن من إقناع المثمن بأن منزلك يستحق أكثر إذا كان في حالة أفضل بكثير من تلك الخصائص.
ما إعادة تمويل أصحاب المنازل بحاجة إلى معرفته
إذا كنت تعيد تمويل قرض عقاري تقليدي ، فإن التقييم المنخفض يمكن أن يمنعك من القيام بذلك. يحتاج المنزل إلى تقييم المبلغ الذي ترغب في إعادة تمويله للحصول على قرض أو الموافقة عليه. ومع ذلك ، إذا كان رهنك الحالي عبارة عن رهن من قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، فيمكنك إعادة التمويل دون تقييم من خلال برنامج FHA Streamline ، وهو خيار رائع لأصحاب المنازل تحت الماء.
الخط السفلي
عندما يسير كل شيء بسلاسة ، يكون تقييم المنزل مجرد مربع آخر للتحقق من قائمة مراجعة الإغلاق. عندما تكون قيمة التقييم أقل من المتوقع ، يمكن تأخير المعاملة أو حتى إلغاؤها. بغض النظر عن الموقف الذي تواجهه في تجربة شراء أو بيع أو إعادة تمويل منزلك ، فإن الفهم الأساسي لكيفية عمل عملية التقييم يمكن أن يعمل فقط لصالحك ، خاصةً إذا كنت تشتري منزلك الأول.
