كان توريق قروض الرهن العقاري عالية المخاطر في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) والتزامات الديون المضمونة (CDOs) عاملاً رئيسياً في أزمة الرهن العقاري الثانوي. كانت قروض الرهن العقاري (MBS) و CDOs جذابة للمستثمرين بسبب ارتفاع أسعار الفائدة التي قدموها مقابل الأصول المدعومة برهون عقارية. كان لدى المقترضين من ذوي القروض العقارية عالية المخاطر قروض فائدة أعلى على قروضهم العقارية بسبب زيادة مخاطر التخلف عن السداد. علاوة على ذلك ، تم تقديم العديد من القروض ذات القروض العقارية القابلة للتعديل والتي أضافت فيما بعد قدرا كبيرا من الوقود إلى أزمة الرهن العقاري.
خلال هذا الوقت ، قام المقرضون بتجميع الرهون العقارية عالية المخاطر في MBS و CDOs. هذه المنتجات المالية غالبا ما تلقى تصنيفات عالية من وكالات الائتمان. تم بيع شرائح من هذه الأوراق المالية للمستثمرين المطمئنين ، الذين لم يكونوا على علم بالمخاطر المرتبطة بهم. عرضت الشرائح ذات الجودة الأقل أسعار فائدة أعلى ولكنها استوعبت الخسائر الأولى المرتبطة بالتقصير في القروض العقارية قبل الشرائح العليا.
تسببت قروض الرهن العقاري في زيادة كبيرة في الائتمان العقاري المتاحة. تم تقديم العديد من القروض للمقترضين الذين كانوا سيواجهون في السابق صعوبة في الحصول على قروض عقارية بسبب نتائج الائتمان التي تقل عن المتوسط. حقق المقرضون من القطاع الخاص الكثير من المال عن طريق تجميع وبيع القروض العقارية عالية المخاطر. ومع ذلك ، زاد خطر حبس الرهن مع تخفيف معايير الائتمان. افترض المقرضين والمشترين بشكل غير صحيح أن القيم العقارية كانت منيعة للتراجع. قدمت MBS العلامة الخاصة الكثير من رأس المال اللازم للقروض العقارية عالية المخاطر. تم تقديم حوالي 80٪ من قروض الرهن العقاري من فئة MBS ذات العلامات التجارية الخاصة في عام 2006. في مارس 2007 ، بلغت قيمة قروض الرهن العقاري عالية المخاطر حوالي 1.3 تريليون دولار. كانت القروض العقارية التي أصدرها المقرضون من القطاع الخاص أكثر خطورة حيث لم تكن مدعومة من قبل الحكومة ، مثل القروض العقارية من فريدي ماك وفاني ماي.
ازدهر سوق العقارات ، حيث قام عدد أكبر من المشترين برفع أسعار المنازل المتاحة. كانت أسواق العقارات في فلوريدا وأريزونا ومنطقة لاس فيغاس ساخنة للغاية خلال هذا الوقت. في البداية ، يمكن للمقترضين ذوي القروض العقارية عالية المخاطر إعادة تمويل قروضهم العقارية بناءً على قيم العقارات المرتفعة أو بيع المنازل بربح. لم يكن حجم مخاطر الرهون العقارية عالية المخاطر مشكلة في هذا الوقت.
فقط عندما بدأت قيم الممتلكات في الانخفاض بدأت القضايا في الظهور. وبدأت معدلات القروض العقارية القابلة للتعديل في إعادة ضبطها بمعدلات أعلى ، وارتفعت معدلات جنوح الرهن العقاري بشكل كبير. الافتراضي على الرهون العقارية عالية المخاطر أدت إلى مزيد من المشاكل. بحلول آب (أغسطس) 2008 ، كان حوالي 9٪ من جميع القروض العقارية في الولايات المتحدة متعثرة. بدأت MBS و CDOs تفقد القيمة مع ارتفاع معدلات التخلف عن السداد. تم القبض على فريدي ماك وفاني ماي من قبل الحكومة في عام 2008 عندما بدأوا يدركون خسائر كبيرة. زادت عمليات حبس الرهن وحيازة الممتلكات ، مع وضع المزيد من العقارات في السوق حيث حاولت البنوك تصفية مخزوناتها. هذه الممتلكات الاكتئاب قيم أكثر ، مما يؤدي إلى دوامة الهبوط لسوق العقارات. حاول بعض المقترضين البيع على المكشوف لرهوناتهم تحت الماء ، لكنهم وجدوا في كثير من الأحيان أن المقرضين يصعب عليهم العمل أو غير مستعدين للتفاوض.
مستشار البصيرة
بول مكارثي ، CFA
Kisco Capital، LLC، New York، NY
يمكنني كتابة كتاب حول هذا الموضوع لأنني عملت في العمل لسنوات عديدة وكان لدي قصور كبير في نفسي في صندوق تحوط عملت فيه خلال الأزمة المالية.
التوريق هو عبوة القروض أو عقود الإيجار وهو موجود منذ الثمانينات. لقد انطلقت عملية التسنيد في التسعينات وانفجرت في 2000s من حيث حجم الإصدار. يستخدم بحكمة ، إنه شكل فعال للغاية من أشكال تمويل شركات التأمين على القروض والإيجارات (السيارات ، والرهن العقاري ، وبطاقات الائتمان ، وما إلى ذلك).
تملك شركات الأوراق المالية قروض الرهن العقاري عالية المخاطر التي تعثرت في نهاية المطاف وتسببت في أزمة مصرفية. كان عدد القروض التي نشأت في الفترة 2000-2006 كبيرًا بشكل غير عادي لأننا نمتلك فقاعة عقارية في الولايات المتحدة. فقدت البنوك التي احتفظت بهذه الأوراق المالية كاستثمارات عشرات المليارات من الدولارات ، مما تسبب في انهيار النظام المصرفي الأمريكي تقريبًا. حافظت أموال الإنقاذ التي قدمتها حكومة الولايات المتحدة على النظام المصرفي الذي لدينا اليوم.
