معدل الرسملة هو الأساس الأكثر استخدامًا لمقارنة العقارات الاستثمارية. وهو مماثل لمعدل العائد الفعلي المقدر على استثمار أمني نموذجي. على سبيل المثال ، سوف ينتج عن الممتلكات النقدية بالكامل والتي تبلغ قيمتها 100000 دولار والتي يبلغ معدل الحد الأقصى لها 4.5٪ نفس العوائد التي تم استثمارها بمبلغ 100000 دولار في الأوراق المالية بنسبة 4.5٪. هذا الرقم يساعد المستثمرين العقاريين على تحديد أفضل استخدام لأموالهم الاستثمارية.
حساب معدل الرسملة
تتمثل الصيغة البسيطة لحساب معدل الرسملة في صافي الدخل التشغيلي السنوي مقسومًا على إجمالي تكاليف الاستحواذ. هذه الصيغة هي في الواقع معكوس مضاعف السعر / الأرباح القياسية.
يمكن حساب صافي إيرادات التشغيل من خلال طرح جميع تكاليف الإدارة وتكاليف المرافق والصيانة والصيانة والتأمين والضرائب وتكاليف التشغيل الأخرى من إجمالي الإيرادات. صافي الدخل التشغيلي لا حساب مدفوعات الرهن العقاري.
تكاليف الاقتناء أكثر من سعر الشراء المذكور. يجب عليهم حساب رسوم السمسرة وتكاليف الإغلاق. إذا لم يكن العقار جاهزًا للإيجار ، يجب أيضًا تضمين جميع التكاليف المتكبدة لإعادة التأهيل.
يجب على المستثمرين مقارنة معدلات الرسملة التي تشمل نفس التكاليف. على سبيل المثال ، من غير المناسب مقارنة معدل رسملة واحد يقوم بخصم إيرادات الإيجار بناءً على متوسط الشواغر السنوية وأخرى لا تقدم مثل هذا الخصم.
أهمية معدل الرسملة
الاستخدام الأول لمعدل الرسملة هو التمييز بين فرص الاستثمار المختلفة. إذا كان الاستثمار في الأوراق المالية يوفر عائدًا تقديريًا بنسبة 4٪ وكان معدل الرسملة للعقار يبلغ 8٪ ، فمن المرجح أن يركز المستثمر على العقار.
يمكن أن تشكل معدلات الرسملة أيضًا اتجاهات لأصحاب العقارات التجارية. يمكن أن توضح الاتجاهات اتجاه السوق ، مما يسمح بإجراء تعديلات على أساس الإيجارات المقدرة.
يوجد حد لفائدة معدل الرسملة ؛ لا يمكن أن تعتمد العقارات الاستثمارية ذات التدفقات النقدية غير النظامية أو المعقدة على معدلات الرسملة البسيطة. سيكون من الأفضل الاعتماد على تحليل التدفقات النقدية المخصومة بدلاً من ذلك.
