ما هي الانتعاش؟
UPREIT يعني مظلة شراكة الاستثمار العقاري الثقة. إن UPREIT عبارة عن هيكل فريد من نوعه REIT يسمح لأصحاب العقارات بتبادل ممتلكاتهم لملكية الأسهم في UPREIT. ومع ذلك ، تخضع UPREIT عمومًا إلى التبادلات في القسم 721 من قانون الإيرادات الداخلية (IRC).
الماخذ الرئيسية
- UPREIT عبارة عن هيكل فريد من نوعه REIT يسمح لأصحاب العقارات بتبادل ممتلكاتهم لملكية الأسهم في UPREIT. يُسمح عمومًا بتبادل الممتلكات مقابل الأسهم في UPREIT بموجب المادة 721 من قانون الإيرادات الداخلية للمادة 26. يمكن للمساهمين في الملكية تأجيل ضرائب على بيع الممتلكات في مقابل وحدات UPREIT على الرغم من ضرائب الأرباح الرأسمالية على وحدات UPREIT تخضع لضريبة REIT القياسية.
فهم الانتفاضات
تم تقديم صناديق الاستثمار العقاري (REIT) من قبل دوايت أيزنهاور كنوع من صناديق الاستثمار العقاري البديلة. يتم إنشاء صناديق الاستثمار العقاري كنوع من محفظة العقارات التي تشمل الممتلكات العقارية ورأس مال التمويل العقاري. صناديق الاستثمار العقاري هي كيان يسمح للمستثمرين بتقديم مساهمات استثمارية لوحدات الأسهم أو أسهم الشركة.
نظرًا لتطور صناديق الاستثمار العقاري في السوق ، فقد تم تطوير بعض الهياكل البديلة لتوفير أنواع مختلفة من المستثمرين. UPREIT هو أحد هذه الهياكل ، والمعروف في المقام الأول بدلها من مساهمات الملكية في مقابل ملكية الأسهم. كما تم إنشاء DownREIT وبعض البدائل الأخرى كفروع.
في تشكيلها ، يمكن لصناديق الاستثمار العقاري اختيار تولي أي نوع من هيكل الأعمال. سيتم هيكلة صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علناً كشركات. ستختار صناديق الاستثمار العقاري الخاصة عمومًا أن يتم تنظيمها كثقة أو ارتباط على الرغم من أنها قد تختار أيضًا حالات أخرى. مثل معظم الشركات غير الحكومية ، فإن الكيانات الخاصة لديها أيضًا خيار فرض ضرائب عليها كشركة.
المهم في المقام الأول لأي REIT هو أنها تفي بمتطلبات IRC Title 26 ، الأقسام 856-859. عند تلبية هذه المتطلبات ، يمكن لصناديق الاستثمار العقاري تمرير كل دخلها إلى مساهميها. على هذا النحو ، يُعتبر الدخل المرحلي خصمًا ، كما أن صندوق الاستثمار العقاري يدفع ضرائب قليلة جدًا. الشرط الرئيسي هو أن أكثر من 90 ٪ من الأعمال المتعلقة بالأصول العقارية.
إعتبارات خاصة
بدلا من بيع الممتلكات ، يمكن للمالك المساهمة في UPREIT في مقابل الوحدات. وحدات المشاركة بشكل عام لها نفس قيمة الممتلكات المساهمة. نظرًا لأن العقار المباع لـ REIT مغطى بموجب القسم IRC 721 ، فإن المعاملة لا تنشئ حدثًا خاضعًا للضريبة.
عند تحويل خاصية إلى سهم ، قد تفرض UPREIT أحكامًا خاصة. في كثير من الأحيان ، يوفر التبادل للبائع وحدات خاصة تسمح للبائع البائع باختيار الطريقة التي يرغبون في ارتدائها في صناديق الاستثمار العقاري. قد يُسمح للبائعين العقاريين بتحويل الوحدات على الفور إلى أسهم REIT. قد تتوفر أيضًا خيارات أخرى مثل الاحتفاظ بالأسهم لمدة عام على الأقل ثم استلام النقود.
بمجرد أن يبيع المستثمر ممتلكاته إلى UPREIT ، فإن UPREIT يمتلك العقار وكل الإدارة المعنية به. يمكن أن تكون إدارة UPREIT أكثر تعقيدًا إلى حد ما من صناديق الاستثمار العقاري الأساسية نظرًا لخيار تبادل القسم 721 وكافة الأحكام المرفقة بها مع وحدة التحكم الجديدة. مديري UPREIT مسؤولون عن إدارة محفظة REIT الخاصة بهم لغرض تحقيق عوائد.
يمكن أن تتقلب أسهم UPREIT بناءً على أنشطة الإدارة وتقييم الممتلكات العقارية وصفقات التمويل وأي معاملات أخرى تحدث. هذا يمكن أن يخلق تقلبات للمساهمين. عادةً ما يكون لدى المساهمين في UPREIT سيولة مرنة تتيح لهم تحويل أسهمهم بسهولة إلى نقد متى اختاروا ذلك.
فوائد الانتفاضات
يمكن أن تكون UPREIT خيارًا قابلاً للتطبيق لأي مالك عقار يسعى لبيع ممتلكاته. على هذا النحو ، يمكن أن يروق لكل من أصحاب العقارات الفردية وأصحاب العقارات التجارية. يمكن لأي مالك عقار يختار إجراء تبادل للمادة 721 في UPREIT أن يحصل على قيمة العقار في شكل وحدات UPREIT.
تبادل الأقسام 721 إلى UPREIT لا تنشئ حدثًا خاضعًا للضريبة. ومع ذلك ، يتم فرض ضرائب على مالكي الوحدات بناءً على معايير الضرائب العقارية REIT العامة. قد يختار بعض مالكي العقارات استخدام هذا النوع من الاستثمار للتخطيط العقاري لأنه قد يتجاوز الضرائب تمامًا.
متطلبات UPREITs
UPREIT هي REIT وفقًا لجميع إرشادات المحاسبة والضرائب القياسية. تم إنشاء UPREIT للسماح بمشاركة العقارات في REIT في مقابل الحصول على حصص ملكية. وبالتالي يسترشد هذا الهيكل بمعايير IRC Section 721 التي تناقش الدروع الضريبية للممتلكات لتبادل البورصات. بشكل عام ، يمكن اعتبار أي REIT يسمح بتبادل القسم 721 داخل REIT UPREIT.
ستركز معظم صناديق الاستثمار العقاري على شريحة محددة من سوق العقارات ، على الرغم من أن المعايير التوجيهية فقط تنص على أن العقارات العقارية والتمويل المرتبط بها يجب أن تشكل أكثر من 90 ٪ من الأعمال. تتبع UPREIT عادةً نفس استراتيجية الاستثمار ، مع التركيز على مكانة عقارية مستهدفة.
يوفر القسم 721 معايير إرشادية للإفراج عن وحدات المساهمين مقابل الممتلكات. يمكن أن يكون القسم 721 بديلاً لتبادل IRC Section 1031. تتيح عمليات تبادل القسم 1031 لمالك العقار بيع ممتلكاته واستثمار العائدات في بورصة مماثلة لتفادي الضرائب.
غير مسموح بالبورصات في القسم 1031 في UPREIT لأنها تتطلب تبادلًا مماثلًا ولا تسمح للعقار بمشاركة البورصات في الملكية. لذلك ، يمكن أن يكون تبادل القسم 721 إلى UPREIT جذابًا. كلا التبادلين 721 و 1031 يسمحان لصاحب العقار بتأجيل الضرائب.
UPREIT مقابل DownREIT
تعتبر UPREITs و DownREITs وكافة الكيانات REIT الخاصة الأخرى ببساطة REITs في جوهرها مع أحكام خاصة تسمح لهم ببعض المرونة الإضافية. يسمح DownREIT لمستثمر عقاري بالدخول في مشروع مشترك مع REIT. في DownREIT ، يعتمد تبادل الوحدات أساسًا على قيمة العقار في المشروع المشترك الذي يمكن أن يحقق عوائد أفضل للمشروع المشترك.
