جدول المحتويات
- 1. تعديل سعر الرهون
- 2. لا دفعة أولى
- 3. كذاب القروض
- 4. عكس الرهون العقارية
- 5. أطول الاستهلاك
- 6. منتجات الرهن العقاري الغريبة
- الخط السفلي
خلال فترة الركود الكبير ، حقق الاقتصاد الأمريكي ضربة كبيرة بسبب حبس الرهن العقاري. واجه المقترضون في جميع أنحاء البلاد مشكلة في سداد قروضهم العقارية. في ذلك الوقت ، كان ثمانية من كل عشرة مقترضين يحاولون إعادة تمويل قروضهم العقارية. حتى أصحاب المنازل الراقية واجهوا مشكلة في حبس الرهن. لماذا كان الكثير من المواطنين يواجهون مشكلة في قروضهم العقارية؟ هنا ستة أسباب.
الماخذ الرئيسية
- تقدم القروض العقارية ذات السعر القابل للتعديل معدلًا أوليًا منخفضًا يؤدي إلى انخفاض المدفوعات ؛ ومع ذلك ، فإن إعادة تعيين سعر الفائدة بعد فترة من الوقت. يمكن أن يؤدي وضع أي دفعة مقدمة على رهن عقاري إلى زيادة احتمال أن ينتهي المنزل المقترض "تحت الماء". الرهون العقارية العكسية لها تكاليف عالية مقدّمة ، ومليئة برسوم عديدة ، وتؤدي إلى فقدان الأسهم في منزلك. تؤدي الأطر الزمنية الأطول للرهون العقارية إلى انخفاض الأسهم في المنزل وزيادة الفائدة المدفوعة ، مما يجعل من الصعب على المالك نقلها. يمكن أن تؤدي منتجات الرهن العقاري الغريبة إلى قيام المشترين بإنشاء أسهم سلبية.
1. تعديل سعر الرهون
يمكن أن تبدو القروض العقارية القابلة للتعديل (ARMs) وكأنها حلم مالك المنزل. هذه القروض تبدأ المقترضين مع انخفاض سعر الفائدة لأول سنتين إلى خمس سنوات. إنها تتيح لك شراء منزل أكبر مما يمكنك عادة التأهل والحصول على مدفوعات أقل ، وبأسعار معقولة. بعد سنتين إلى خمس سنوات ، على الرغم من ذلك ، فإن سعر الفائدة يعاد تعيينه إلى سعر السوق ، وهو أعلى بشكل عام. هذه ليست مشكلة إذا كان المقترضون يمكنهم فقط إخراج الأسهم من منازلهم وإعادة التمويل إلى معدل أقل بمجرد إعادة تعيينها. أو بدلاً من ذلك ، إذا لم يقم المشتري بالبقاء في المنزل لفترة طويلة ، فقد يكون قد تم بيعه بالفعل بحلول الوقت الذي كان سيتغير فيه السعر. (يمكن أن يكون هذا النوع من الرهن العقاري اختيارًا جيدًا لشخص تتطلب وظيفته نقلًا متكررًا.)
ومع ذلك ، فإنه لا يعمل دائما بهذه الطريقة. عندما تنخفض أسعار المساكن ، يميل المقترضون إلى إيجاد أنهم غير قادرين على إعادة تمويل قروضهم الحالية. هذا يترك العديد من المقترضين يواجهون مدفوعات رهن عقاري مرتفعة والتي تتراوح بين ضعفين إلى ثلاثة أضعاف مدفوعاتهم الأصلية.
إن التسوق مع مختلف المقرضين ، وتقديم معلومات كاملة وصادقة عن طلب الرهن العقاري الخاص بك ، ومعالجة مشاكل الائتمان عند حدوثها ، هي أفضل الخطوات التي يمكنك اتخاذها للحصول على قرض عقاري عادل وعملي.
2. لا دفعة أولى
كان أحد الأسباب وراء أزمة الرهن العقاري هو أن العديد من الشركات قد عرضت على المقترضين قروضاً بدون دفعة أولى. هذا هو السبب في أن هذا أصبح مشكلة.
الغرض من الدفعة الأولى مزدوج. أولاً ، إنه يزيد مقدار الأسهم التي تملكها في منزلك مع تقليل مقدار الأموال التي تدين بها. ثانياً ، تتأكد الدفعة الأولى من وجود بعض الجلد في اللعبة.
من المرجح أن يحاول المقترضون الذين يقومون بدفع مبالغ كبيرة مقدرة كل شيء ممكن لدفع مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم ، لأنهم لا يريدون أن يفقدوا استثماراتهم. من ناحية أخرى ، فإن العديد من المقترضين الذين وضعوا شيئًا فشيئًا على منازلهم ويجدون أنفسهم رأسًا على عقب في رهنهم العقاري ينتهي بهم الأمر إلى مجرد الابتعاد لأنهم مدينون بأموال أكثر مما يستحق المنزل. كلما زاد اقتراض المقترض ، زاد احتمال رغبته في الخروج ، ووضع الرهن في حبس الرهن.
3. كذاب القروض
قد يبدو مصطلح "القروض الكاذبة" غير قابل للجدل ، لكن هذه القروض كانت شائعة بشكل لا يصدق خلال الطفرة العقارية قبل انهيار الرهن العقاري الذي بدأ في عام 2007. وسارع مقرضو الرهن العقاري إلى تسليمهم ، وكان المقترضون سريعون في قبولهم. قرض كاذب لا يتطلب سوى القليل من الوثائق وعدم التحقق. يعتمد القرض على الدخل المعلن للمقترض والأصول المعلنة والمصروفات المعلنة.
سميت هذه الأسماء لأن المقترضين لديهم ميل إلى الكذب ، مما يضخم دخلهم حتى يتمكنوا من شراء منزل أكبر. بعض الأفراد الذين حصلوا على قرض كاذب لم يكن لديهم وظيفة. تبدأ المشكلة بمجرد وصول المشتري إلى المنزل.
نظرًا لأن مدفوعات الرهن العقاري يجب أن تُدفع بالدخل الفعلي - وليس الدخل المعلن - فإن المقترض غير قادر على سداد مدفوعات الرهن العقاري بشكل مستمر. إنهم يتخلفون عن الدفع وينتهي بهم الأمر إلى مواجهة الإفلاس والرهن.
4. عكس الرهون العقارية
هناك العديد من العيوب للحصول على عكس الرهن العقاري. هناك تكاليف مقدمة عالية. يمكن أن تتسبب رسوم الإنشاء والتأمين على الرهن والتأمين على الملكية ورسوم التقييم ورسوم المحاماة والرسوم المتنوعة بسرعة في زيادة قيمة الأسهم. المقترض يفقد الملكية الكاملة للمنزل.
بمجرد أن يصبح الرهن ساري المفعول ، فإن جميع حقوق المقترض قد اختفت من منزله ؛ البنك يملكها الآن. لا يحق للمستفيدين منهم سوى الحصول على أي حقوق ملكية بعد استخدام جميع الأموال من حوزة المقترض لسداد الرهن العقاري والرسوم والفوائد. قد يتعين على أطفالهم محاولة التوصل إلى اتفاق مع البنك ودفع مدفوعات الرهن العقاري إذا كانوا يريدون الاحتفاظ بمنزل الأسرة.
5. أطول الاستهلاك
ربما كنت تعتقد أن 30 عامًا كانت أطول فترة زمنية يمكن أن تحصل عليها على رهن عقاري ، لكن بعض شركات الرهن العقاري تقدم الآن قروضًا تدوم حتى 40 عامًا. ما هو أكثر من ذلك ، والرهون العقارية 35 و 40 عاما ترتفع ببطء في شعبية. لماذا ا؟ أنها تسمح للأفراد لشراء منزل أكبر لمدفوعات أقل بكثير.
قد يكون الرهن العقاري لمدة 40 عامًا منطقيًا بالنسبة إلى شاب يبلغ من العمر 20 عامًا يخطط للبقاء في المنزل لمدة 20 عامًا ، لكن هذا ليس منطقيًا بالنسبة للأشخاص الآخرين. سيكون سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 40 عامًا أعلى بقليل من 30 عامًا. وهذا يمثل فائدة أكبر بكثير على مدار فترة زمنية مدتها 40 عامًا ، لأن البنوك لن تمنح المقترضين 10 سنوات إضافية لسداد رهنهم العقاري دون تعويض ذلك في النهاية الخلفية.
سيكون للمقترضين أيضًا حقوق أقل في منازلهم. إن الجزء الأكبر من الدفعات خلال السنوات العشر إلى العشرين الأولى سيدفع فائدة في المقام الأول ، مما يجعل من المستحيل تقريبًا على المقترض التحرك. هذا أيضًا يجعل التقاعد أكثر صعوبة إذا كنت تقوم بالدفع في السبعينات من العمر.
6. منتجات الرهن العقاري الغريبة
أنواع أخرى من القروض العقارية المتقدمة قبل الركود العظيم أدت أيضا إلى حبس الرهن. جاء المقرضون مع كل أنواع المنتجات الغريبة التي جعلت من حلم ملكية المنزل حقيقة واقعة. بعض أصحاب المنازل لم يفهموا ببساطة ما الذي كانوا يحصلون عليه. مثالان:
- القروض بفائدة فقط يمكن أن تخفض المدفوعات 20 ٪ إلى 30 ٪. تتيح هذه القروض للمقترضين العيش في منزل لبضع سنوات ولا تسدد سوى مدفوعات الفائدة. تتيح قروض الاسم - الدفع للمقترضين أن يقرروا بالضبط المبلغ الذي يريدون دفعه على رهنهم العقاري كل شهر.
المهم بالنسبة لكلا المنتجين هو أن الدفعة الرئيسية المستحقة بالون كبيرة تستحق بعد فترة معينة. جميع هذه المنتجات معروفة باسم منتجات الاستهلاك السلبي. بدلاً من بناء الأسهم ، يبني المقترضون حقوق ملكية سلبية. إنهم يزيدون من المبلغ الذي يدينون به كل شهر حتى يتم تحصيل ديونهم مثل كومة من الطوب. أدت منتجات الرهن العقاري الغريبة إلى تعرض العديد من المقترضين لقروضهم.
الخط السفلي
الطريق إلى امتلاك المنازل مليء بالعديد من الفخاخ. تجنبهم هو أحد مفاتيح الابتعاد عن المشاكل المالية. ربما القول المأثور الجيد الذي يجب أن نضعه في الاعتبار هو أنه إذا كان هناك شيء يبدو جيدًا جدًا لدرجة يصعب تصديقه ، فمن المحتمل أن يكون كذلك.
