الاستثمار في استئجار العقارات يشبه فكرة رائعة على الورق. يمكنك فقط شراء مكان في منطقة جميلة ، والعثور على المستأجرين ، والسماح للربح النقدي - أليس كذلك؟ حسنًا ، هناك بالفعل بعض الأمور التي يجب عليك مراعاتها قبل شراء عقار ووضع إعلان "للإيجار" في الحديقة وفي الصحيفة (أو عبر الإنترنت). هنا نقدم مجموعة من إيجابيات وسلبيات امتلاك العقارات المؤجرة ونقدم لك بعض النصائح حول كيفية تحقيق ربح كمالك.
نصائح للمالك المحتملين
مزايا تأجير العقارات
كثير من الناس الذين يشعرون بعدم الراحة في الاستثمار في الأدوات المالية ليس لديهم أي قلق بشأن الاستثمار في العقارات ، لأنه يمثل رصيدا ملموسا. هذا تمييز نفسي ، حيث أن الأسهم السيئة والممتلكات السيئة التأجير قادرة على خسارة المال. ومع ذلك ، إليك المزايا التي تظهر على الورق:
الدخل الحالي. يشير هذا إلى أموال الإيجار المتبقية بعد دفع الرهن العقاري والنفقات ذات الصلة. الدخل الحالي هو نقدًا شهريًا لم تكن مضطرًا إلى العمل من أجله.
التقدير. هذه هي الزيادة في القيمة التي تواجهها الخصائص عمومًا مع مرور الوقت. التقدير غير مضمون. ومع ذلك ، إذا كنت تمتلك عقارًا في منطقة مستقرة (مدن) ، فمن المحتمل أن تزداد قيمة العقار على مر السنين. حتى العقارات في المناطق ذات الكثافة السكانية المنخفضة والأقل مرغوبة قد نقدر بسبب التضخم العام.
تأثير ايجابي. استئجار العقارات يمكن شراؤها من الأموال المقترضة. هذا يعني أنه يمكنك التحكم في كامل الممتلكات والأسهم التي تحتفظ بها عن طريق إخماد جزء بسيط فقط من التكلفة الإجمالية - نسبة مئوية من القيمة الإجمالية. أيضا ، فإن الممتلكات التي تشتريها تؤمن الدين بدلا من الأصول الأخرى الخاصة بك. إذا فشلت في الحفاظ على مدفوعات القرض الشهرية ، فقد تفقد تأجير الممتلكات ، ولكن يجب أن لا تفقد منزلك.
المزايا الضريبية. قد يكون دخل الإيجار الخاص بك معفيًا من الضرائب إذا لم تستلم صافي التدفقات النقدية بعد خصم النفقات. هذا يعني أن الرهن العقاري الخاص بك يتم سداده وأنك تمتلك أكثر من القيمة الإجمالية للعقار (بدلاً من السيطرة عليه فقط) ، لكنك لا تدفع ضرائب على الأموال التي تقوم بذلك من أجلك. بالإضافة إلى ذلك ، يمكنك أيضًا سحب أموال معفاة من الضرائب عن طريق إعادة تمويل قرضك إذا ارتفعت قيمة العقار وانخفضت أسعار الفائدة. أخيرًا ، قد تكون قادرًا على تجنب دفع الضرائب على بيع عقار مستأجر إذا قمت ببيعه وإعادة استثمار الأموال على الفور في عقار آخر (يُعرف بالتبديل أو تبادل معفاة من الضرائب).
عيوب تأجير العقارات
مسؤولية. ماذا يحدث إذا انكسر الدرج تحت أقدام المستأجر؟ مع زيادة الدعاوى القضائية التافهة والمستحيل لتحديد طبيعة "الضائقة العاطفية" ، يمكن أن تكون المسؤولية أمرًا مخيفًا. إن توفير المأوى لشخص ما مقابل المال يضعك أنت والمستأجر في علاقة يتحمل فيها الطرفان المسؤولية. عليك أن تكون على يقين من أن العقار الذي تستأجره يلبي جميع قوانين ولوائح البناء.
نفقات غير متوقعة. ماذا تفعل عندما تسحب السجادة الموجودة في الطابق السفلي وتجد صدعًا يفتح على الهاوية؟ من المستحيل التحضير لكل نفقات مرتبطة بامتلاك عقار مؤجر. غالبًا ما يلزم استبدال الغلايات والسباكة والتركيبات وليست باهظة الثمن. ومع ذلك ، يمكن أن تكون الأسلاك الخاطئة والأساسات السيئة والسقوف الشديدة مكلفة للغاية للإصلاح. إذا لم تتمكن من الدفع مقابل الإصلاحات ، فستترك بدون مستأجر وبإمكانية قاتمة لبيع العقار بخصم كبير. أيضًا ، مع تطور قوانين البناء بمرور الوقت ، يمكن إعادة تقييم طلاء الرصاص والأسبستوس وبلاط تسقيف الأرز وغيرها من المواد التي اجتازت التفتيش في الماضي لصالحك.
سيئة المستأجرين. لا أحد يريد أن يضطر إلى استخدام وكالة تحصيل لجمع الإيجار المتأخر. لسوء الحظ ، لدى كل مالك تقريبًا قصة تتضمن ضباط الشرطة أو العمد الذين يرافقون المستأجر من العقار - ويمحو كل الآمال في الحصول على الإيجار المتأخر لمدة خمسة أشهر. يمكن للمستأجرين السيئين أيضًا أن يزيدوا من مصاريفك غير المتوقعة ، بل وضربوك بدعوى.
شاغر. لا توجد أموال قادمة تعني أنه يتعين عليك إجراء مدفوعات شهرية من جيبك الخاص. إذا كان لديك صندوق للطوارئ ، فستتمكن من النجاة من الوظائف الشاغرة دون مشاكل تذكر. إذا لم يكن لديك واحد ، فقد تجد نفسك تسعى جاهدة لدفع الإيجار إلى أقسى مالك على الإطلاق - البنك.
نصائح لأصحاب العقارات
الحد من عيوب امتلاك العقارات هو في الواقع بسيط. فيما يلي بعض الإرشادات التي ستساعدك.
حافظ على توقعاتك معقولة. احصل على هدف التدفق النقدي الإيجابي ، ولكن لا تتوقع شراء يخت جديد في نهاية العام. إذا حافظت على توقعاتك ، فلن تميل إلى رفع الإيجار وطرد المستأجرين الجيدين.
العثور على التوازن بين الأرباح والجهد. هل تخطط لتكون المالك "التدريب العملي"؟ أو يجب أن تعمل مع شركة؟ لا يبدو الدخل الحالي كبيرًا جدًا إذا كنت تعمل في تحول آخر يعمل بدوام كامل على تأجير الممتلكات الخاصة بك. لحسن الحظ ، هناك شركات إدارة الممتلكات التي ستدير الممتلكات الخاصة بك لنسبة مئوية من إيرادات الإيجار ؛ قد تفكر في إشراك واحد.
تعرف القواعد. تحدد القوانين الفيدرالية وقوانين الولايات مسؤولياتك والتزاماتك ، لذا لا يمكنك المطالبة بالجهل عندما يحدث شيء ما. سيكون عليك القيام ببعض القراءة. ومع ذلك ، من الأفضل قضاء 20 ساعة في المكتبة أكثر من قضاءها في قاعة المحكمة.
امتلك العقار واحدة من أفضل الطرق لتجنب النفقات غير المتوقعة هي فحص الممتلكات من قبل المحترف قبل شرائها.
تأكد من أن عقود الإيجار الخاصة بك قانونية. إذا ارتكبت خطأ في عقد الإيجار ، فستجد صعوبة أكبر في التقاضي إذا انتهك المستأجر الشروط.
استدعاء المراجع وتشغيل الشيكات الائتمانية. يهرع الكثير من الملاك لملء شاغر بدلاً من قضاء الوقت للتأكد من أن المستأجر المرتقب هو خيار أفضل من العقار الفارغ. إذا كان لديك الوقت ، فقد ترغب في القيادة من خلال مساحة المعيشة الحالية للمستأجر المرتقب - وهذا هو ما قد يبدو عليه العقار الخاص بك عندما يعيش هذا المستأجر هناك.
انضم إلى رابطة الملاك في منطقتك. سيوفر لك الانضمام إلى جمعية خبرة غنية بالإضافة إلى نماذج من عقود الإيجار ونسخ من القوانين واللوائح وقوائم بالمحامين والمقاولين والمفتشين اللائقين. قد تسمح لك بعض الجمعيات بالانضمام قبل شراء عقار مستأجر.
كوّن صداقات مع محام ، وموظف ضرائب ومصرفي. إذا وجدت أنك ترغب في امتلاك العقارات المؤجرة ، فإن وجود شبكة تضم هؤلاء المحترفين الثلاثة سيكون ضروريًا إذا كنت ترغب في زيادة ممتلكاتك.
تأكد من حصولك على نوع التأمين المناسب. بعد تعلم القواعد ، ستحتاج إلى شراء تأمين لتغطية مسؤوليتك. ستحتاج إلى مساعدة أخصائي تأمين لتحديد الحزمة المناسبة لنوعك من تأجير الممتلكات ؛ قد لا تكون سياسة أصحاب المنازل الفانيليا واضحة.
إنشاء صندوق الطوارئ. هذا هو أساسا الأموال المخصصة للنفقات غير المتوقعة التي لا يغطيها التأمين. لا يوجد مبلغ محدد لصندوق الطوارئ ، ولكن 20 ٪ من قيمة العقار هو المبدأ التوجيهي الجيد. ومع ذلك ، كل شيء أفضل من لا شيء. إذا كنت تحصل على دخل حالي من عقار ، فيمكنك جمع هذه الأموال في صندوق الطوارئ.
