جدول المحتويات
- كيف يتم تشكيلها
- أنواع MBS
- مصدري MBS
- صناديق الاستثمار
- الخط السفلي
وفقًا لبنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك ، شكلت أرصدة الرهن العقاري أكبر مكون من ديون الأسر في الربع الثاني من عام 2018. اعتبارا من 30 يونيو ، أظهرت تقارير ائتمان المستهلك ما مجموعه 9 تريليون دولار من الديون المرتبطة بالرهن العقاري ، بزيادة قدرها 60 مليار دولار من الربع الأول من العام. على الرغم من أن معدلات الرهن العقاري من المتوقع أن ترتفع ، إلا أن الطلب على الإسكان إلى جانب انخفاض معدلات البطالة قد لا يزال يشعل سوق الرهن العقاري. وهذا يعني أن هذا الاقتراض لا بد أن يتوسع. يخلق هذا الموقف فرصة للمستثمرين الأذكياء ، الذين يمكنهم استخدام الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) لامتلاك جزء من هذا الدين.
ضع في اعتبارك أن هذه الأصول لعبت دوراً رئيسياً في الأزمة المالية لعام 2008. وكانت البنوك تزيل الكثير من القيود المفروضة على إقراض الرهن العقاري ، حتى إن البعض لا يأخذ الأموال ، ويمول قروض المنازل بالكامل. لكن الجزء الأكبر من مالكي المنازل الجدد لم يتمكنوا من تحمل مدفوعاتهم ، وهو ما لم يزعج المقرضين على ما يبدو. كانوا ما زالوا قادرين على جني الأموال عن طريق تعبئة القروض وبيعها للمستثمرين. وقد أدى ذلك بدوره إلى خلق فقاعة ، وانتهى بها المطاف في انفجارها في عام 2007. وقد أثر تأثير الهشاشة على ليمان براذرز ، مما تسبب في انهيار البنك ، ثم أرسل موجات صدمة في جميع أنحاء الاقتصاد العالمي.
لذلك لا يزال بإمكانك تحمل تكاليف الاستثمار في هذه الأصول؟ ، سنعرض لك كيف يمكنك استخدام MBS لاستكمال أصولك ذات الدخل الثابت.
الماخذ الرئيسية
- الأوراق المالية المدعومة بالرهن (MBS) هي أدوات الدخل الثابت التي تجمع القروض الفردية في ورقة مالية واحدة. في حين تنوع MBS المخاطر العقارية ، فهي أيضا مخاطرة كبيرة وكانت مسؤولة جزئيا عن الأزمة المالية لعام 2008 وانهيار سوق الرهن العقاري. ومنذ ذلك الحين ، الناس بدأت في التدقيق في عروض MBS الفردية وقادرة على تحديد الأوراق المالية المربحة. من الصعب على المستثمرين الأفراد الوصول إلى MBS ، ولكن قد يكون بإمكانهم القيام بذلك بشكل غير مباشر من خلال صناديق الاستثمار المشتركة التي تستثمر في MBS.
كيف يتم تشكيلها
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري هي التزامات ديون تم شراؤها من البنوك وشركات التمويل العقاري والاتحادات الائتمانية والمؤسسات المالية الأخرى ثم يتم تجميعها في مجمعات من قبل جهة حكومية أو شبه حكومية أو خاصة. هذه الكيانات ثم بيع الأوراق المالية للمستثمرين. هذه العملية موضحة أدناه:
- مشتري العقارات يقترضون من المؤسسات المالية تقوم المؤسسات المالية ببيع الرهون العقارية لكيانات MBS. وتشكل كيانات MBS مجمعات الرهن العقاري وتصدر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. يستثمر الأفراد في مجمعات MBS.
أنواع MBS
هناك نوعان من MBS. تمثل شهادة المرور أو المشاركة ملكية مباشرة في مجموعة من القروض العقارية. ستحصل على حصة تناسبية من جميع مدفوعات رأس المال والفوائد المدفوعة في المجمع حيث يتلقى المصدر مدفوعات شهرية من المقترضين. عادة ما يكون لمجمع الرهن العقاري فترة استحقاق تتراوح ما بين 5 إلى 30 عامًا. ومع ذلك ، يمكن أن يتغير التدفق النقدي من شهر لآخر ، وهذا يتوقف على عدد القروض العقارية التي يتم سدادها في وقت مبكر. هذا هو المكان الذي تكمن فيه مخاطر الدفع المسبق. عندما تنخفض أسعار الفائدة الحالية ، يجوز للمقترضين إعادة تمويل ودفع قروضهم مقدمًا. يجب على المستثمرين بعد ذلك محاولة العثور على عوائد مماثلة لاستثماراتهم الأصلية في بيئة سعر فائدة أقل حاليًا. على العكس ، يمكن للمستثمرين مواجهة مخاطر أسعار الفائدة عندما ترتفع أسعار الفائدة. سيبقى المقترضون مع قروضهم ، مما يترك المستثمرين عالقين مع انخفاض العوائد في بيئة أسعار الفائدة الحالية المرتفعة.
النوع الثاني من MBS هو الالتزام بالرهن المضمون (CMO). هذا هو مجموعة من القروض العقارية المارة.
هناك عدة أنواع من منظمات الإدارة الجماعية المصممة لتقليل مخاطر الدفع المسبق للمستثمرين. في CMO بأجر متتالي ، سيقوم مصدرو CMO بتوزيع التدفقات النقدية على حاملي السندات من سلسلة من الفئات ، تسمى الشرائح. تحتفظ كل شريحة بأوراق مالية مدعومة برهن عقاري ذات أنماط استحقاق وتدفقات نقدية مماثلة. تختلف كل شريحة عن غيرها داخل CMO. على سبيل المثال ، قد يكون لدى CMO أربع شرائح برهن يبلغ متوسط كل منها سنتين وخمس وسبع وعشرين سنة لكل منهما. عندما تأتي مدفوعات الرهن العقاري ، يقوم مُصدر CMO أولاً بدفع سعر الفائدة على الكوبون المعلن لحاملي السندات في كل شريحة. سيتم توجيه المدفوعات الرئيسية المجدولة وغير المجدولة أولاً للمستثمرين في الشرائح الأولى. بمجرد أن يتم سدادها ، سيتلقى المستثمرون في الشرائح اللاحقة الدفعات الرئيسية. المفهوم هو نقل مخاطر الدفع المسبق من شريحة إلى أخرى. قد تحتوي بعض منظمات الإدارة الجماعية على 50 شريحة أو أكثر مترابطة. لذلك ، يجب أن تفهم خصائص الشرائح الأخرى في CMO قبل الاستثمار. هناك نوعان من الشرائح:
- تستخدم شرائح PAC مفهوم صندوق الإغراق لمساعدة المستثمرين على تقليل مخاطر الدفع المسبق والحصول على تدفق نقدي أكثر استقرارًا. يتم إنشاء رابطة مصاحب لاستيعاب الفائض الرئيسي كما يتم سداد القروض العقارية في وقت مبكر. بعد ذلك ، من خلال دخل من مصدرين (PAC والسند المرافق) ، يتمتع المستثمرون بفرصة أفضل لتلقي المدفوعات على جدول الاستحقاق الأصلي. تُعرف الشرائح Z أيضًا باسم سندات الاستحقاق أو شرائح سندات التراكم. خلال فترة الاستحقاق ، لا يتم دفع الفائدة للمستثمرين. بدلاً من ذلك ، يزيد الرئيسي بمعدل مركب. هذا يلغي مخاطر المستثمرين من الاضطرار إلى إعادة الاستثمار في انخفاض العوائد إذا انخفضت أسعار السوق الحالية. بعد سداد الشرائح السابقة ، سيتلقى حاملو الشريحة Z مدفوعات كوبون على أساس الرصيد الرئيسي الأعلى للسند. بالإضافة إلى ذلك ، سوف يحصلون على أي مدفوعات مسبقة رئيسية من القروض العقارية الأساسية. نظرًا لأن الفائدة المقيدة خلال فترة الاستحقاق تخضع للضريبة - على الرغم من أن المستثمرين لا يتلقونها بالفعل - فقد تكون الشرائح Z مناسبة بشكل أفضل للحسابات المؤجلة من الضرائب.
سندات الرهن العقاري المتعثرة هي MBS التي تدفع للمستثمرين رأس المال فقط (PO) أو الفائدة فقط (IO). يتم إنشاء شرائح من MBS ، أو قد تكون شرائح في CMO.
- الرئيسي فقط (PO): يدفع المستثمرون سعرًا مخفضًا للغاية مقابل أمر الشراء ويتلقون المدفوعات الرئيسية من القروض العقارية الأساسية. يمكن أن تتقلب القيمة السوقية لصندوق البريد على نطاق واسع على أساس أسعار الفائدة الحالية. مع انخفاض أسعار الفائدة ، يمكن أن تزيد الدفعات المقدمة ، وقد ترتفع قيمة أمر الشراء. من ناحية أخرى ، عندما ترتفع المعدلات الحالية وتناقص الدفعات المقدمة ، يمكن أن ينخفض سعر الفائدة. الاهتمام فقط (IO): يدفع IO الفوائد التي تستند إلى مبلغ رأس المال المستحق بصرامة. نظرًا لأن الرهون العقارية تُطفأ وتقلل الدفعات المقدمة من الرصيد الرئيسي ، فإن التدفق النقدي في IO ينخفض. تتقلب قيمة IO مقابل أمر الشراء ، حيث أنه مع انخفاض أسعار الفائدة الحالية وزيادة الدفعات المقدمة ، يمكن أن ينخفض الدخل. وعندما ترتفع أسعار الفائدة الحالية ، من المرجح أن يتلقى المستثمرون مدفوعات الفائدة على مدى فترة زمنية أطول ، مما يزيد من القيمة السوقية لل IO.
تقدم Fitch Ratings وغيرها تصنيفات ائتمانية وكذلك أسعار كوبون وتواريخ استحقاق MBS.
مصدري MBS
يمكنك شراء MBS من جهات إصدار مختلفة. تصدر بنوك الاستثمار والمؤسسات المالية وبناة المنازل أوراقاً مالية خاصة مدعومة برهن عقاري. قد يكون تصنيف الجدارة الائتمانية والسلامة أقل بكثير من تصنيف الجهات الحكومية والمؤسسات التي ترعاها الحكومة.
فريدي ماك هي مؤسسة خاضعة للتنظيم الفدرالي برعاية الحكومة تقوم بشراء الرهون من المقرضين في جميع أنحاء البلاد. ثم يعبئها في أوراق مالية يمكن بيعها للمستثمرين في مجموعة متنوعة من الأشكال. لا تدعم الحكومة الأمريكية فريدي ماك ، ولكن الشركة تتمتع بسلطة خاصة للاقتراض من وزارة الخزانة الأمريكية.
Fannie Mae هي شركة مملوكة للمساهمين يتم تداولها حاليًا دون وصفة طبية. تمت إزالته من مؤشر S&P 500 في عام 2008 وتم حذفه من بورصة نيويورك للأوراق المالية في عام 2010 بعد انخفاضه عن الحد الأدنى لمتطلبات السعر. لا يتلقى أي تمويل حكومي أو دعم. بقدر ما يذهب الأمان ، فاني ماي MBS مدعومة بالصحة المالية للشركة - وليس من قبل حكومة الولايات المتحدة.
Ginnie Maes هي MBS الوحيدة التي تدعمها الإيمان الكامل والائتمان للحكومة الأمريكية. وهي تتكون أساسًا من قروض مؤمنة من الإدارة الفيدرالية للإسكان أو مضمونة من قبل إدارة المحاربين القدامى.
صناديق الاستثمار
إلى جانب زيادة تنويع القروض ، يمكن لصناديق الاستثمار إعادة استثمار جميع عائدات رأس المال في MBS الأخرى. يتيح ذلك للمستثمرين تلقي العوائد التي تتغير مع المعدلات الحالية ، وسوف تقلل من مخاطر الدفع المسبق وأسعار الفائدة.
الخط السفلي
MBS يمكن أن تقدم الدعم للحكومة الاتحادية ، ودخل شهري وسعر فائدة ثابت. لكن الجانب السلبي هو أن المصطلح يمكن أن يكون غير مؤكد وأنه قد لا يزيد في القيمة مثل السندات الأخرى عندما تنخفض أسعار الفائدة الحالية. أيضًا ، لا تنسَ أنه يمكنك استرداد جزء من رأس المال الخاص بك مع كل دفعة شهرية. وبالتالي ، عند الاستحقاق ، قد لا يكون هناك أي مبدأ متبقي لإعادة الاستثمار فيه.
