مع الأسهم الممتازة ، يمكنك بيع أسهمك على مدار عدة سنوات لتوزيع الأرباح الرأسمالية. لسوء الحظ ، لا يتم منح العقارات الاستثمارية نفس الرفاهية ؛ يجب المطالبة بكامل مبلغ الربح على ضرائبك في السنة التي يتم فيها بيع العقار. ومع ذلك ، إذا استخدم مالك المنزل قسم 1031 من مصلحة الضرائب ، فيمكنه تأجيل المبلغ إلى وسيلة استثمار مماثلة.
هل صحيح أنه يمكنك بيع منزلك وعدم دفع ضريبة أرباح رأس المال؟
إدارة البيع الأولي
يمكنك تخفيف هذا العبء الضريبي عن طريق التحكم في السنة التي يمر فيها حق الملكية والحيازة ، وبالتالي ، السنة التي أبلغت فيها عن الربح أو الخسارة في المعاملة. بمعنى آخر ، يمكنك ضبط نقل الملكية إلى عام تتوقع فيه أن يكون لديك عبء ضريبي أقل. ومع ذلك ، إذا كان دخلك ثابتًا ويبدو أن دفع الضريبة على الربح أمر لا مفر منه ، فقد تحتاج إلى التفكير في استخدام IRC Section 1031 exchange.
القسم 1031 الصرف
يسمح تبادل القسم 1031 للمستثمر بتداول العقارات المحتفظ بها للاستثمار في العقارات الاستثمارية الأخرى ولا يتحمل أي التزامات ضريبية فورية. وفقًا للمادة 1031 ، إذا قمت بتبادل نشاط تجاري أو عقار استثماري فقط لصالح شركة أو عقار استثماري من نوع مماثل ، فلن يتم الاعتراف بأي مكسب أو خسارة حتى يتم بيع العقار المستحوذ عليه حديثًا. ضع في اعتبارك أن القسم 1031 لا ينطبق على بورصات الأسهم والأسهم والسندات والملاحظات وأدلة المديونية وبعض الأصول الأخرى.
بدءًا من عام 2018 ، حصر التشريع الضريبي الجديد هذه التبادلات في العقارات: لم يعد مسموحًا بالمادة 1031 بتبادل الممتلكات الأخرى ، مثل الأعمال الفنية.
القواعد و القوانين التنظيمية
لن يسمح القسم 1031 بتجنب ضرائب أرباح رأس المال في جميع الحالات. على سبيل المثال ، لن يكون تبادل العقارات الأمريكية للعقارات في بلد آخر مؤهلاً للحصول على مركز تبادل معفاة من الضرائب. علاوة على ذلك ، فإن المعاملات التي تنطوي على الممتلكات المستخدمة لأغراض شخصية - مثل تبادل الإقامة الشخصية لعقار تأجير - لن تتلقى معاملة معفاة من الضرائب المنصوص عليها في المادة 1031. وأخيراً ، إذا تخلص أحد الطرفين لاحقًا من الممتلكات المتبادلة في غضون عامين الفترة ، فإن الممتلكات المتبادلة تصبح خاضعة للضريبة.
لأغراض الإبلاغ الضريبي ، يتم ترحيل أساس الملكية القديمة إلى العقار الجديد. من المهم أن نفهم ذلك في سوق معفاة من الضرائب لأن الضرائب المستحقة لا تُغفر ، بل يتم تأجيلها إلى أن يتم بيع العقار الجديد. لتسجيل تبادل القسم 1031 مع خدمة الإيرادات الداخلية ، من المهم تقديم نموذج 8824 مع الإقرار الضريبي لسنة التبادل من نوع مماثل. لا يوصى بالتبادل المعفى من الضرائب إذا كانت المعاملة ستؤدي إلى خسارة حيث لا يمكن خصم الخسائر في التبادلات المعفاة من الضرائب. في هذه الحالات ، قد يكون من الأفضل بيع الأصل واستخدام العائدات لشراء عقار جديد.
معفاة تماما من الضرائب الصرف
لكي تحدث معاملات القسم 1031 المعفاة من الضرائب ، يجب الوفاء بشروط معينة:
- يجب أن تكون الخاصية " متشابهة ": تكون الخصائص متشابهة إذا كانت لها نفس الطبيعة أو الشخصية ، حتى لو كانت تختلف في الدرجة أو النوعية. يجب أن يكون العقار مرتبطًا بالعمل أو الاستثمار: يجب الاحتفاظ بالممتلكات المتبادلة لأغراض تجارية أو استخدامية استثمارية وتداولها لنفس الاستخدام. يجب تحديد العقار الجديد في غضون 45 يومًا: يجب تحديد العقار الجديد الذي يتم استلامه مقابل العقار الحالي كتابةً في غضون 45 يومًا من تاريخ النقل الأول. يجب أن يتم النقل في غضون 180 يومًا: يجب أن يتم استلام الخاصية المشابهة من خلال أحد هذين التاريخين (أيهما أقرب): خلال فترة 180 يومًا التالية لنقل الملكية ، أو قبل تاريخ استحقاق الإقرار الضريبي (بما في ذلك الامتدادات) للسنة التي يتم فيها نقل الملكية.
تبادل معفاة من الضرائب جزئيا
لتكون معفاة من الضرائب تماما ، يجب أن يكون التبادل فقط تبادل الممتلكات المشابهة. في عالم مثالي ، يعد العثور على عقار بنفس القيمة التجارية مثاليًا لتبادل القسم 1031. ومع ذلك ، من الصعب إيجاد تبادل متساوٍ ، وفي العديد من الحالات ، ينتهي أحد الطرفين بالركل ببعض النقود الإضافية لجعل الصفقة عادلة. تُعرف هذه الخاصية الإضافية أو المبالغ النقدية المستلمة باسم "التمهيد" ، ويتم فرض ضرائب على هذا الربح حتى مبلغ التمهيد المستلم.
عندما يكون هناك رهونات على كلتا الخواص ، فإن الرهونات يتم تحقيقها. الطرف الذي يتخلى عن الرهن العقاري الأكبر ويتلقى الرهن العقاري الأصغر يعامل الفائض على أنه التمهيد.
الخط السفلي
سمح العدد المتزايد من مبيعات العقارات منذ عام 2010 للعديد من الناس بالحصول على معاملة ضريبية مواتية من الحكومة الفيدرالية. ونتيجة لذلك ، فقد مبلغ هائل من إيرادات الضرائب. في الوقت الحالي ، تظل مبادلات القسم 1031 الخاصة بالممتلكات العقارية قائمة. (كما تمت مناقشته أعلاه ، بدءًا من عام 2018 ، تم استبعادها لأنواع أخرى من الممتلكات ، مثل المقتنيات والطائرات وحقوق الامتياز والمعدات الثقيلة.)
