منذ طرحها مع ضريبة الدخل في عام 1913 ، أصبح خصم ضريبة الفائدة على الرهن العقاري هو الخصم الضريبي المفضل لملايين من أصحاب المنازل الأمريكيين. نحن هنا ننظر إلى القواعد الحالية وراء هذا الخصم ، وكذلك التغييرات الجديدة الناتجة عن التشريعات الضريبية في ديسمبر 2017.
الحصول على الخصومات: من الذي يتأهل
في معظم الحالات ، يمكن خصم جميع فوائد الرهن العقاري التي تصل إلى مستوى معين من القروض من الضرائب الفيدرالية الأمريكية ، شريطة أن يفي صاحب المنزل بالمتطلبات التالية:
- يقوم هو أو هي برفع نموذج 1040 وتفاصيل الخصومات على الجدول أ. إنه أو هي مسؤولة قانونًا عن القرض - لا يمكنك خصم الفائدة إذا قمت بالدفع على قرض لشخص آخر. أو قامت بالدفع في منزل مؤهل.
ديون الاقتناء مقابل ديون الأسهم: الفرق الضريبي الكبير
بالطبع ، لأن الخصومات تنظمها الحكومة ، فإن القواعد ليست بسيطة تمامًا كما تبدو للوهلة الأولى. هناك نوعان من الديون التي تولد فائدة معفاة من الضرائب. الأول هو الديون التي تم إخراجها من أجل شراء أو بناء أو تحسين منزلك. يُعرف هذا النوع من الديون باسم "ديون الاستحواذ". النوع الثاني هو الديون التي تم إخراجها لأغراض أخرى ، والمعروفة باسم "دين الأسهم" لأنه يعتمد على حقوق الملكية الخاصة بك. أصبح هذا التمييز ذا أهمية خاصة منذ إقرار التشريع الضريبي الجديد في ديسمبر 2017 (انظر كيف تؤثر فاتورة ضريبة GOP عليك ).
يتضمن مشروع القانون تغييرات كبيرة في مقدار الفوائد التي يمكن للمقترضين اقتراضها على قروض الرهن العقاري وديون المساكن ، مما يجعل الفائدة قابلة للخصم فقط للقروض التي تبلغ 750،000 دولار أو أقل. بالإضافة إلى ذلك ، تم تغيير القواعد فيما يتعلق بأموال قروض الأسهم المنزلية التي لا تُستخدم كدين اقتناء - على سبيل المثال ، لدفع النفقات الطبية أو الكلية بدلاً من تجديد المنزل. وهنا بعض التفاصيل.
- ما بعد أكتوبر 13 ، 1987 ، حتى 16 ديسمبر 2017 ، الدين: الفائدة على قرض عقاري تم شراؤه لشراء أو بناء أو تحسين منزلك بعد 13 أكتوبر 1987 ، قد يتم خصمها بالكامل فقط إذا كان إجمالي الدين من جميع القروض العقارية ، بما في ذلك أي دين جدي ، يصل إلى مليون دولار أو أقل للأزواج و 500000 دولار أو أقل للأفراد أو الأزواج المتزوجين الذين يقدمون بشكل منفصل. ما بعد ديسمبر 16 ، 2017 ، حتى 31 ديسمبر ، 2025 ، الدين: الفائدة على قرض عقاري جديد تم شراؤه لشراء أو بناء أو تحسين منزلك قابلة للخصم بالكامل فقط إذا كان إجمالي الديون المستحقة على جميع القروض العقارية يصل إلى 750،000 دولار أو أقل للأزواج المتزوجين و 500000 دولار أو أقل بالنسبة للأفراد أو المتزوجين الذين يتقدمون بشكل منفصل. (تم تغطيته أيضًا: القروض بموجب عقد ملزم ساري المفعول قبل 12/16/17 ، ما دام شراء المنزل مغلقًا قبل 4/1/18). تظل الفائدة على القروض القديمة - وإعادة التمويل الجديدة لهذه القروض القديمة - قابلة للخصم عند مليون دولار. الصفحة الرئيسية للأسهم الدين بعد أكتوبر. 13 ، 1987 ، حتى 16 ديسمبر ، 2017: الفائدة على القروض العقارية الثانية (أو خطوط ائتمان الأسهم في المنزل) التي يتم الحصول عليها لأسباب أخرى غير شراء أو بناء أو تحسين منزلك يجب أن يبلغ مجموعها 100000 دولار أو أقل للأزواج و 50000 دولار أو أقل للأفراد أو المتزوجين الذين يتقدمون بشكل منفصل. يجب عليهم أيضًا أن يقل مجموعهم عن القيمة السوقية العادلة لمنزلك مطروحًا منه قيمة جميع الديون المستحقة بالكامل وجميع الديون المستحقة بعد 13 أكتوبر 1987. الصفحة الرئيسية للأسهم الدين بعد أكتوبر. 13 ، 1987 ، حتى 16 كانون الأول (ديسمبر) 2017: الفائدة على الرهون العقارية الثانية (أو خطوط ائتمان المساكن) التي يتم الحصول عليها لأسباب أخرى غير شراء أو بناء أو تحسين منزلك ليست قابلة للخصم على الإطلاق. هذا صحيح. حتى إذا تم إخراج القرض الأصلي قبل 16 ديسمبر 2017 ، وسيستمر حتى 31 ديسمبر 2025. ثم ، من الناحية النظرية ، ستعود قواعد القرض إلى قواعد ما بعد عام 1987..
تعريف "المنزل"
العقبة التالية التي تحتاج إلى عبورها هي التأكد من أن العقار الخاص بك هو "منزل مؤهل". من أجل تلبية هذا التعريف ، يجب أن يكون للممتلكات مرافق للنوم والطهي والمرحاض. يمكن أن تشمل العناصر التي تتوافق مع هذا التعريف إقامتك الأساسية ، أو منزلًا ثانيًا ، أو شقة سكنية ، أو منزل متنقل ، أو مقطورة منزلية أو قاربًا.
إذا كان منزلك هو منزل ثانٍ ، يمكنك خصم الفائدة من منزل واحد فقط. يجب عليك استخدام هذه الخاصية على الأقل 14 يومًا خلال العام. إذا كان منزلك الثاني عبارة عن عقار مستأجر ، فيجب استخدامه أكثر من 10٪ من وقت تأجير العقار. إذا كان العقار المستأجر لا يفي بهذه المعايير ، فلا يمكن إدراج الفائدة في الجدول "أ" ويجب بدلاً من ذلك إدراجها في الجدول "هـ".
إعادة التمويل
في السنوات الأخيرة ، شجع انخفاض أسعار الفائدة أصحاب المنازل على إعادة تمويل قروضهم العقارية. يوفر إعادة التمويل فرصة لتخفيض مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، وتقليل مدة القرض ، أو كليهما. عندما تتم إعادة التمويل دون تحمل ديون إضافية ، تظل كل الفوائد الناتجة عن الرهن معفاة من الضرائب. عندما يستخدم أصحاب المنازل منازلهم كبنك خنزير وإعادة التمويل من أجل الحصول على رأس المال لتوليد إنفاق الأموال - أي لأسباب أخرى غير شراء أو بناء أو تحسين منازلهم - قواعد الأسهم للأسهم في ديون ما بعد 13 أكتوبر 1987 ، تطبيق: يمكنك فقط خصم الفائدة على 100000 دولار أو أقل ، وما إلى ذلك ، وهذا يتوقف على الوضع الضريبي الخاص بك. (لمزيد من المعلومات حول هذا ، اقرأ متى (وعندما لا) لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك .)
إثبات ذلك إلى مصلحة الضرائب
في حالة إجراء مراجعة من قِبل دائرة الإيرادات الداخلية ، ستحتاج إلى الحصول على نسخة من النموذج 1098 ، بيان فوائد الرهن العقاري ، والذي يجب تقديمه كل عام من قبل الشركة التي تحتفظ برهنك العقاري. إذا دفعت دفع رهنك العقاري لفرد ، فسوف تحتاج إلى تقديم اسم ورقم الضمان الاجتماعي وعنوان صاحب الرهن ، بالإضافة إلى مبلغ الفائدة المدفوعة. (لمزيد من القراءة ، راجع النجاة من تدقيق مصلحة الضرائب .)
الخط السفلي
الرهن العقاري خصم الفائدة على الرهن العقاري هو العزيزة من قبل أصحاب المنازل واحتقارها من قبل أنصار إصلاح ضريبة الدخل. ويؤيد دعاة الضرائب الثابتة زوال هذا الخصم ، وقد ظل المشرعون الأمريكيون على جانبي الممر يناقشون مجموعة متنوعة من خطط الإصلاح الضريبي التي شملت عمومًا إلغاء الخصم الضريبي للرهن العقاري. لقد نجت ، في شكل متناقص ، في فاتورة الضريبة لعام 2017. ما سيحدث بعد ذلك هو أن نرى
لمعرفة المزيد ، تحقق من فهم هيكل سداد الرهن العقاري .
