جدول المحتويات
- إيجابيات وسلبيات المزادات
- خصائص الرهن
- ضريبة الممتلكات الافتراضي
- حضور المزاد
- العثور على مزادات العقارات
- بيانات خدمة قائمة متعددة
- ما يحتاج العارضون إلى معرفته
- الوصول إلى الممتلكات
- حالة والتفتيش
- خيارات الدفع: الخطة المقبلة
- المطالبات ، والامتيازات ، والشاغلين
- الخط السفلي
تبحث للحصول على الممتلكات؟ ليس عليك قصر نفسك على القنوات التقليدية للبحث في قوائم العقارات والعمل مع وكلاء العقارات. يمكنك أيضا شراء عقار في المزاد.
يجب عليك شراء منزل في المزاد؟
ما تحتاج إلى معرفته
- شراء منزل في المزاد أكثر خطورة من الشراء من خلال العملية المعتادة. من الضروري أن تكون على دراية جيدة بكيفية عمل المزادات العقارية. يمكنك العثور على مزادات منزلية من خلال الحكومات المحلية ووكلاء العقارات والمواقع عبر الإنترنت مثل RealtyTrac و Auction.com.Auction في كثير من الأحيان لا تسمح بفحص المنزل أو بأي طريقة قانونية لعرض الداخلية في شخص. إذا كنت لا تستطيع تحمل تحمل مخاطر شراء عقار في حالة سيئة ، فقم بالتمسك بالمزادات التي تسمح لك بتفقد العقار قبل تقديم العطاءات. قم بمراجعة وفهم جميع قواعد المزاد واجراء العناية الواجبة في أي عقار تهتم به - على سبيل المثال ، والتحقق من المطالبات ، والامتيازات ، وشاغلي - قبل المناقصة عليه.
إيجابيات وسلبيات المزادات
تشمل فوائد الشراء في المزاد توسيع خياراتك وربما الشراء بسعر مخفض. قد تواجه منافسة أقل لشراء عقار مقارنة بالشراء بالطريقة التقليدية ، لكنك ستتعامل أيضًا مع مجموعة مختلفة من المشترين المحتملين - غالبًا المستثمرين ذوي الخبرة.
قد يكون أكبر خطر للشراء في مزاد علني هو أنه سيكون لديك معرفة محدودة بالعقارات المعروضة للبيع ، مما يجعل من الخطأ الخاطئ إمكانية حقيقية للغاية. وكما هو الحال مع أي عملية شراء عقارية ، ستحتاج إلى قراءة الكثير من الأعمال الورقية وفهمها وتوقيعها (من الناحية المثالية بمساعدة محامٍ عقاري).
تقاليد العقارات غنية بحكايات المنازل التي تم شراؤها في مزاد علني بأقل من القيمة السوقية ، وتوجد مثل هذه الصفقات. ومع ذلك ، فإن المزادات عادةً ما تكون طريقة أكثر خطورة للحصول على العقارات من الشراء من خلال العملية المعتادة. هذا الواقع يجعل من الأهمية بمكان أن تكون على دراية جيدة حول كيفية عمل المزادات العقارية والحكمة بشأن الخصائص التي تفكر في تقديم عطاءات عليها.
يقول جون مايرز ، وكيل عقارات ووسيط مؤهل لدى شركة مايرز آند مايرز العقارية في البوكيرك ، نيو مكسيكو: "يعتقد الكثير من الناس بشكل غير صحيح أن منازل المزادات تعد صفقة جيدة" ، "تعتبر بعض بيوت المزادات صفقة جيدة ، والبعض الآخر قد يكون خطأً كبيراً. ".
لمساعدتك على تجنب ارتكاب خطأ كبير ، ستشرح هذه المقالة أساسيات مزادات العقارات السكنية حتى تتمكن من تحديد ما إذا كان هذا الخيار قد يناسبك أم لا - ما إذا كنت تريد العيش في العقار أو استخدامه كاستثمار بحت.
خصائص الرهن
عندما لا يدفع صاحب المنزل الرهن العقاري لبضعة أشهر على الأقل ، فقد يقع هذا العجز في التقصير وينتهي به الأمر في عملية حبس الرهن. عندما يحدث هذا ، يقدم البنك إشعارًا بالتقصير مع مسجل المقاطعة. إذا لم يدفع صاحب المنزل الرصيد المستحق - أو لم يعيد التفاوض بشأن الرهن مع المقرض - فيمكن للمقرض طرح المنزل للبيع بالمزاد وإجبار صاحب المنزل على عدم الدفع. وتعقد هذه المزادات الرهن من قبل الأمناء التعاقد مع البنك.
ضريبة الممتلكات الافتراضي
هناك طريقة أخرى ينتهي بها المنزل في كتلة المزاد وهي عندما لا يدفع المالك ضرائب الممتلكات المقدرة. في هذه الحالات ، فإن السلطة الضريبية غير المدفوعة ، وليس البنك ، هي التي تستولي على العقار. يتم إجراء مزاد الامتياز الضريبي الناتج من قِبل شريف محلي أو كاتب أو مكتب مراقب مالي تابع للسلطة المحلية.
حضور المزاد
بغض النظر عن نوع المزاد ، قد تحدث هذه الأحداث في المواقع المادية مثل محاكم الحكومة المحلية وقاعات المؤتمرات بالفندق ، ويتم الانتهاء من هذه المزادات الشخصية بسرعة. كما تجري المزادات العقارية بشكل متزايد عبر الإنترنت ، وقد تستمر المزادات عبر الإنترنت لعدة أيام أو أسابيع.
كان شراء المنازل في مزاد علني شائعًا ، وفقًا لإيرل وايت ، المؤسس المشارك لـ House Heroes LLC ، وهي شركة استثمار عقاري في فلوريدا تشتري المنازل والشقق السكنية والأراضي السكنية الشاغرة. يقول: "يهاجر مالكو العقارات على الميزانية ، ويهاجر المهنيون العقاريون إلى المصادر التي تقل فيها المنافسة". "بطبيعة الحال ، تولد خصائص المزاد عروضًا أقل ، مما يؤدي إلى انخفاض سعر البيع.
"ومع ذلك ، فإن مزادات الرهن لا توفر الخصومات التي كانت موجودة أثناء وقت الأزمة" ، يواصل وايت ، موضحًا أنه عند توفر عدد أقل من العقارات ، يكون المشجعون مشجعون للغاية بسبب ارتفاع قيمة المساكن ومعدلات الرهن العقاري المواتية وزيادة المزادات عبر الإنترنت المنافسة وارتفاع الأسعار.
العثور على مزادات العقارات
إحدى طرق العثور على المزادات هي الاتصال بالحكومات المحلية مباشرةً ، أو زيارة مواقعها على الويب للحصول على معلومات ، ثم المتابعة عن طريق الهاتف لتأكيد التفاصيل. آخر هو من خلال مواقع مثل RealtyTrac و Auction.com. ومع ذلك ، فإن المعلومات عبر الإنترنت ليست دقيقة دائمًا.
قد يتم سرد العقارات التي هي في مرحلة ما قبل الرهن لأن المالك متأخر عن الدفعات. هذه العقارات قد لا ترتفع للبيع لأن أصحابها يلحقون المدفوعات أو يتوصلون إلى ترتيب مع المقرضين.
وكلاء العقارات المحلية والوسطاء يمكن أيضا أن تكون موارد قيمة. ولكن قد لا تجدهم حريصة على المساعدة لأن الوكلاء والوسطاء لا يكسبون عمولات تلقائيًا في المزادات المباشرة. ومع ذلك ، يمكن لهذه السماسرة كسب عمولات من خلال المزادات عبر الإنترنت.
بيانات خدمة قائمة متعددة
تعد تقارير خدمة القوائم المتعددة المباشرة (MLS) أكثر قيمة للمشترين المحتملين مقارنة بالقوائم عبر الإنترنت ، لأنها تحتوي على البيانات الكاملة للقائمة ، بما في ذلك الصور وتعليقات الوسيط غير العامة. "تعد التعليقات غير العامة مهمة لأنها تحدد معلومات مهمة تؤثر على سعر البيع والأيام المعروضة في السوق. على سبيل المثال ، عيوب العقارات وخيارات التمويل والإشغال وتأجير المستأجرين".
أفضل طريقة لتقييم خاصية المزاد هي العمل مع وكلاء العقارات والمثمنين والمقاولين وغيرهم ممن يفهمون تكاليف البناء وإعادة البناء ويمكنهم تقدير قيمة العقار بدقة وتكلفة العمل الذي يحتاجه.
بينما تختلف القواعد حسب الموقع ، غالبًا ما تكون سجلات MLS وسجلات المقاطعات متاحة فقط للمرخصين العقاريين ، كما يقول وايت. في تجربته ، يكونون عادةً سعداء بالمساعدة مجانًا إذا اتصلت بهم.
يلاحظ وايت أيضًا أن المزادات الشخصية قد اختفت ، حيث تقوم المقاطعات الأصغر حجماً بتحويل مزاداتها الشخصية إلى مزادات عبر الإنترنت. ميامي وبالم بيتش هما موقعان حيث أصبحت مزادات الضرائب والرهن الآن على شبكة الإنترنت بالكامل.
ضع في اعتبارك أن مزادات حبس الرهن غالباً ما يتم تأجيلها أو إلغاؤها ، حتى في اللحظة الأخيرة. ربما لم يحصل المقرض على جميع الأوراق التي يحتاجها ، أو ربما يكون المقترض قد توصل إلى حل لتجنب حبس الرهن.
ما يحتاج العارضون إلى معرفته
قبل تقديم العطاءات في مزاد عقاري ، تحتاج إلى فهم المخاطر التي تتعرض لها. عملية شراء سيئة يمكن أن تطاردك لسنوات. تحتاج أيضًا إلى فهم قواعد المزاد والاستعداد لمتابعتها قبل محاولة المشاركة.
يجب عليك التسجيل وتقديم وديعة قابلة للاسترداد من 5 ٪ إلى 10 ٪ من سعر البيع المتوقع للممتلكات إلى الكيان صاحب المزاد. إذا كان المزاد يحدث شخصياً ، فتأكد من تسجيل الوصول قبل ساعة على الأقل من البدء المجدول واحصل على البطاقة الرسمية التي سترفعها عندما تكون مستعدًا لتقديم عطاءات.
يمكن أن يربح عقار في مزاد بطريقتين مختلفتين.
- في مزاد تأكيد المقرض ، لا يتعين على المقرض قبول عرضك حتى لو كنت صاحب أعلى مزايدة. في مزاد مطلق ، يحصل العطاء الفائز على العقار.
قد يكون سعر البداية للمزاد هو الرصيد المستحق للرهن أو مبلغ أقل مصمم لتحفيز المزايدة. في مزاد الرهن ، لا يُسمح للمقرض بالربح من المزاد. في كثير من الأحيان ، يتم بيع هذه الخصائص في حيرة. إذا كان هناك ربح ، فمن المفترض أن تذهب إلى صاحب المنزل ممنوع بعد الرهن ويتم دفع أي امتيازات أخرى. ليست خصائص المزادات دائمًا صفقات رائعة — على سبيل المثال ، يمكن للمزاد تحديد سعر احتياطي مخفي على عقار ، وهو الحد الأدنى الذي يجب تقديمه.
"سواء كان المشتري يحضر المزاد شخصياً أو عبر الإنترنت ، فيجب عليه مراعاة أن هناك حدًا أدنى لكل عقار يمكن أن تصبح عملية الشراء الحكيمة فيه عملية شراء حمقاء ، ويجب ألا يسمحوا بالحدث أو المكان أو عواطفهم إلى التأثير على قرارهم ، "ينصح رون هومز ، وهو سمسار عقارات منذ عام 2000 ونائب الرئيس الحالي لعمليات ما بعد التسويق الحديث في ليكسينجتون ، كنتاكي.
مشكلة الوصول إلى الممتلكات
نادراً ما توفر خصائص المزادات للمشترين المحتملين في نفس مستوى الوصول الذي توفره العقارات المباعة تقليديًا. من المحتمل أنك لن تكون قادرًا على السير في العقار مع وكيلك على راحتك ، على الرغم من أن بعض شركات المزادات تقدم منازل مفتوحة.
يقول ديفيد روبرسون ، المحامي العقاري والسمسار في سان خوسيه ، كاليفورنيا: "أنا شخصياً لا أوصي أبدًا عميل بشراء عقار عن بُعد دون إجراء اختبار مقلة العين أولاً" ، حيث يمتلك هو وزوجته 22 عقارًا مؤجرًا في ثلاث ولايات ، هو المالك والمشغل لمجموعة وادي السيليكون لإدارة الممتلكات. يجب أن تقوم أنت أو فريقك الاستثماري الموثوق به بإجراء تقييم شامل لكل من العقارات التي تفكر فيها والأشخاص الذين تتعامل معهم قبل إلزام نفسك قانونًا أو ماليًا.
وبالمثل ، يحذر Humes من أن المصادر التي تقدم تقارير عن القيمة الحالية أو المستقبلية للعقار يمكن أن تكون غير دقيقة للغاية ما لم يكن هناك تقييم في الموقع من قبل محترفين يعرفون كيفية جمع وتقييم جميع التفاصيل اللازمة. أفضل طريقة لتقييم خاصية المزاد هي العمل مع المحترفين - الوكلاء العقاريين ، المثمنين ، والمقاولين - الذين يفهمون تكاليف البناء وإعادة البناء والذين يمكنهم تقييم القيمة الحالية والمستقبلية للعقار بدقة وتكلفة العمل الذي يحتاجه.
حالة الممتلكات والتفتيش
قد يواجه المنزل جميع أنواع المشاكل - تذكر ، كان هذا المنزل الذي كان ينتمي إلى شخص لا يستطيع تحمل تكلفة الرهن العقاري أو ضرائب الممتلكات ، لذلك ربما لا يستطيعون تحمل أي صيانة روتينية أو إصلاحات أيضًا. علاوة على ذلك ، بمجرد أن يدرك هذا المالك أنهم سيفقدون المنزل ، فقد يكونوا قد أهملوه عن قصد أو حتى أضروه بأضرار جسيمة. أيضا ، قد خربت الخصائص التي جلس شاغرة أو كان لها مستقطنات.
افترض أنه إذا كانت الخاصية تبدو فظيعة من الخارج ، فربما تبدو فظيعة من الداخل أيضًا. تُباع عقارات المزادات كما هي ، وستحتاج إلى أن تكون قادرًا على تحمل أي إصلاحات وجميعها. على الرغم من أنه قد يكون من المغري ، إلا أنه يجب عليك عدم التعدي على فكرة أفضل عن حالة العقار.
ربما تكون قد شاهدت زعانف تقوم بذلك على شاشة التلفزيون - الدخول إلى الفناء الخلفي أو الدخول إلى النوافذ أو حتى التسلق عبر النوافذ - ولكنها غير قانونية. وبالتأكيد لا تريد أن تزعج أي شخص يشغل المنزل ، ليس فقط من باب المجاملة ولكن أيضًا من أجل سلامتك. ابحث عن معلومات حول تاريخ ملكية العقار من سجلات الحكومة المحلية ، والتحدث إلى وكلاء العقارات المحليين ، وطلب المعلومات باحترام من الجيران.
غالبًا ما لا تسمح خصائص المزادات بإجراء تفتيش منزلي أو أي طريقة قانونية لعرض المناطق الداخلية شخصيًا. إذا كنت لا تستطيع تحمل مخاطر شراء عقار في حالة سيئة ، فقم بالمزادات التي تتيح لك فحص العقار قبل تقديم العطاءات. بدون هذه المعلومات ، قد يكون من الصعب معرفة ما ستدخل إليه ، وماهية تكاليف إصلاح العقار ، أو قيمته الحقيقية حتى بعد أن تصبح المالك.
حتى لو تمكنت من الحصول على تفتيش منزلي ، فإن أي تفتيش له حدوده. قد لا تكون المشاكل الموجودة خلف الجدران والسقوف وتحت الأرضيات واضحة حتى تتمكّن. إذا تم إيقاف تشغيل الأدوات المساعدة ، فقد لا تتمكن من الكشف عن التسريبات أو المشكلات الكهربائية أو الأجهزة المعطلة أو معدات التكييف المعطوبة.
خيارات الدفع: الخطة المقبلة
شراء عقار في مزاد عادة ما يتطلب الكثير من المال. لدى كل شركة مزادات وحكومة مقاطعة متطلباتها الخاصة للدفع ، ولكن ربما ستحتاج إلى أموال فقط لتأمين حقك في المزايدة. غالبًا ما تعتمد مبالغ الدفعة المقدمة وطرق الشراء على العقار ومنزل المزاد. قد تتوفر خيارات تمويل أكثر مرونة من خلال شراء عقار مملوك للبنك بالطريقة التقليدية: المزادات ليست هي الطريقة الوحيدة لشراء حبس الرهن.
بالنسبة إلى الدفع ، يجب على مقدمي العروض في المزاد إحضار مبالغ نقدية أو حوالة بريدية أو شيك أمين الصندوق للمبلغ الذي يطلبه صاحب المزاد. عادة ، سوف تضطر إلى دفع ثمن العقار بالكامل فورًا بعد الفوز بالمزاد. في بعض الأحيان ، قد يكون لديك حتى اليوم التالي لإكمال الدفع. قد يؤدي الفشل في إتمام عملية الدفع إلى مصادرة إيداعك وحظره من المزادات المستقبلية. كن مستعدًا لتقديم دليل على الأموال لإظهار قدرتك على إكمال عملية الشراء. إذا كنت تقدم عطاءًا ككيان ، مثل شركة ذات مسؤولية محدودة أو صندوق ائتمان أو شراكة محدودة بدلاً من كفرد ، فقد تحتاج إلى إظهار مستنداتك.
الفائزين يذهبون عن طريق الضمان ويغلقون تماما كما يفعلون مع أي شراء منزل آخر. مقدمي العروض في مزادات العقارات هم في كثير من الأحيان مستثمرون في العقارات يستطيعون دفع النقود. بالنسبة للمزادات التي تسمح بالمشتريات الممولة ، ستحتاج إلى الحصول على مؤهل مسبق.
تفضل بعض بيوت المزادات أن تعمل مع المقرضين التابعين لها وسيكون لديهم هؤلاء المقرضين في الموقع في المزاد. ومع ذلك ، هل البحوث الخاصة بك مسبقا لتحديد أسعار الفائدة المتاحة من المقرضين المتنافسين. هذه المعلومات قد تعطيك بعض النفوذ.
تأكد أيضًا من أنك تفهم رسوم المزاد التي يتوقع منك تغطيتها. وقال هومز: "المنازل التي تم شراؤها في المزادات لها عدة مرات تكاليف ورسوم من المزادات والبنوك والمحامين والشركات الأخرى المطلوبة لإحضار العقار إلى المزاد". "ليس من غير المألوف العثور على 10 ٪ رسوم المزاد ، والفوائد المصرفية والعقوبات ، ورسوم المحاماة ، ورسوم بيع 12 ٪ ، ورسوم إعداد الممتلكات ، وما شابه ذلك التي يتم تمريرها إلى المشتري".
تحقق من وجود أي مطالبات ، والامتيازات ، والشاغلين
قبل المناقصة ، سترغب في استئجار شركة البحث عن اللقب لمعرفة من الذي قد يحمل الامتيازات ضد الممتلكات. إذا فزت بها ، فسوف تصبح مسؤولاً عن أي امتيازات ، مما يعني المزيد من الأموال من جيبك.
قد تكون هناك مطالبات أخرى ضد المنزل - ليس فقط الامتيازات الضريبية ، ولكن امتيازات المقاول أو الرهن العقاري الثاني. يجب على مقدمي العروض التحقق من شركة المزاد للتأكد من أن العقار لديه عنوان واضح. إذا ربحت مزادًا ، فستحتاج إلى شراء تأمين على الملكية أثناء الضمان أو فورًا بعد الإغلاق لحماية نفسك من أي امتيازات لم يتم كشفها أثناء البحث عن اللقب.
أيضًا ، في بعض الحالات ، سيشغل المالك (السابق) أو المستقطن العقار ، مما يعني أنه سيتعين عليك إخلائهم - وهي عملية يمكن أن تكون غير سارة في أحسن الأحوال ، وطويلة ومكلفة في أسوأ الأحوال. لتبسيط العملية ، قد ترغب في أن تقدم لهم عدة آلاف من الدولارات مقدما للانتقال وتسليم المفاتيح.
الامتناع عن القيام بأي شيء حتى تحصل على اللقب. تجنب الرغبة في بدء عمليات التجديد أو الانتقال إلى العقار مباشرة بعد الحصول على شهادة البيع الخاصة بك. ستظل بحاجة إلى الانتظار لمدة تصل إلى 10 أيام أو نحو ذلك لاستلام شهادة الملكية الخاصة بك. الخاصية ليست ملكك حقًا حتى تحمل تلك الشهادة ؛ لا يزال بإمكان المالك الاحتفاظ بحقه في المنزل عن طريق تقديم اعتراض على البيع مع المحكمة أو عن طريق سداد القرض.
الخط السفلي
قد تكون المنازل المحصورة جذابة ماليا ، ولكن هناك العديد من العقبات التي يجب مراعاتها قبل الشراء. أيضًا ، لمجرد أن المنزل معروض للبيع في مزاد علني لا يعني أنك ستتمكن من الحصول عليه بسعر جيد (أو أن المنزل صفقة جيدة بأي ثمن - فقد يكون ذلك بمثابة حفرة نقود). ولكن بالنسبة للأفراد الأذكياء والدافعين والمحفزين ، فإن المزادات العقارية تستحق الاستكشاف كوسيلة لالتقاط منزل أو عقار استثماري غير مكلف.
أن يقال ، النظر في العقارات غير المزاد كبديل. "قد يكون من الممكن إيجاد صفقة أفضل عند التفاوض مع البائع الذي لديه حقوق ملكية في عقار ويمكنه التفاوض نيابةً عنه دون جميع العقوبات والرسوم المترتبة على المزاد ،" تنصح Humes. "قد يكون لديك أيضًا المزيد من المنافسة في المزادات من الشركات التي تشتري العقارات للرجوع إليها كنموذج تجاري. المنازل المزادات ليست دائمًا أفضل صفقة لمشتري المساكن العادي".
إذا كنت مهتمًا بمحاولة شراء عقار مساومة في مزاد ، فهناك الكثير مما يجب تعلمه. المزادات هي وسيلة أكثر خطورة لشراء عقار من خلال وكيل عقاري. من المهم أن تكون على دراية تامة بالعملية والخصائص التي تهمك في المزايدة عليها. قد يساعدك العمل مع وكيل عقاري محلي أو وسيط لتحديد العقارات المحتملة ، على الرغم من أنها قد لا تكون مهتمة ما لم تتمكن من التوصل إلى اتفاق التعويض.
أخيرًا ، تأكد من مراجعة جميع قواعد المزاد بدقة وإجراء العناية الواجبة على العقار قبل المزايدة. ابحث عن محامٍ من محامي العقارات - من الناحية المثالية خبير ذو خبرة في مبيعات الرهن - للتأكد من فهمك لمسؤولياتك والتزاماتك إذا كنت العارض الفائز.
