ما هو القسم 1250؟
تعتبر المادة 1250 من قانون الإيرادات الداخلية للولايات المتحدة قاعدة تنص على أن مصلحة الضرائب ستفرض ضريبة على بيع الممتلكات العقارية المستهلكة كدخل عادي إذا كان الاستهلاك المتراكم يتجاوز الاستهلاك المحسوب على طريقة القسط الثابت.
يستند القسم 1250 إلى مقدار الضريبة المستحقة على نوع العقار - على أساس ما إذا كان العقار سكنيًا أو غير سكني - مع مراعاة عدد الأشهر التي يمتلك فيها المدون العقار المعني.
الماخذ الرئيسية
- تنص المادة 1250 من قانون الإيرادات الداخلية للولايات المتحدة على أن مصلحة الضرائب الأمريكية ستفرض ضريبة على بيع الممتلكات العقارية المستهلكة كإيرادات عادية ، إذا تجاوز الاستهلاك المتراكم قيمة الاستهلاك المحسوبة بطريقة القسط الثابت. القسم 1250 ينطبق بشكل رئيسي عندما تكون الشركة انخفاض قيمة العقار باستخدام طريقة الاستهلاك المتسارع.
أساسيات القسم 1250
يتناول القسم 1250 فرض ضريبة على الأرباح الناتجة عن بيع الممتلكات العقارية القابلة للاستهلاك ، مثل المباني التجارية والمستودعات والحظائر وعقارات الإيجار ومكوناتها الهيكلية بمعدل ضريبة عادي. ومع ذلك ، فإن الممتلكات الشخصية الملموسة وغير الملموسة ومساحة الأراضي لا تندرج تحت هذا النظام الضريبي.
القسم 1250 قابل للتطبيق بشكل رئيسي عندما تقوم الشركة بتخفيض قيمة عقاراتها باستخدام طريقة الاستهلاك المتسارع ، مما يؤدي إلى استقطاعات أكبر في عمر مبكر للأصل الحقيقي ، مقارنة بطريقة القسط الثابت. ينص القسم 1250 على أنه في حالة بيع عقار حقيقي بسعر شراء ينتج عنه ربح خاضع للضريبة ، ويقلل المالك من قيمة العقار باستخدام طريقة الاستهلاك المتسارع ، يفرض مصلحة الضرائب على الفرق بين الاستهلاك الفعلي وإهلاك القسط الثابت كدخل عادي.
نظرًا لأن مصلحة الضرائب الأمريكية تفرض على المالكين خفض قيمة جميع العقارات بعد عام 1986 باستخدام طريقة القسط الثابت ، فإن معاملة المكاسب كدخل عادي بموجب المادة 1250 أمر نادر الحدوث نسبيًا. إذا تخلص المالك من العقار كهدية تم نقلها عند الوفاة ، أو بيعها كجزء من تبادل مماثل ، أو تخلص منه من خلال طرق أخرى ، فلا توجد مكاسب محتملة خاضعة للضريبة.
مثال لتطبيق القسم 1250
لمراقبة مثال على العالم الواقعي من القسم 1250 أثناء العمل ، تخيل أن المستثمر يشتري عقارًا بقيمة 800،000 دولار مع عمر إنتاجي يصل إلى 40 عامًا. بعد خمس سنوات ، باستخدام طريقة الاستهلاك المتسارع ، يدعي هذا المستثمر مصاريف الاستهلاك المتراكمة بمبلغ 120،000 دولار ، مما يؤدي إلى التكلفة على أساس 680،000 دولار.
دعنا نفترض كذلك أن هذا المستثمر يقوم بتفريغ العقار بمبلغ 750،000 دولار ، مما ينتج عنه ربح إجمالي خاضع للضريبة قدره 70،000 دولار. نظرًا لأن الاستهلاك المتراكم للخط الثابت يصل إلى 100000 دولار (السعر المبدئي 800،000 دولار ، مقسومًا على 40 عامًا ، مضروبًا بخمسة أعوام من الاستخدام) ، يجب أن تفرض مصلحة الإيرادات الداخلية بعد ذلك 20.000 دولار من الاستهلاك الفعلي الذي يتجاوز استهلاك الخط المباشر ، كما دخل عادي. سوف مصلحة الضرائب في وقت لاحق فرض ضريبة على 50000 دولار التي لا تزال من إجمالي الأرباح ، في معدلات ضريبة الأرباح الرأسمالية المعمول بها.
بموجب القسم 1250 ، يقتصر استرداد الربح كإيرادات عادية على الربح الفعلي المسجل عند بيع عقار حقيقي. في مثالنا ، إذا قام المستثمر بتفريغ العقار الحقيقي بمبلغ 690،000 دولار ، وبذلك حقق ربحًا قدره 10،000 دولار ، فإن خدمة الإيرادات الداخلية ستصنف فقط 10،000 دولار كإيراد عادي وليس 20.000 دولار إضافية.
