نهج مقارنة المبيعات هو طريقة تقييم العقارات التي تقارن خاصية إلى خصائص أخرى مع خصائص مماثلة التي بيعت مؤخرا. تأخذ الطريقة في الاعتبار تأثير الخصائص الفردية على قيمة العقار الإجمالية. بمعنى آخر ، القيمة الإجمالية للخاصية هي مجموع قيم كل ميزاته. قد يستخدم وكلاء العقارات والمثمنون نهج مقارنة المبيعات عند تقييم العقارات للبيع.
فهم نهج مقارنة المبيعات (SCA)
يساعد نهج مقارنة المبيعات المهنيين العقاريين والمشترين على تحديد ما إذا كان سعر المنزل عادلاً وقابل للمقارنة بالسوق الحالي.
يستخدم هذا النهج باعتباره العمود الفقري لتحليل السوق المقارن ، وهو تحليل لأسعار العقارات المباعة مؤخرًا والتي تكون متشابهة وضمن نفس المنطقة الجغرافية. بمعنى آخر ، غالبًا ما يستلزم النهج النظر في الخصائص المحلية لمعرفة ما هو مشترك بينهم. من هناك ، يمكن للمثمنين تحديد قيمة خاصية بناءً على ميزاتها. عن طريق فحص الخصائص داخل نفس الموقع ، فإنه يتجنب استخدام أساليب أقل موثوقية مثل مقارنة مبيعات العقارات في منطقة جغرافية أوسع.
تطبيق نهج مقارنة المبيعات
على الرغم من أن هناك العديد من الخطوات التي يمكن للمثمن العقاري اتخاذها في تقييم قيمة العقار ، إلا أن بعض الخطوات الأكثر شيوعًا المذكورة أدناه. من المهم أن نلاحظ أن نهج مقارنة المبيعات ليس تقييماً رسمياً ، وإذا كانت الخاصية فريدة ، فقد تكون هناك حاجة إلى تقييم رسمي.
الموقع والحي
جغرافية المكان الذي يقع فيه العقار ويمكن أن يكون لحالة الطبوغرافيا المحلية تأثيرات مباشرة على القيمة المعينة لجميع الخصائص القابلة للمقارنة. على سبيل المثال ، سيكون لصف المنازل الواقعة بالقرب من المطار مشكلات ضوضاء ستكون جزءًا من مقارنات مبيعاتها. إذا كانت تلك المنازل نفسها تقع في جزء أكثر هدوءًا من المدينة ، فسيكون التقييم مختلفًا.
سيكون من الأنسب مقارنة المنازل الواقعة في نفس الحي من المنازل في قسم آخر من المدينة ، حتى لو كانت تشترك في نفس التصميمات المعمارية. تتضمن بعض العوامل التي يجب الانتباه إليها عند تقييم الحي ،
- القرب من المدارس القريبة ، إن وجدت ، المياه ، البحيرات ، أو الشواطئالعلامات أو المناطق العامةالقرب من الطرق السريعة أو الجسورالمباني المحصورة أو مسارات السكك الحديدية أو المباني الصناعية
يمكن أن تلعب العوامل الخارجية الأخرى دورًا في التقييم ، مثل مستويات التلوث في العقار والمنطقة المحيطة.
تباع مؤخرا القوائم
راجع قيمة العقار للمنزل والتكلفة لكل قدم مربع. قوائم بيعت مؤخرا يمكن أن تساعد في توفير نقطة انطلاق لقيمة المنازل في المنطقة. على الرغم من أن المنازل تباع بأسعار مختلفة حسب ميزاتها والسوق في وقت البيع ، فإن مراجعة قيم العقارات والمبيعات الأخيرة ستوفر نقطة انطلاق جيدة أو رقم أساسي.
ميزات المنزل للبيع مع ما شابه ذلك
يجب مقارنة المنزل بالممتلكات التي تحتوي على نفس عدد غرف النوم والمرائب والحمامات. يجب أن تشمل المقارنة منازلًا تقريبًا ذات لقطات مربعة على قطع أرض بنفس الحجم.
العمر وحالة المنازل
قارن بين المنزل وتلك التي في سن مماثلة ، وإذا كان المنزل القديم ، ما إذا كان يحتاج إلى ترقيات. يمكن أن تؤثر الحالة العامة للمنزل بشكل كبير على التقييم. على سبيل المثال ، قد يكون لمنزلين نفس التصميم ، مع نفس العدد من الغرف ، لكن أحد المنازل قد يحتاج إلى إصلاح. يمكن أن يكون هناك تلف النمل الأبيض ، مشاكل مع السباكة أو التسقيف التي يجب استبدالها أو إصلاحها. أي تحسينات مطلوبة من شأنها أن تؤثر على قيمة العقار ، بغض النظر عن وجود ميزات قابلة للمقارنة.
حساب متوسط السعر لكل قدم مربع
مرة واحدة يتم تجميع المنازل مع ميزات مماثلة ، والعمر ، والمناطق الجغرافية ، واتخاذ كل من أسعار البيع الخاصة بهم وتقسيمها على لقطات مربع. النتيجة سوف تسفر عن تكلفة القدم المربع بناء على المنازل في تحليل مقارنة المبيعات. متوسط التكلفة لكل لقطات مربعة لجميع المنازل المماثلة واضرب هذا الرقم في لقطات مربعة من المنزل الذي يجري تقييمه.
على سبيل المثال ، دعونا ننظر إلى المنازل في نفس المنطقة وحساب متوسط لقطات مربع. تم بيع ثلاثة منازل في المنطقة مؤخرًا وتم إدراجها على النحو التالي:
- 300000 دولار مع 3500 قدم مربع وسعر لقطات مربعة من 85.70 دولار (300000 / 3،500) 285000 دولار مع 2800 قدم مربع وسعر لقطات مربعة من 101.78 دولار 232000 مع 2500 قدم مربع وسعر لقطات لكل 92.80 دولار متوسط السعر لل تبلغ المساحة المربعة للخصائص الثلاثة 93.42 دولارًا أو ((85.70 + 101.78 + 92.80 = 280.28 دولارًا / 3)
يحتوي المنزل الذي يتم تقييمه على لقطات مربعة قدرها 2600 ، وعندما نضرب متوسط لقطات مربع المنازل المماثلة ، وصلنا إلى مبلغ تم تقييمه قدره 242،892 دولار أو (93.42 * 2،600 دولار). يجب أن يوفر التحليل قيمة معقولة للمنزل.
بالطبع ، العديد من الميزات الأخرى قد تزيد من قيمة المنزل. ومع ذلك ، فإن تحليل مقارنة المبيعات ليس علمًا دقيقًا نظرًا لأن قيمة المنزل ذاتية إلى حد ما ، مما يعني أن عائلة ما قد تجد قيمة أكثر من غيرها وتزيد من عرضها. كما ذكرنا سابقًا ، هناك عوامل خارجية مثل الظروف الاقتصادية وسوق العمل وحالة سوق العقارات تلعب جميعها بشكل كبير في مقدار بيع المنزل أو المدة التي يقضيها في السوق.
