ما هو قبل الرهن؟
يشير ما قبل الرهن إلى الوضع القانوني للملكية في المراحل المبكرة من التملك. يبدأ الوصول إلى حالة ما قبل الرهن عندما يقدم المقرض إشعارًا افتراضيًا على العقار ، والذي يبلغ صاحب العقار بأن المقرض سيتابع إجراءً قانونيًا تجاه الرهن إذا لم يتم سداد الدين.
يمكن لمالك العقار سداد الديون المستحقة في هذه المرحلة ، ويمكنها عكس الوضع الافتراضي عن طريق تعويض المدفوعات المتأخرة ، وبالتالي لم يعد المنزل في مرحلة ما قبل الرهن ، أو يمكنها بيع العقار قبل الدخول في الرهن.
مطبات شراء منزل ممنوع
كيف قبل التعويق يعمل
عندما يحصل صاحب المنزل على قرض لشراء عقار ، فإنه يوقع عقدًا مع مؤسسة الإقراض لسداد القرض على أقساط شهرية. تغطي هذه الأقساط الشهرية جزءًا من مدفوعات رأس المال والفوائد على الرهن. يقال إنه في حالة تقصير إذا فشل في سداد مدفوعات لمدة ثلاثة أشهر على الأقل. لا يمكن أن يبدأ ما قبل الرهن حتى يبلغ ثلاثة أشهر على الأقل.
سيتلقى إشعارًا بالتقصير ، وسيتم أيضًا تسجيله في سجل عام. يبدأ هذا الإجراء في عملية ما قبل الرهن.
فترة ما قبل الرهن يمكن أن تستمر في أي مكان من ثلاثة إلى 10 أشهر. يتم ترتيب مزاد علني أو بيع وصي في نهاية هذا الوقت.
إعتبارات خاصة
يشار عادة إلى ما قبل الرهن المنزل الذي يرتفع للبيع على بيع قصيرة. يمكن أن يكون البيع معاملة خاصة بين مالك المنزل والمشتري ، ولكن يجب أن يوافق البنك على عرض المشتري قبل الانتهاء من عملية البيع. قد يكون سعر الشراء أقل من رصيد القرض المستحق ، ولهذا السبب يقال إن عملية البيع "قصيرة". ليس كل البيع على المكشوف هي حبس الرهن المسبق. يختار أصحاب المنازل في بعض الأحيان بيع ممتلكاتهم بأي وسيلة ممكنة قبل أن تصل التخلف عن السداد إلى هذه المرحلة.
يمكن للمشتري فحص منزل مُمنوع مسبقًا قبل تقديم عرض على المنزل. يمكن أن يكون المشتري مستثمرًا يتطلع لشراء العقار بأقل من قيمته السوقية الكاملة ، ثم بيعه بسعر أعلى لتحقيق ربح.
إذا قام مالك المنزل بإدراج العقار للبيع من خلال وكيل عقاري ، فسيتصل المشترون المحتملون بوكيل الإدراج. يجب على بنك الإقراض الموافقة على أي عملية بيع قصيرة وسيوظف سمسار عقارات أو أكثر لإعداد رأي سعر الوسيط (BPO) - وهي القيمة السوقية المقدرة بناءً على تحليل المنازل المماثلة التي بيعت مؤخرًا في السوق المحلية. تساعد القيمة السوقية المقدرة البنك على تحديد ما إذا كان سعر البيع المقترح مقبولًا أم لا.
يمكن لمالكي المنازل الذين يواجهون الرهن الاتصال بالبرنامج الفيدرالي لأسعار المنازل في جعل الصفحة الرئيسية 888-995-HOPE (888-955-4673) للمساعدة في الحفاظ على منازلهم أو الانتقال إلى منزل جديد إذا لم يكن ذلك ممكنًا.
- يبدأ الرهن المسبق عندما يقدم المقرض إشعارًا افتراضيًا على العقار لأن صاحب المنزل لا يزال متأخراً عن دفع أقساط الرهن العقاري لمدة ثلاثة أشهر على الأقل. قد يكون لدى صاحب المنزل خيار بيع منزله قبل الرهن كبيع قصير بعد موافقة المقرض. إذا كان صاحب المنزل لا يغطي المدفوعات المستحقة الماضية ولم يبيع المنزل خلال فترة ما قبل الرهن ، فإن المقرض في نهاية المطاف بيع العقار ، وعادة في المزاد.
مزايا وعيوب ما قبل الرهن
يمكن أن يكون المنزل الذي يتم بيعه خلال مرحلة ما قبل الرهن هو الفوز لجميع الأطراف الثلاثة المعنية. مالك المنزل قادر على بيع العقار مع تجنب الضرر الذي قد يحدثه الرهن في تاريخه الائتماني. قد يكون المشتري قادرًا على إيقاف العقار بأقل من القيمة السوقية. مؤسسة الإقراض قادرة على نقل الرهن العقاري على نحو فعال إلى المشتري وتجنب تكلفة المرور من خلال الرهن.
لكن ينبغي أن يكون مشتري المنازل التي سبق حبسها على دراية بأي امتيازات عقارية أو ضرائب غير مدفوعة على هذه المنازل لأن هذه يمكن أن تصبح مسؤولياتهم بعد شراء العقارات. يجب على المشتري أيضًا أن يراعي تكاليف التصليحات والتجديدات إذا كان المنزل المُغلق مسبقًا في حالة سيئة ، أو قد يخاطر بالنتيجة بنفقات تتجاوز ميزانيته.
إذا كان صاحب المنزل لا يغطي المدفوعات المستحقة ولا يبيع المنزل خلال فترة ما قبل الرهن ، فإن المقرض في نهاية المطاف بيع العقار ، وعادة في المزاد. يمتلك البنك العقار في هذه المرحلة ، ويحاول على الأرجح بيع العقار بسعر أقل بدلاً من الحفاظ على نفقاته المستمرة ، مثل الضرائب والتأمين.
