ما هو سلبي تستعد؟
تستعد سلبي ممارسة شائعة في الاستثمار في الممتلكات. إنه شكل من أشكال الرفع المالي الذي يصف شراء أحد الأصول المدرة للدخل ، مثل عقار مستأجر ، من قبل المستثمر عندما لا ينتج عن الأصل دخل كافي تكلفة الأصل. على سبيل المثال ، إيرادات الإيجار غير كافية لتغطية مدفوعات القروض أو الصيانة أو الفائدة أو الاستهلاك للأصل على المدى القصير. من الناحية المثالية ، سوف ينتج الأصل في نهاية المطاف ما يكفي من المال لتغطية تلك التكاليف. السبب في أن المشتري يستخدم التزوير السلبي هو أن الخسائر قصيرة الأجل يمكن أن تكون مفيدة لمشروع قانون ضريبة المالك في بعض الحالات.
الماخذ الرئيسية
- التحرّك السلبي هو شكل من أشكال الرفع المالي الذي يُنظر إليه عادةً في سياق استثمار الممتلكات. الأصول الموجّهة بشكل سلبي هي تلك التي لا تنتج دخلًا كافيًا لتغطية تكلفتها. ويتوقع المستثمر السلبي المستفيد من المكاسب الضريبية تحقيق مكاسب ضريبية على المدى القصير وفي نهاية المطاف بيع الأصل بسعر أعلى للتعويض عن الخسائر الأولية. يصبح التهييج المحلي مشروعًا مربحًا فقط عند بيع العقار في نهاية المطاف.
فهم تستعد سلبي
الأصل الموجب سالبًا هو الأصل الذي لا يوفر دخلاً كافياً لتغطية تكلفته. ينتج عنه خسارة لمالك الأصول. الفائدة للمشتري أو المستثمر هي أنه ، وفقًا لبلد المستثمر الأصلي ، يمكن خصم النقص بين الدخل المكتسب والفوائد المستحقة من ضرائب الدخل الحالية. تشمل البلدان التي تسمح بهذا التخفيض الضريبي أستراليا واليابان ونيوزيلندا. بلدان أخرى ، مثل كندا وفرنسا وألمانيا والسويد والولايات المتحدة ، تسمح بالخصم ولكن بقيود. قد يكون الاستثمار بهذه الطريقة منطقيًا في الحالات التي يتوقع فيها تحقيق مكاسب رأسمالية كبيرة في وقت البيع ، مما يعوض الخسائر المتقطعة.
تحقيق الربح من التحمل السلبي
لا تصبح عملية النقل السلبي سوى مشروعًا مربحًا عند بيع العقار في النهاية. في وقت البيع ، يكون الشرط المسبق هو أن قيم العقارات يجب أن ترتفع ، لا أن تنخفض ، أو تكون ثابتة. إذا كانت قيم الممتلكات في حالة هبوط أو ثبات ، فقد لا يكون المالك قادرًا على بيع الأصل بسعر مرتفع بما يكفي للتعويض عن الخسائر بينما كان الأصل ينتج دخلاً غير كافٍ لتغطية النفقات. كثير من المستثمرين الذين يتكهنون بهذه الطريقة سوف يبحثون عن عمد عن الاستعداد السلبي للتخفيضات الضريبية على أمل أن يحققوا ربحًا عند بيع العقار لتحقيق مكاسب رأسمالية.
اعتبارات خاصة للاستعداد السلبي
يحتاج المستثمرون الذين يفكرون في هذا النوع من الترتيبات إلى الحصول على الاستقرار المالي لتمويل العجز من الجيب حتى يتم بيع العقار وتحقيق الربح الكامل. من الأهمية بمكان أيضًا أن يكون سعر الفائدة مغلقًا من البداية أو ، إذا تم احتساب فائدة المقترض على مؤشر عائم ، تظل المعدلات السائدة منخفضة. من الانتقادات السلبية للتهديد هو أنه يمكن أن يشوه سوق الإسكان عن طريق تخفيض المعروض من المساكن ، وخاصة العقارات المستأجرة ، وربما رفع أسعار الإيجارات ، وتشجيع الاستثمار المفرط في العقارات.
