ما هو إعادة صياغة الرهن العقاري؟
إعادة صياغة الرهن العقاري - وتسمى أيضًا إعادة صياغة القرض - هي ميزة في بعض أنواع القروض العقارية حيث يتم إعادة حساب المدفوعات المتبقية بناءً على جدول إطفاء جديد. أثناء إعادة صياغة الرهن العقاري ، يدفع المقترض مبلغًا كبيرًا تجاه رأسه ، ثم يتم إعادة حساب الرهن بناءً على الرصيد الجديد. بعض الرهون العقارية لها تاريخ إعادة صياغة مجدولة ، وهو التاريخ الذي سيحسب فيه المقرض جدولًا جديدًا للإطفاء استنادًا إلى الرصيد الرئيسي المتبقي والرهن.
الماخذ الرئيسية
- إعادة صياغة الرهن العقاري أو إعادة صياغة القرض هي عندما يدفع المقترض مبلغًا كبيرًا تجاه أصل رهنه العقاري ، مما يؤدي إلى إعادة حساب القرض على أساس الرصيد الجديد. جدول مدفوعات القرض يوضح أصل الدين والفائدة التي تشمل كل دفعة حتى يتم سداد القرض بالكامل. الفائدة الرئيسية للمقترض من إعادة صياغة الرهن العقاري هي فرصة لتخفيض المدفوعات الشهرية. قروض الاستهلاك السلبي أو خيار الرهون العقارية المعدلة (خيار أرمينيا) في كثير من الأحيان شرط إعادة صياغة الرهن العقاري كجزء من عقد القرض.
كيف يعمل الرهن العقاري إعادة صياغة
بالنسبة للمقترض ، فإن الفائدة الأساسية لإعادة صياغة الرهن العقاري هي تقليل المدفوعات الشهرية. إعادة الصقل يقلل أيضًا من مقدار الفائدة التي سيدفعها المقترض على مدى مدة القرض. يمكن أن يكون أيضًا خيارًا أكثر راحة من إعادة التمويل. مع إعادة التمويل ، يمكنك استبدال رهنك الحالي بقرض رهن جديد ، والذي قد يكون مكلفًا ويعتمد على وضعك الائتماني. إعادة صياغة الرهن العقاري لا تنطوي على التحقق من الائتمان وتستمر مع الرهن العقاري الأصلي.
من ناحية أخرى ، فإن إعادة تمويل الرهن العقاري تعني سداد القرض الحالي واستبداله برهن جديد. هناك العديد من الأسباب لإعادة تمويل أصحاب المنازل.
- الفرصة للحصول على سعر فائدة أقل. لتقصير مدة الرهن العقاري. الرغبة في التحويل من الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) إلى الرهن العقاري ذي السعر الثابت أو العكس. فرصة للاستفادة من الأسهم في المنزل لتمويل شراء كبيرة. الرغبة في توحيد الديون.
على عكس إعادة تمويل الرهن العقاري ، فإن إعادة صياغة الرهن العقاري لن تخفض سعر الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك.
أنواع الرهون العقارية التي يمكن إعادة صياغتها
قروض الاستهلاك السلبي
يمكن كتابة إعادة صياغة الرهن العقاري في شروط القرض وترتبط بقرض الاستهلاك السلبي. يحتوي القرض المطفأ سلبًا على هيكل للدفع يسمح بدفع مجدول وهو أقل من تكلفة فائدة القرض. عندما تكون الدفعة أقل من تكلفة الفائدة في ذلك الوقت ، فإنها تخلق فائدة مؤجلة. تتم إضافة مبلغ الفائدة المؤجلة التي تم إنشاؤها إلى الرصيد الرئيسي للقرض ، مما يؤدي إلى موقف حيث يزيد رأس المال المستحق مع مرور الوقت بدلاً من النقصان.
بسبب هذا الأصل المتزايد ، تتطلب قروض الرهن العقاري السالبة أن يتم إعادة صياغة القرض في مرحلة ما بحيث يتم سداده بنهاية المدة المحددة. بالإضافة إلى ذلك ، تحتوي الرهون العقارية للإطفاء السلبي على مشغلات قد تتسبب في حدوث إعادة صياغة غير مجدولة. على سبيل المثال ، إذا وصل الرصيد الرئيسي للقرض إلى حد معين من خلال الإهلاك السلبي ، يتم تشغيل إعادة صياغة الرهن.
خيار الرهون العقارية القابلة للتعديل (الخيار أرمينيا)
الرهون العقارية للإطفاء السلبي تُعرف أيضًا باسم الرهونات العقارية ذات السعر القابل للتعديل (Option ARM). هذه الرهونات تعطي المقترضين الخيارات التي تشمل دفع كل من أصل الفائدة والفائدة أو دفع فقط بعض الفائدة. في حين أن الخيارات المتاحة مع خيار ARM تسمح بمزيد من المرونة في الدفعات ، يمكن للمقترض أن ينتهي بسهولة بدين طويل الأجل أكثر من ذي قبل. كما هو الحال مع غيرها من القروض العقارية ذات السعر القابل للتعديل ، هناك إمكانية لتغيير أسعار الفائدة بشكل جذري وسريع على أساس السوق.
مثال على إعادة صياغة الرهن العقاري
حتى إذا كان الرهن العقاري لا يحتوي على خيار إعادة صياغة مدرج ، يمكنك التواصل مع المقرض الخاص بك لمعرفة ما إذا كانت إعادة صياغة الرهن العقاري ستفيدك أم لا. إعادة صياغة القرض قد تخفض مدفوعاتك الشهرية. من خلال دفع مبلغ مقطوع وإعادة صياغة الرهن العقاري الخاص بك ، يمكنك تقليل تكاليف السكن الخاصة بك ؛ بينما إذا قمت بتقديم مبلغ مقطوع دون إعادة صياغة ، فإنك ستخفض رصيدك ولكن دفعاتك الشهرية ستبقى كما هي.
على سبيل المثال ، لديك رهن ثابت بقيمة 500،000 دولار لمدة 30 عامًا وبنسبة فائدة 4٪. تبلغ الفائدة المجمعة والدفع الرئيسي 2،338 دولارًا شهريًا. بعد خمس سنوات ، تتلقى مبلغ إجمالي غير مسبوق قدره 375000 دولار. ومع ذلك ، إذا قررت استخدام هذا المبلغ المقطوع لسداد الرهن العقاري دون إعادة صياغة الرهن ، فستستمر في دفع 2338 دولارًا في الشهر. إذا قمت بإعادة صياغة القرض على مدار 25 عامًا المتبقية من الرهن ، فستقل الدفعة الشهرية إلى 1507 دولارًا.
