أثرت الانتهاكات الأخلاقية والأنشطة الإجرامية في مختلف الصناعات على اقتصادنا على مدى العقود القليلة الماضية ، لا سيما في القطاعات المصرفية والمالية والإسكان. دعونا دراسة القضايا الأخلاقية والجنائية المعقدة المحيطة الاحتيال في الرهن العقاري.
ما هو الغش في الرهن العقاري؟
الاحتيال بأبسط صوره هو تحريف وخداع متعمدين: يخدع أحد الأطراف الآخر عن طريق تحريف المعلومات والحقائق والأرقام. لذا ، فإن الاحتيال في الرهن العقاري ليس مجرد ممارسات إقراض مفترسة تستهدف بعض المقترضين.
يمكن ارتكاب الاحتيال في مجال الإسكان أو الرهن العقاري من قبل الأفراد الذين يعتزمون شغل العقار كمقر إقامة أساسي أو بواسطة مجموعات من المستثمرين الذين يخدعون عبر استئجار العقارات أو يرتكبون عمليات احتيال تقييم عند التقليب في المنازل.
وفقًا لمكتب التحقيقات الفيدرالي (FBI) ، فإن أي نوع من "الأخطاء الجوهرية أو التضليل أو الإغفال المتعلق بالممتلكات أو الرهن العقاري المحتمل الذي يعتمد عليه مكتتب أو مقرض لتمويل أو شراء أو تأمين قرض." مع هذا التعريف العملي ، نرى أن الاحتيال في الرهن العقاري يمكن أن يرتكبه كل من المقترضين الفرديين والمتخصصين في هذا القطاع. والمبالغ المعنية مرتفعة. على سبيل المثال ، في سكرامنتو ، كاليفورنيا ، أدين سبعة أشخاص في عملية احتيال رهن قيمتها 10 ملايين دولار في أوائل عام 2019.
لفهم الآثار المترتبة على صناعات الإسكان والعقارات ، وعلى المؤسسات المالية ، ما عليك سوى الرجوع إلى العناوين الرئيسية والأدب الخاص بأزمة الرهن العقاري عالي المخاطر لعام 2008. الكثير من هذا الإقراض المضاربة الذي كان يقوم على الاحتيال في الرهن العقاري.
لماذا ارتكاب الغش الرهن العقاري؟
يتم تحفيز المقترضين والمحترفين لارتكاب عمليات احتيال الرهن العقاري لأسباب عديدة. يمكننا وصف معظم هذه الأسباب من خلال تحديد نوعين أساسيين - الاحتيال في السكن والاحتيال من أجل الربح. يتم ارتكاب الاحتيال في مجال الإسكان من قبل المقترضين الذين ، في كثير من الأحيان بمساعدة من موظفي القروض أو غيرهم من الموظفين ، يشوهون أو يحذفون التفاصيل ذات الصلة حول التوظيف والدخل والديون والائتمان ، أو قيمة وشرط الممتلكات بهدف الحصول على ملكية عقارية أو الاحتفاظ بها. يرتكب الغش من أجل الربح محترفي الصناعة الذين يسيئون فهم أو يشوهون أو يحذفون التفاصيل ذات الصلة حول عملهم أو دخلهم الشخصي أو عملائهم أو ديونهم أو ائتمانهم أو قيمة وشرط الممتلكات بهدف تحقيق أقصى قدر من الأرباح من معاملة قرض.
من المهم أن نلاحظ هنا أن الاحتيال من أجل الربح يمكن أن يرتكبه أي محترف في سلسلة معاملات القرض ، بما في ذلك الباني ، وكيل مبيعات العقارات ، موظف القروض ، سمسار الرهن العقاري ، مستشار الائتمان / الديون ، المثمن العقاري ، مفتش العقارات ، وكيل التأمين ، شركة اللقب ، المحامي وكيل الضمان. يمكن للمهنيين العاملين في الصناعة أيضًا العمل بشكل جماعي ، كشبكة ، للاحتيال على المؤمنين والمقرضين والمقترضين ، وزيادة الرسوم ومشاركة الأرباح في جميع الخدمات المرتبطة بالرهن العقاري. تحفز هذه الإجراءات إما الرغبة في الحصول على عمولات مبيعات إضافية أو ببساطة زيادة مركز الاستثمار.
خطط الاحتيال والرهن العقاري الشائعة
مخططات الاحتيال في الرهن العقاري الأكثر شيوعًا للمستثمرين هي أنواع مختلفة من التقليب في العقارات ، والاحتيال في الإشغال ، وعمليات الاحتيال على المشتري. عادةً ما يكون تقليب الممتلكات غير قانوني عندما يرتبط بشراء منزل والاحتفاظ به / إصلاحه ثم إعادة بيعه لتحقيق ربح. من ناحية أخرى ، عندما يتم شراء عقار أقل من السوق وبيعه على الفور بأرباح بمساعدة المثمن الفاسد الذي "يتحقق" من أن قيمة العقار هي في الواقع ضعف مبلغ الشراء الأولي ، تتم الإشارة إلى الاحتيال في الرهن العقاري.
الماخذ الرئيسية
- تتمثل عمليات الاحتيال الفردية في احتيال الرهن العقاري في سرقة الهوية وتزوير الدخل / الأصول ، في حين أن المتخصصين في هذا المجال قد يستخدمون عمليات الاحتيال في التقييم والقروض الجوية لخداع النظام. أنشطة الإقراض الخاصة بالأنشطة التنقوية وإنقاذ الرهن وحيل تخفيض الرهن العقاري ساهمت جميعها في الركود الكبير في عام 2007. الاحتيال لا يزال يمثل مشكلة في أمريكا. وفقًا لبيانات CoreLogic ، وفقًا لما أوردته CNBC في أكتوبر 2018 ، "تشير التقديرات إلى أن واحداً من بين كل 109 طلبات للرهن العقاري تشير إلى وجود احتيال". هناك منظمات مهنية تراقب الاحتيال في الرهن العقاري وتحقق منه ، إلى جانب FBI.
في حالة مخطط تقليب الممتلكات في نفس اليوم ، غالبًا ما تكون سلسلة حق الملكية وتقييم الاحتيال وتشمل ثلاثة أطراف - البائع ، الزعنفة والمشتري النهائي غير المطمئن. يقوم البائع بعقد عقد مع الزعنفة لشراء العقار بأقل من القيمة السوقية. يوفر الزعانف للمشتري النهائي التزامًا بالتأمين ضد الاحتيال ، مع عرض الزعنفة كمالك (على الرغم من أن هذا ليس هو الحال) ويتم إجراء تقييم بالسعر المتضخم الذي اتفق عليه الزعانف والمشتري النهائي.
احتيال الإشغال هو مخطط يستخدمه المستثمرون للتأهل للحصول على نسب أعلى من القروض إلى القيمة وخفض تكاليف الشراء ، بالإضافة إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري. يحدث الاحتيال في الإشغال عندما يدعي المقترض أن المنزل سيكون مالكه للحصول على وضع مصرفي مناسب عندما تظل الممتلكات خالية بالفعل. يستخدم المشتري القش أو يسمح لشخص ما باستخدام هويته ودرجة ائتمانه ودخله للحصول على عقار لمشتري آخر قد لا يكون مؤهلاً للحصول على قرض عقاري (أو مؤهل للحصول على أفضل الأسعار). غالبًا ما يتم استخدام مشتري القش من قبل المستثمرين ، إما عن قصد أو عن غير قصد ، للتستر على الأشكال الأخرى وطبقات الاحتيال المتعددة.
عمليات الاحتيال الاحتيالية الفردية الأكثر شيوعًا هي سرقة الهوية وتزوير الدخل / الأصول. تحدث سرقة الهوية عندما يحصل المشتري الحقيقي على التمويل عن طريق الاحتيال باستخدام معلومات الضحية غير الراغبة وغير المدركة ، بما في ذلك أرقام الضمان الاجتماعي وتواريخ الميلاد والعناوين. قد تشمل سرقة الهوية لأغراض الرهن أيضًا دفعات الرواتب المسروقة والسجلات المصرفية والإقرارات الضريبية و W2 وخطابات التحقق من العمالة المزيفة. يمكن حتى تزوير سجلات ملكية الممتلكات ، ويمكن للمقترضين الحصول على رهن احتيالي على عقار لا يملكونه أو يشغلونه.
قرض جوي مقابل احتيال تقييم
الحيل الاحتيال الرهن العقاري الصناعة الأكثر شيوعا هي القروض الجوية والاحتيال التقييم. القرض الهوائي هو قرض تم الحصول عليه على عقار غير موجود أو لمقترض غير موجود. ستعمل مجموعة من المحترفين غالبًا معًا لإنشاء المقترض المزيف ، وسلسلة وهمية للملكية ، وللحصول على سند الملكية والتأمين على الممتلكات. بالإضافة إلى ذلك ، قد تشمل سلسلة الاحتيال بنوك الهواتف وصناديق البريد لإنشاء عمليات تحقق مزيفة للتوظيف وعناوين المنازل وأرقام هواتف المقترض. إن عملية احتيال القروض الجوية تضع الأموال ببساطة في أيدي الجناة ، ولا يتم شراء أو بيع أي عقار على الإطلاق.
غالبًا ما ينطوي الاحتيال على التقييم على وكيل عقاري وباني ومثمن وموظف قروض يعملان معًا لزيادة سعر الشراء ومبلغ القرض من أجل زيادة عمولاتهما. من ناحية أخرى ، يقوم المثمنون الفاسدون في كثير من الأحيان بتخفيض قيمة العقار للتأكد من أن زميلًا مستثمرًا سيكون قادرًا على شراء الأصل.
تعتمد بعض أشكال أنشطة الإقراض المفترسة ، وعمليات إنقاذ الرهن ، وتخفيض الرهن ، اعتمادًا كبيرًا على ممارسات الاحتيال في الرهن العقاري المذكورة أعلاه. يتضمن الإقراض المفترس عادة تزوير أرقام دخل المقرضين ليعكسوا بشكل غير دقيق قدرتهم على تحمل ديون إضافية. مثل هذه الأنشطة ساهمت بشكل كبير في الركود الكبير.
مكافحة الغش في الرهن العقاري
لا يوجد نقص في التشريعات على المستوى المحلي أو مستوى الولاية أو المستوى الفيدرالي المصمم للحد من الاحتيال في الرهن العقاري. لقد اتخذت الدول خطوة كبيرة مؤخرًا عن طريق طلب ترخيص موظف القروض والتعليم المستمر. بالإضافة إلى ذلك ، يتم ترخيص ومراقبة وكالات العقارات والملكية والتأمين من قبل الوكالات الحكومية. تتطلب العديد من الدول أيضًا تدقيقًا دوريًا لأنشطة ومعاملات شركات إقراض الرهن العقاري لمراقبة الالتزام.
لدى المنظمات المهنية مثل رابطات المصرفيين للرهن العقاري والرابطة الوطنية لسماسرة الرهن العقاري مدونة لقواعد السلوك وأفضل الممارسات التي يتم مراقبتها من قبل الأقران. تراقب وحدة الجرائم الاقتصادية الثانية التابعة لمكتب التحقيقات الفيدرالي الشكاوى والنشاطات المشبوهة في صناعة الرهن العقاري.
الخط السفلي
والخبر السار هو أننا نستطيع تحسين الأسواق عن طريق الحد من الاحتيال في الرهن العقاري. يجب أن يضع الأفراد توقعات واقعية للاقتراض وتجربة تملك المنازل. يجب على المستثمرين وضع أهداف واقعية للربح. يجب على المتخصصين في هذا المجال اتباع معايير شخصية أعلى وتقديم مساءلة إلى منظمة الزملاء. يتعين على الحكومات أن تجعل التشريعات أكثر اتساقًا وأن توفق بين إنفاذ القانون والتحقيقات النشطة.
