جدول المحتويات
- التحدي 1: العثور على الممتلكات
- التحدي 2: إعداد الوحدة
- التحدي 3: العثور على المستأجرين
- التحدي 4: متاعب
- التحدي 5: الصيانة
- التحدي 6: أسعار الفائدة
- كيف يتم كسب المال
- التعاقد مع مدير الممتلكات
- الخط السفلي
العقارات المستأجرة السكنية هي الطريقة لكسب المال - أو هكذا يزعم بعض الناس. على السطح ، يبدو وكأنه رهان بالتأكيد. في الواقع ، عادة ما يكون الصداع أكثر مما يستحق. تبدأ التحديات في وقت مبكر ، وتتضمن دائمًا الوقت والمال. دعنا نلقي نظرة على ستة من الكبار.
التحدي 1: العثور على الممتلكات
كُتِبت كتب بأكملها حول العثور على عقار مؤجر جيدًا ، ناهيك عن مقالة Investopedia أو مقالتين. تم تخصيص الكثير من النصوص للموضوع بسبب أهميته البالغة الأهمية. اشترِ مكانًا باهظ الثمن ، ولن تكسب أبدًا أي أموال. لكن محاولة قطع الصفقة يمكن أن تكون مزعجة للغاية. يتطلب شراء المثبت العلوي أن يكون لديك المهارات والوقت والأدوات والنقد لإجراء الإصلاحات والتجديدات اللازمة.
إذا لم تكن في عجلة من أمرك ، فقد تكون هذه طريقة للحصول على صفقة بشأن استثمارك ؛ إذا كان لديك بالفعل وظيفة بدوام كامل وعائلة ، فكل دقيقة تقضيها في إصلاح الإيجار هي دقيقة لا تنفق على نشاط أكثر ربحية أو متعة. ومع ذلك ، في الوقت الحاضر ، هناك شركات إدارة يمكنها القيام بالكثير من هذا العمل الشاق - من تحديد موقع عقار إلى إعادة تأهيله - مقابل رسوم بالطبع.
التحدي 2: إعداد الوحدة
عادةً ما يتطلب الحصول على أي قطعة من العقارات في حالة تأجير ، على الأقل ، سجادة طازجة وطلاء. كل العناصر تتطلب الوقت والمال. الشاشات النافذة ، بقع سطح السفينة ، وصيانة الحديقة هي الاحتياجات المشتركة الأخرى. في كل مرة يغادر المستأجر ، تحتاج هذه المشكلات إلى إعادة النظر فيها أيضًا.
التحدي 3: العثور على المستأجرين
يوفر الإنترنت طريقة سريعة وغير مكلفة للعثور على المستأجرين المحتملين. بالطبع ، غالبا ما تحصل على ما تدفعه مقابل. يؤدي تشغيل إعلان في منشور حسن السمعة غالبًا إلى إنشاء فئة أفضل من المجيبين. بدلاً من أن يبحث طلاب الكلية عن توفير المال ، تزيد من احتمالات الحصول على أسر وكبار السن المسؤولين.
سيؤدي تشغيل إعلان لمدة شهر إلى إخراج جزء صغير من محفظتك ، كما أن فحص المستأجرين بشكل صحيح عن طريق تشغيل التحقق من الائتمان ، وسيستغرق التحقق من الخلفية عضة أخرى. الاستثمار يستحق الوقت والمال ، حيث يزيد التدقيق من احتمالات الحصول على مستأجرين مسؤولين. يدفع المستأجرون المسؤولون إيجارهم في الوقت المحدد ، ولا يسيئون استخدام الممتلكات ولا يطلبون منك المشاركة في عملية الإخلاء الباهظة الثمن والمستهلكة للوقت.
التحدي 4: متاعب
حتى المستأجرين الكبار وخصائص تأجير مثالية تأتي مع مجموعة من المتاعب. تعد الأنابيب المكسورة ، والمصارف المحشوة ، والينابيع المكسورة لأبواب الجراج ، والحيوانات الأليفة ، وزملاءهم في الغرفة مجرد عدد قليل من التحديات التي تنشأ. حتى المستأجرين الجيدين يريدون اهتمامكم الكامل والفوري عندما تقوم شبكة المجاري بالنسخ الاحتياطي إلى منازلهم أو تقوم شركة الكابلات بقطع خطوط الهاتف بطريق الخطأ.
المستأجرون السيئون يشكلون تحديا أكبر. المكالمات اليومية والإيجار المتأخر أو غير المدفوع يمكن أن تضيف إلى المتاعب. يوم الانتقال هو وقت آخر صعب. يمكن أن تؤدي الأضرار التي تلحق بالجدران والأرضيات والسجاد والمكونات الأخرى للمنزل إلى نزاعات وإصلاحات مكلفة. نظرًا لأن كل لحظة يضيع فيها الجدال هي لحظة يجلس فيها المنزل شاغرًا ، فأنت غالبًا ما تكون أفضل حالًا من العض والدفع مقابل الإصلاحات بنفسك. التحدث عن: هل ستحتاج على الأرجح إلى الحصول على تأمين المالك - لا ، سياسة مالك منزلك العادية ليست كافية - وهذا عنصر آخر في عمود النفقات الجارية.
التحدي 5: الصيانة
صيانة المكونات الرئيسية ووسائل الراحة عنصر كبير. الأجهزة الجديدة تكلف مئات الدولارات ؛ يمكن أن يكلف سقف جديد أو ممر جديد آلاف الدولارات. إذا كان الإيجار 500 دولار شهريًا وكان السقف 5000 دولار ، فيمكنك أن تجد نفسك يفقد المال بسرعة. أضف السجاد والطلاء والموقد الجديد والمستأجرين الذين لا يمكثون لفترة طويلة ، وقد يخسر العقار أموالًا لسنوات.
التحدي 6: أسعار الفائدة
ما علاقة أسعار الفائدة بأي شيء؟ وفرة! عندما تنخفض الأسعار ، يكون الشراء في كثير من الأحيان أرخص من الشراء ، وبالتالي قد ينخفض الطلب على وحدتك (وحداتك). يمكن أن يؤدي خفض الإيجار لتظل قادرة على المنافسة على وضع تشنج حقيقي في قدرتك على تحقيق الربح.
كيف يتم كسب المال
مع كل التحديات التي يجب التغلب عليها ، هل يمكن للرجل الصغير أن يستثمر في العقارات المستأجرة؟ نعم ، لكنها تتطلب خطة. أربعة مناهج مربحة موضحة أدناه:
1. لايف في
غالبًا ما تكون مشاركة المساحة عن طريق شراء وحدة طباعة على الوجهين (أو أي بنية قابلة للقسمة بسهولة) مهمة مربحة. نظرًا لأنك في الموقع وتخطط لرعاية العقار على أي حال ، فإن المبالغ النقدية الإضافية هي مكافأة. بالطبع ، لا تزال جميع التحديات سارية ، ويعني العيش في الموقع أنك دائمًا متاح وستكون على اتصال وثيق مع المستأجرين. خطط بشكل مناسب وشاشة بعناية.
2. الذهاب الأساسية
إن استئجار شقة راقية لا تحتوي على وسائل راحة لطيفة ، وقلة الصيانة قدر الإمكان وعدم مواكبة المظاهر يؤدي إلى أرباح. إذا كنت لا تصدق ذلك ، فراجع الإسكان خارج الحرم الجامعي في أي مدينة جامعية في البلاد. لا يبدو هذا جميلًا جدًا ، ولكن خاصية أساسية متجرد (لا يوجد مراوح سقف أو مكيف هواء أو ما إلى ذلك) تبقي العملية بسيطة.
توفر أربعة جدران وأرضية الحد الأدنى من متطلبات الصيانة والأشياء القليلة التي يمكن كسرها أو تلفها. إن جذب المستأجرين من خلال البرامج المدعومة من الحكومة ، مثل الإسكان بموجب المادة 8 ، يوفر دخلًا مضمونًا. يكمن التحدي هنا في أنه في مقابل بضع دولارات في اليد ، فإنك تحصل غالبًا على فئة من المستأجرين والممتلكات التي يتم ارتداؤها بشدة.
3. القابضة طويلة الأجل
سيخبرك العديد من المستثمرين العقاريين أنهم يكسرون بشكل أساسي على الإيجار والنفقات. نهجهم هو شراء عقار بسعر مساوٍ ، والسماح لاستئجار المستأجرين بسداد الرهن العقاري ، ثم بيعه في 30 عامًا ، ونأمل في الاستفادة من بعض الارتفاع في الأسعار.
على الرغم من أنها طريقة معقولة ، إلا أنه من المحتمل أن تكون الأرباح صغيرة ، ويمكن أن تكون ضريبة الأرباح الرأسمالية كبيرة (بالنظر إلى أساس التكلفة المنخفضة). ولا يزال الأمر يتطلب وقتًا وجهدًا ربما كان من الأفضل إنفاقه في مكان آخر.
4. الذهاب بدوام كامل
الملاك خطيرة تأخذ نهجا جادا. أنها تدمج وتشتري مبان متعددة وتؤدي جزءًا كبيرًا من العمل بنفسها. إنه قرار يتعلق بنمط الحياة يتطلب طفرات من الوقت والجهد الجديرين ، واستراتيجية للشراء والبيع لزيادة الحد الأقصى من الخسائر الضريبية والشطب وتقليل الدخل.
التعاقد مع مدير الممتلكات
يمكن لمدير الممتلكات التعامل مع العديد من واجبات تشغيل تأجير الممتلكات. ويشمل ذلك التسويق ، واختيار المستأجرين ، والصيانة ، والميزنة ، وجمع الإيجارات. قد تفكر في تعيين مدير عقارات إذا كنت ترغب في تفويض هذه المهام ، على الرغم من أن ذلك سيؤدي إلى انخفاض أرباحك.
دور مدير الممتلكات
يمكن لمديري العقارات التعامل مع مجموعة متنوعة من الأدوار. ما هو بالضبط الأمر متروك لك للتفاوض مع مديرك. من المهم تحديد دورهم ووضع قائمة بالواجبات والمسؤوليات. هل سيجد مدير الممتلكات الخاص بك مستأجرين فقط؟ أم هل سيتعاملون مع الصيانة اليومية وجمع الإيجار؟
مدير الممتلكات يمكن أن يكون مقاول مستقل أو موظف. يجب عليك التحدث مع محاسب الضرائب الخاص بك لتحديد النهج الأكثر ملاءمة وتحديد الالتزامات المحددة التي قد تكون لديكم.
يمكنك أيضًا استئجار شركة لإدارة الممتلكات ؛ شركة تتعاقد معها للتعامل مباشرة مع جميع جوانب تأجير الممتلكات. قد يكون هذا مكلفًا ، لكنه قد يكون مثاليًا إذا كان لديك العديد من العقارات المؤجرة.
اختيار مدير الممتلكات
تأكد من أن أي مدير عقاري تفكر فيه يفي بمتطلبات الترخيص المحلية والوطنية المناسبة.
قد ترغب في البحث عن مدير يتمتع بخبرة في الإعلان والتسويق وعلاقات المستأجرين وجمع الإيجار والميزنة والتأجير والصيانة. سيكون مدير الممتلكات الجيدة أيضًا على دراية بالقوانين المحلية وقوانين الولايات. بصفتك مالك العقار ، يمكن أن تتحمل المسئولية عن تصرفات مديرك ، بحيث يمكنك مقاضاتك إذا انتهك مديرك قوانين الإسكان العادل.
بمجرد اتخاذ قرار بشأن مدير الممتلكات وشروط الترتيب ، يجب عليك كتابة اتفاقية إدارة الممتلكات التي تحدد واجبات المدير ، والتعويض ، وشروط الإنهاء.
الخط السفلي
هل أصبح المالك يستحق هذا الجهد؟ فقط يمكنك أن تقرر. فقط تأكد من النظر قبل أن تقفز والدخول في مساعيك الجديدة بتوقعات واقعية وخطة لعبة قوية.
من خلال معرفة ما تحصل عليه قبل أن تفعل ذلك ، ستكون أفضل استعدادًا لما تواجهه وعلى الأرجح ستستمتع بالتجربة.
