جدول المحتويات
- ما هي ضريبة الامتياز؟
- الامتيازات الضريبية بالأرقام
- كيف يمكنني الاستثمار في الامتيازات الضريبية؟
- كيفية الربح من ليان
- عيوب الامتيازات الضريبية
- الخط السفلي
التقلب المتزايد لسوق الأوراق المالية ، إلى جانب أسعار الفائدة المنخفضة تاريخيا ، لديه العديد من المستثمرين الذين يبحثون عن طرق بديلة لتوفير معدل عائد مناسب. مكان واحد للاستثمار غالبا ما يتم تجاهله هو الامتيازات الضريبية العقارية. يمكن أن توفر هذه الفرصة الفريدة للمستثمرين ذوي المعرفة معدلات عائد ممتازة في بعض الحالات. يمكن أن يحمل امتلاك العقارات أيضًا مخاطر كبيرة ، مما يعني أن المشترين المبتدئين بحاجة إلى فهم القواعد والمخاطر المحتملة التي تأتي مع هذا النوع من الأصول. تتناول هذه المقالة الامتيازات الضريبية ، وكيف يمكنك الاستثمار فيها ، وما هي عيوبها التي تأتي مع هذا النوع من أدوات الاستثمار.
الماخذ الرئيسية
- تباع الامتيازات في مزادات تتضمن أحيانًا حروبًا مزايدة. إذا كنت بحاجة إلى حبس الرهن ، فقد تكون هناك امتيازات أخرى ضد العقار تمنعك من الاستحواذ. إذا حصلت على العقار ، فقد تكون هناك مصاريف غير متوقعة مثل الإصلاحات أو حتى إخلاء شاغلي الحالية. يمكنك أيضا الاستثمار في صناديق الرهن العقاري.
ما هي ضريبة الامتياز؟
عندما يفشل مالك الأرض في دفع الضرائب على ممتلكاته ، فإن المدينة أو المقاطعة التي يقع فيها العقار لها سلطة وضع رهن على العقار. الامتياز هو مطالبة قانونية ضد العقار للمبلغ المستحق غير المدفوع. لا يمكن بيع أو إعادة تمويل العقار الذي يربطه بامتياز حتى يتم دفع الضرائب وإزالة الامتياز.
عند إصدار امتياز ، يتم إنشاء شهادة امتياز ضريبي من قبل البلدية تعكس المبلغ المستحق على العقار ، بالإضافة إلى أي فائدة أو غرامات مستحقة. ثم يتم بيع هذه الشهادات إلى أعلى مستثمر مزايد. يمكن شراء الامتيازات الضريبية مقابل بضع مئات من الدولارات للعقارات الصغيرة للغاية ، ولكن الأغلبية تكلف أكثر من ذلك بكثير.
يمكن شراء الامتيازات الضريبية للممتلكات من البلدية ، مما يتيح لمالك الامتياز تحصيل المدفوعات بفائدة أو حبس الرهن على العقار.
الامتيازات الضريبية بالأرقام
في عام 2017 ، لم يتم دفع ما يقرب من 14 مليار دولار من الضرائب العقارية ، وفقًا لبراد ويستوفر ، المدير التنفيذي للرابطة الوطنية للضرائب (NTLA). ويباع بعد ذلك حوالي ثلث هذه الامتيازات للمستثمرين من القطاع الخاص. تستفيد الحكومات المحلية من المبيعات الخاصة لأنها تسترد على الفور الأموال المستحقة على العقار المعني. يقول ويستوفر إن ثلاثين ولاية تبيع شهادات امتياز ضريبي.
ليس لدى Westover أرقام وطنية لعام 2018 ، لكنه يلاحظ أنه في ولاية فلوريدا ، انخفضت الضرائب العقارية غير المدفوعة من 1.2 مليار دولار في عام 2008 إلى 740 مليون دولار في عام 2018 ، "ما يقرب من نصف ما كانت عليه في ذروتها" ، وهذا الانخفاض في توافرها من الامتيازات للمستثمرين ومن المرجح أن الاتجاه الوطني. "مع وجود اقتصاد صحي ، فمن المنطقي أن المزيد من الناس يدفعون ضرائب ممتلكاتهم" ، كما يقول.
كيف يمكنني الاستثمار في الامتيازات الضريبية؟
يمكن شراء الامتيازات الضريبية على الممتلكات بنفس الطريقة التي يمكن بها شراء وبيع العقارات الفعلية في المزادات. قد يتم الاحتفاظ بالمزادات في بيئة مادية أو عبر الإنترنت ، وقد يقوم المستثمرون إما بالمزايدة على سعر الفائدة على الامتياز أو تقديم علاوة يدفعونها مقابل ذلك. يمنح المستثمر الذي يرغب في قبول أقل سعر فائدة أو دفع أعلى قسط الامتياز. غالبًا ما يدخل المشترون في حروب مزايدة على عقار معين ، مما يؤدي إلى انخفاض معدل العائد الذي يجنيه المشتري الفائز.
معدل الرهن الوطنية على العقارات مع الامتيازات الضريبية هو فقط حوالي 4 ٪ ، وفقا ل Westover. لكنه يقول إن المشترين يجب أن يكونوا على دراية بتكاليف الإصلاحات ، إلى جانب أي مجهولة أخرى قد يحتاجون إلى دفعها إذا ما افترضوا ملكية العقار. قد يضطر أولئك الذين يمتلكون هذه الممتلكات بعد ذلك إلى التعامل مع المهام غير السارة ، مثل إخلاء شاغليها الحاليين ، الأمر الذي قد يتطلب مساعدة باهظة الثمن من مدير الممتلكات أو محامٍ.
يجب على أي شخص مهتم بشراء امتياز ضريبي أن يبدأ بتحديد نوع العقار الذي يرغبون في امتلاكه ، مثل الأرض السكنية أو التجارية أو غير المطورة مقابل العقار مع التحسينات. يمكنهم بعد ذلك الاتصال بمدينتهم أو أمين صندوق المقاطعة لمعرفة متى وأين وكيف سيتم عقد المزاد القادم. يمكن لمكتب أمين الصندوق أن يخبر المستثمر عن مكان الحصول على قائمة بامتيازات العقارات التي من المقرر أن يتم بيعها بالمزاد العلني ، وكذلك القواعد الخاصة بكيفية إجراء البيع. تحدد هذه القواعد أي متطلبات للتسجيل المسبق وطرق الدفع المقبولة والتفاصيل الأخرى ذات الصلة.
يحتاج المشترون أيضًا إلى بذل العناية الواجبة على العقارات المتاحة لأنه في بعض الحالات ، يمكن أن تكون القيمة الحالية للعقار أقل من مبلغ الرهن. تنصح NTLA بتقسيم القيمة الاسمية للامتياز الضريبي المتأخر على القيمة السوقية للعقار. إذا كانت النسبة أعلى من 4 ٪ ، يجب على المشترين المحتملين الابتعاد عن هذا العقار. علاوة على ذلك ، قد يكون هناك امتيازات أخرى على العقار ستمنع العارض من امتلاكها.
كل قطعة من العقارات في مقاطعة معينة مع امتياز ضريبي يتم تعيين رقم داخل الطرود الخاصة بكل منها. يمكن للمشترين البحث عن هذه الامتيازات من حيث العدد للحصول على معلومات عنها من المقاطعة ، والتي يمكن القيام بها غالبًا عبر الإنترنت. لكل رقم ، للمقاطعة عنوان العقار ، واسم المالك ، والقيمة المقدرة للعقار ، والوصف القانوني ، وتفاصيل حالة العقار ، وأي هياكل موجودة في المبنى.
كيفية الربح من ليان
عادة ما يطلب من المستثمرين الذين يشترون الامتيازات الضريبية للملكية أن يسددوا على الفور مبلغ الامتياز بالكامل إلى البلدية المصدرة. في جميع الدول باستثناء دولتين ، يقوم مصدر الضرائب بجمع المبلغ الأساسي والفائدة وأي غرامات ، ويدفع حامل شهادة الامتياز ، ثم يجمع شهادة الامتياز إذا لم يكن موجودًا في الملف. يجب على مالك العقار أن يسدد للمستثمر كامل مبلغ الرهن زائد الفائدة ، والتي يمكن أن تتراوح في أي مكان من 5 ٪ إلى 36 ٪ - يختلف المعدل من ولاية إلى أخرى - ولكن عادة ما يكون بين 10 ٪ و 12 ٪. إذا دفع المستثمر علاوة على الامتياز ، يمكن إضافة ذلك إلى المبلغ الذي يتم سداده في بعض الحالات.
عادة ما يستمر جدول السداد في أي مكان من ستة أشهر إلى ثلاث سنوات. في معظم الحالات ، يكون المالك قادرًا على دفع الامتياز بالكامل. إذا لم يستطع المالك سداد الرهن في الموعد المحدد ، يكون للمستثمر سلطة حبس الرهن على العقار كما تفعل البلدية ، على الرغم من أن هذا نادرًا ما يحدث.
مساوئ الاستثمار في الامتيازات الضريبية العقارية
على الرغم من أن الامتيازات الضريبية العقارية يمكن أن تحقق معدلات فائدة كبيرة ، إلا أن المستثمرين بحاجة إلى أداء واجباتهم المدرسية قبل الخوض في هذه الساحة. الامتيازات الضريبية غير ملائمة بشكل عام للمستثمرين المبتدئين أو ذوي الخبرة القليلة في المعرفة العقارية.
يحتاج المستثمرون أيضًا إلى أن يكونوا على دراية بالعقار الفعلي الذي تم بناء عليه امتياز ضمان أن يتمكنوا من جمع الأموال من المالك. من المحتمل أن تكون الممتلكات المتداعية الموجودة في قلب حي فقير فقيرة غير جيدة ، بغض النظر عن سعر الفائدة الموعود ، لأن مالك العقار قد يكون غير قادر تمامًا أو غير راغب في دفع الضريبة المستحقة. الخصائص التي بها أي نوع من الأضرار البيئية ، مثل المواد الكيميائية أو المواد الخطرة التي تم إيداعها هناك ، هي أيضًا غير مرغوب فيها عمومًا.
يحتاج أصحاب الامتيازات إلى معرفة مسؤولياتهم بعد استلام شهاداتهم. يجب عليهم عادةً إخطار مالك العقار كتابيًا بشرائه خلال فترة زمنية محددة ، ثم يجب عليهم إرسال خطاب إخطار ثان لهم بالقرب من نهاية فترة الاسترداد إذا لم يتم السداد بالكامل بحلول ذلك الوقت.
الامتيازات الضريبية هي أيضا ليست أدوات الأبدية. لدى العديد منهم تاريخ انتهاء صلاحية بعد انتهاء فترة الاسترداد. بمجرد انتهاء صلاحية الامتياز ، يصبح صاحب الامتياز غير قادر على تحصيل أي رصيد غير مدفوع. إذا ذهب العقار إلى حبس الرهن ، فقد يكتشف صاحب الامتياز الامتيازات الأخرى على العقار ، مما قد يجعل من المستحيل الحصول على حق الملكية.
أصبحت العديد من المؤسسات التجارية ، مثل البنوك وصناديق التحوط ، مهتمة بالامتيازات العقارية. لقد تمكنوا من تجاوز المنافسة وخفض العوائد. وقد جعل هذا الأمر أكثر صعوبة بالنسبة للمستثمرين الأفراد لإيجاد امتيازات مربحة ، وقد تخلى البعض عن ذلك نتيجة لذلك. ومع ذلك ، هناك أيضًا بعض الصناديق المتاحة الآن التي تستثمر في الامتيازات ، وقد تكون هذه طريقة جيدة للمستثمر المبتدئ لاقتحام هذه الساحة بدرجة مخاطرة أقل.
الخط السفلي
يمكن أن تكون الامتيازات الضريبية العقارية بديلاً استثمارياً قابلاً للتطبيق للمستثمرين ذوي الخبرة الذين لديهم دراية بسوق العقارات. يمكن لأولئك الذين يعرفون ما يفعلونه ويستغرقون وقتًا للبحث في العقارات التي يشترون فيها الامتيازات أن يحققوا أرباحًا كبيرة بمرور الوقت. ومع ذلك ، فإن المخاطر المحتملة تجعل هذه الساحة غير مناسبة للمستثمرين غير المتطورين.
ويصف ويستوفر الامتيازات الضريبية العقارية "بفرص جيدة لأولئك الذين يتعلمون ، الحكيمة ، والدهاء - واستثمار رهيب لأولئك الذين لا يبذلون العناية الواجبة. إذا اشتريت المستنقعات في فلوريدا أو الأراضي الصحراوية في ولاية أريزونا التي ليس لها قيمة ، فإن الفرص هو أن المالك لن يسترد ولن تكون للأرض التي تحصل عليها قيمة ". لمزيد من المعلومات حول الامتيازات الضريبية العقارية ، استشر وكيلك العقاري أو المستشار المالي.
