ما هو نهج الدخل؟
طريقة الدخل ، والتي يشار إليها أحيانًا باسم طريقة رسملة الدخل ، هي نوع من طريقة تقييم العقارات التي تسمح للمستثمرين بتقدير قيمة العقار بناءً على الدخل الذي تولده الممتلكات. يتم استخدامه من خلال أخذ صافي إيرادات التشغيل (NOI) من الإيجار المحصل وتقسيمه على معدل الرسملة.
منهجية الدخل
كيف يعمل نهج الدخل
عادةً ما يستخدم نهج الدخل في العقارات المدرة للدخل وهو أحد ثلاثة أساليب شائعة لتقييم العقارات. الآخرين هم نهج التكلفة ونهج المقارنة. نهج الدخل للتقييمات العقارية يشبه التدفقات النقدية المخصومة (DCF) للتمويل. يقوم أسلوب الدخل بتخفيض القيمة المستقبلية للإيجارات حسب معدل الرسملة.
عند استخدام طريقة الدخل لشراء عقار مستأجر ، ينظر المستثمر في مقدار الدخل الناتج وعوامل أخرى لتحديد مقدار العقار الذي يمكن بيعه في ظل ظروف السوق الحالية. بالإضافة إلى تحديد ما إذا كان المستثمر قد يستفيد من العقار المؤجر ، سيرغب المقرض في معرفة مخاطره المحتملة للسداد إذا قام بتمديد رهن عقاري للمستثمر.
من بين الطرق الثلاث لتقييم العقارات ، يعتبر نهج الدخل هو الأكثر ارتباطًا وصعوبة.
إعتبارات خاصة
عند استخدام طريقة الدخل لشراء عقار مستأجر ، يجب على المستثمر أيضًا مراعاة حالة العقار. الإصلاحات الكبيرة المحتملة التي قد تكون ضرورية يمكن أن تقلل إلى حد كبير من الأرباح المستقبلية.
بالإضافة إلى ذلك ، يجب على المستثمر النظر في مدى كفاءة تشغيل العقار. على سبيل المثال ، قد يمنح المالك تخفيضات في الإيجار للمستأجرين مقابل إتمام العمل في الفناء أو مسؤوليات أخرى. ربما يواجه المستأجرون المعينون صعوبات اقتصادية يجب أن تتحول في الأشهر القليلة المقبلة ، ولا يريد المالك إخلائها. إذا لم يكن الإيجار الذي يتم تحصيله أكبر من النفقات الحالية ، فلن يقوم المستثمر على الأرجح بشراء العقار.
مع نهج الدخل ، يكون لمعدل الحد الأقصى والقيمة المقدرة علاقة عكسية ، حيث يؤدي خفض معدل الحد الأقصى إلى زيادة القيمة المقدرة
يجب على المستثمر أيضًا التأكد من عدد الوحدات الفارغة في المتوسط في أي وقت من الأوقات. عدم تلقي الإيجار الكامل من كل وحدة سيؤثر على دخل المستثمر من العقار. هذا مهم بشكل خاص إذا كانت الممتلكات في حاجة ماسة للإصلاحات والعديد من الوحدات شاغرة - مما يشير إلى انخفاض معدل الإشغال. إذا لم يتم ملء الوحدات على أساس منتظم ، فستكون عملية تحصيل الإيجار أقل مما يمكن ، وقد لا يكون شراء العقار في مصلحة المستثمر.
الماخذ الرئيسية
- طريقة الدخل هي طريقة للتقييم العقاري تستخدم الدخل الذي يولده العقار لتقدير القيمة العادلة. يتم حسابها بقسمة صافي الدخل التشغيلي على معدل الرسملة. ينبغي للمشتري أن يولي اهتماما خاصا لحالة الممتلكات ، وكفاءة التشغيل ، والشغور عند استخدام نهج الدخل.
مثال على نهج الدخل
مع نهج الدخل ، يستخدم المستثمر مبيعات السوق من المقارنات لاختيار معدل الرسملة. على سبيل المثال ، عند تقييم مبنى سكني مكون من أربع وحدات في مقاطعة معينة ، ينظر المستثمر إلى أسعار البيع الحديثة للعقارات المماثلة في نفس المقاطعة. بعد حساب معدل الرسملة ، يمكن للمستثمر تقسيم قيمة أمة العقار المستأجر على هذا المعدل. على سبيل المثال ، تبلغ قيمة العقار ذي الدخل التشغيلي الصافي (700 مليون دولار) ومعدل رسملة تم اختياره 8٪ 8.75 مليون دولار.
