جدول المحتويات
- تقدير
- دور التضخم
- الإيرادات
- دخان و مرايا
- الخط السفلي
سواءً كنت دائمًا مهتمًا بالإمكانيات الاستثمارية العقارية - أو سئمت ببساطة من الإعلانات التجارية التي تعد بطرق غير معروفة "للربح من الممتلكات الخاصة بك!" - الأمر يستحق التعلم ، في الواقع ، كيف يخلق العقار الثروة.
، نحن لا نبحث عن استراتيجيات غامضة للاستثمار في العقارات أو تقديم كتاب تمهيدي حول ملكية المنازل (للاطلاع على هذا الأخير ، راجع دليل مشتري المساكن لأول مرة ). بدلاً من ذلك ، ستركز هذه المقالة على الطرق الأساسية التي يتم بها كسب المال من خلال العقارات. ولحسن الحظ بالنسبة لنا ، لم تتغير هذه على مر القرون ، بصرف النظر عن نوع اللمعان الذي يحاول محاولو اللحظة وضعه عليه.
البرنامج التعليمي: استكشاف الاستثمارات العقارية
إيميلي روبرتس {حقوق النشر} Investopedia ، 2019.
تقدير
الطريقة الأكثر شيوعًا تقدم العقارات ربحًا: فهي تقدر - أي أنها تزيد في القيمة. يتم تحقيق ذلك بطرق مختلفة لأنواع مختلفة من الممتلكات ، ولكن لا يتحقق ذلك إلا بطريقة واحدة: من خلال البيع. ومع ذلك ، يمكنك زيادة عائد الاستثمار على عقار بعدة طرق. واحد منهم - إذا كنت اقترضت المال لشرائه في المقام الأول - هو إعادة تمويل القرض بفائدة أقل (استخدم حاسبة الرهن العقاري الخاصة بنا لحساب معدلات إعادة التمويل الحالية). سيؤدي ذلك إلى خفض التكلفة الأساسية للعقار ، وبالتالي زيادة المبلغ الذي تخلص منه.
ارض الطبيعة
إن المصدر الأكثر وضوحًا للتقدير للأراضي غير المطورة هو ، بالطبع ، تطويرها. مع توسع المدن ، تصبح الأراضي الواقعة خارج الحدود أكثر أهمية بسبب إمكانية شراءها من قبل المطورين. ثم يقوم المطورون ببناء المنازل التي ترفع هذه القيمة إلى أبعد من ذلك.
يمكن أن يأتي التقدير في الأرض أيضًا من اكتشافات المعادن الثمينة أو غيرها من السلع الأساسية ، شريطة أن يكون للمشتري حقوقها ، بطبيعة الحال. مثال صارخ على ذلك هو النفط المذهل ولكن التقدير يمكن أن يأتي أيضًا من رواسب الحصى والأشجار وما إلى ذلك.
العقارات السكنية
عند النظر في العقارات السكنية ، غالبًا ما يكون الموقع هو العامل الأكبر في التقدير. مع تطور الحي المحيط بالمنزل ، يمكن أن تؤدي إضافة طرق العبور والمدارس ومراكز التسوق والملاعب وما إلى ذلك إلى ارتفاع القيمة. بالطبع ، يمكن لهذا الاتجاه أيضًا أن ينعكس في الاتجاه المعاكس ، حيث تتراجع قيم المنازل نتيجة لانحسار الحي.
يمكن أن تؤدي التحسينات المنزلية أيضًا إلى تحفيز التقدير وهذا شيء يمكن لمالك العقار التحكم فيه مباشرةً. يعتبر وضع الحمام الإضافي وتدفئة المرآب وإعادة تصميم المطبخ بأحدث الأجهزة بعضًا من الطرق التي قد يحاول بها مالك العقار زيادة قيمة المنزل. تم تحسين العديد من هذه التقنيات من قبل زعانف العقارات الذين يتخصصون في إضافة إصلاحات عالية العائد إلى المنازل في وقت قصير.
يمكن أن يكون إعادة عرض العقارات وتقلب العقارات طريقة مربحة لإنشاء تقدير سريع على المدى القصير على الرغم من أنه يتطلب تخطيطًا دقيقًا.
العقارات التجارية
قيمة مكاسب العقارات التجارية لنفس الأسباب مثل الأراضي الخام والعقارات السكنية: الموقع والتطوير والتحسينات. أفضل العقارات التجارية هي دائما في الطلب. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، راجع 7 خطوات للتوصل إلى صفقة عقارية تجارية ساخنة .)
دور التضخم
هناك عامل رئيسي يجب تضمينه عند النظر في التقدير: التأثير الاقتصادي للتضخم. معدل التضخم السنوي البالغ 10٪ يعني أن الدولار الخاص بك لا يمكنه شراء سوى حوالي 90٪ من نفس السلعة في العام التالي ، ويشمل ذلك العقارات. إذا كانت قطعة أرض تبلغ قيمتها 100000 دولار في عام 1970 ، وظلت نائمة وغير متطورة وغير محبوبة لعقود من الزمن ، فستظل قيمتها أكثر من ذلك اليوم. نظرًا للتضخم الجامح طوال السبعينيات وتيرة ثابتة منذ ذلك الحين ، من المحتمل أن يستغرق الأمر أكثر من 500000 دولار للشراء الآن ، على افتراض أن 100000 دولار كانت قيمة السوق العادلة في ذلك الوقت.
وبالتالي ، يمكن للتضخم وحده أن يتسبب في ارتفاع قيمة العقارات ولكنه يعد نصرًا باهظًا بعض الشيء. على الرغم من أنك قد تحصل على خمسة أضعاف المال بسبب التضخم ، فإن العديد من السلع الأخرى تكلف خمسة أضعاف تكلفة القوة الشرائية في البيئة الحالية لا تزال عاملاً. (اعرف المزيد في 5 حكايات من التضخم الخارج عن السيطرة ).
الإيرادات
الطريقة الثانية الكبيرة تولد العقارات هي توفير مدفوعات منتظمة للدخل. يشار إليها عمومًا باسم الإيجار ، ويمكن أن يأتي الدخل من العقارات بعدة أشكال.
دخل الأرض الخام
بناءً على حقوقك في الأرض ، قد تدفع الشركات إتاوات عن أي اكتشافات أو مدفوعات منتظمة لأي هياكل تضيفها. وتشمل هذه الرافعات المضخة ، وخطوط الأنابيب ، وحفر الحصى ، وطرق الوصول ، وأبراج الخلايا ، وما إلى ذلك. يمكن أيضًا استئجار الأراضي الخام للإنتاج ، وعادة ما يتم إنتاجها في الإنتاج الزراعي.
دخل العقارات السكنية
الغالبية العظمى من دخل العقارات السكنية يأتي في شكل الإيجار الأساسي. يدفع المستأجرون لديك مبلغًا ثابتًا شهريًا - وسيصعد هذا مع التضخم والطلب - وستأخذ تكاليفك منه ، مع المطالبة بالجزء المتبقي كإيراد إيجار. في حين أنه من الصحيح أنك ستحصل على تعويض تأميني إذا قام المستأجرين بحرق المكان ، فإن المكافأة لا تغطي سوى تكلفة استبدال ما هو مفقود وليس الدخل بالمعنى الحقيقي.
دخل العقارات التجارية
يمكن أن تنتج العقارات التجارية دخلاً من المصادر المذكورة أعلاه ، مع كون الإيجار الأساسي هو الأكثر شيوعًا ، ولكن يمكن أيضًا إضافة واحد آخر في شكل دخل خيار. سيدفع العديد من المستأجرين التجاريين رسوم الخيارات التعاقدية مثل حق الرفض الأول في المكتب المجاور. يدفع المستأجرون علاوة على الاحتفاظ بهذه الخيارات سواء مارسوها أم لا. دخل الخيارات في بعض الأحيان للأراضي الخام وحتى العقارات السكنية ، لكنها أبعد ما تكون عن المشتركة.
البدائل
صناديق الاستثمار العقاري (صناديق الاستثمار العقاري) والأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية (MBSs) وشركات الاستثمار العقاري (MICs) ومجموعات الاستثمار العقاري (REIGs) يمكن أن تعرف باسم البدائل داخل القطاع العقاري. تعتبر هذه الاستثمارات بشكل عام بمثابة أدوات لاشتقاق دخل العقارات ، لكن لديها عمليات مختلفة للقيام بذلك وتختلف عمليات الدخول.
مع REIT ، يقوم مالك العقارات التجارية المتعددة ببيع الأسهم (غالبًا ما يتم تداولها علنًا) للمستثمرين (عادةً لتمويل شراء المزيد من العقارات) ثم يمرر دخل الإيجار في شكل توزيع. REIT هو المالك للمستأجرين (الذين يدفعون الإيجار) ولكن أصحاب دخل REIT القياسي يسجلون بمجرد إخراج نفقات تشغيل المباني و REIT. هناك طريقة خاصة لتقييم العقارات.
تعد MBSs و MICs خطوة أخرى تمت إزالتها ، حيث تستثمر في القروض العقارية الخاصة بدلاً من العقارات الأساسية. تختلف MICs عن MBSs من حيث أنها تحتفظ برهون عقارية بالكامل وتقوم بتحويل الفائدة من المدفوعات إلى المستثمرين ، بدلاً من توريق أجزاء من رأس المال و / أو الفائدة. لا يزال ، وكلاهما ليس الكثير من الاستثمارات العقارية بقدر ما هي استثمارات الديون.
يمكن أن توجد بدائل أخرى مثل REIGs. REIGs عادة ما تكون استثمارات خاصة بهيكلة فريدة خاصة بها ، تقدم استثمارات في أسهم المستثمرين أو خدمة شراكة.
تتوفر العديد من البدائل العقارية الموثوقة لكسب المال في هذا القطاع ولكنها تأتي مع محاذير ونقاط دخول مختلفة.
دخان و مرايا
على غرار البدائل الأخرى مع العقارات التي تكمن وراء الاستثمار ، فإن معظم طرق "تفجير عقلك بعائدات رائعة رائعة" هي مجرد طبقة على رأس تدفقات الدخل الأساسية.
على سبيل المثال ، هناك خيارات عقارية سكنية غير رسمية حيث تدفع رسومًا أو علاوة ، لكي يكون لك الحق في شراء منزل لفترة محددة مقابل سعر متفق عليه. ثم ، تجد المستثمرين الذين سيدفعون أكثر من سعر الخيار الخاص للعقار. في هذه الحالة ، فإن القسط الذي تحصل عليه هو في الأساس رسوم مكتشف لمطابقة شخص يبحث عن استثمار مع شخص يتطلع إلى البيع - لا يختلف عن عمولة الوكيل العقاري ، حقًا. على الرغم من أن هذا هو الدخل ، إلا أنه لا يأتي من امتلاك (أي عقد الفعل) قطعة من العقارات. (للحصول على مناقشة أكثر تفصيلاً ، راجع كيفية جني الأموال من خلال خيارات العقارات .)
الخط السفلي
هناك العديد من الاستراتيجيات المؤكدة لكسب المال في العقارات. يحتل التقدير والتضخم والدخل المرتبة الأولى في القائمة ، لكن هناك أيضًا العديد من الاستثمارات العقارية البديلة. إن فهم استثماراتك ومخاطرك وعما إذا كانت العملية الشاملة تستحق العناء أم لا.
