جدول المحتويات
- تكاليف التقليب المنازل
- قروض المال الثابت
- الأموال الصعبة مقابل التقليدية
- حيث للبحث عن المقرضين
- المقرضين من القطاع الخاص
- كيفية طبيب بيطري المقرض الخاص
- المقرضين على الانترنت الخاصة
- تمويل الجماعي
- مواقع التمويل الجماعي
- عيوب التمويل الجماعي
- الخط السفلي
وصل التقليب إلى أعلى مستوياته منذ عام 2007 بفضل ارتفاع أسعار المنازل وزيادة توافر التمويل. علاوة على ذلك ، فإن العرض المحدود يساعد الزملاء على كسب أرباح أعلى الآن مما كانوا يحصلون عليه بعد أزمة الإسكان في الفترة 2008-2009 ، عندما أغرقت حبس الرهن في سوق العقارات.
الماخذ الرئيسية
- عادةً ما يكلفك نقود المنزل ما هو أكثر من تكلفة شراء منزل كمنزل. يرى المقرضون التقليب كاقتراح محفوف بالمخاطر وعمومًا لن يعمل مع زعانف عديمي الخبرة. بمعدلات فائدة تتراوح بين 12 ٪ و 18 ٪ ، بالإضافة إلى نقطتين إلى خمس نقاط. النظر في فحص المقرضين من القطاع الخاص من خلال التحدث إلى الزعانف الأخرى. قد يجرب الزعماء مواقع التمويل الجماعي لتمويل استثماراتهم.
تكاليف التقليب المنازل
في حين أن شراء العقارات وتحديدها وإعادة بيعها بسرعة يمكن أن يكون مربحًا ، فإن الأمر يتطلب الكثير من المال لقلب المنزل أكثر مما يتطلبه الأمر ببساطة لشراء منزل تريد أن تعيش فيه. لا تحتاج فقط إلى أن تصبح مالك العقار ، لكنك تحتاج أيضًا إلى أموال للتجديد ووسائل لتغطية ضرائب الممتلكات ، والمرافق ، وتأمين أصحاب المنازل من يوم إغلاق عملية إعادة التأهيل وحتى يوم بيعها. إن معدلات ضريبة أرباح رأس المال قصيرة الأجل التي تتراوح بين 10٪ و 37٪ ، وفقًا لشريحة ضريبة الدخل الفيدرالية الخاصة بك ، ستؤدي إلى خفض الأرباح التي تجنيها من العقارات التي تربحها خلال عام واحد أو أقل.
علاوة على ذلك ، فإن العديد من المقرضين لن تعمل مع الزعانف عديمي الخبرة. سوف يرون أن لديك سجل حافل في بيع منزل واحد على الأقل لتحقيق الربح. سوف يعمل الآخرون مع زعانف غير متمرس لكنهم سوف يفرضون رسومًا ورسومًا أعلى.
قروض المال الثابت
يختلف الخبراء حول كيفية حصول المال الصعب على اسمه. يقول البعض إنه يشير إلى حقيقة أنه أغلى بكثير من التمويل التقليدي وله شروط "أصعب". يقول آخرون إنه لأنه يمول المنازل التي يصعب على المقرضين التقليديين تمويلها. ومع ذلك ، يقول آخرون إن المصطلح يصف الضمان للقرض ، كما في الأصل الثابت ، وهو في هذه الحالة هو العقار.
مهما كانت أصول هذا المصطلح ، عادة ما يكون لقروض الأموال الصعبة شروط أقل من عام واحد وأسعار فائدة تتراوح بين 12٪ و 18٪ ، بالإضافة إلى نقطتين إلى خمس نقاط. النقطة تساوي 1٪ من مبلغ القرض ، لذا إذا اقترضت 112،000 دولارًا وكان المقرض يتقاضى نقطتين ، فستدفع 2٪ من 112،000 دولار أو 2،240 دولار. بدلاً من دفع نقاط عند الإغلاق ، كما تفعل برهن عقاري تقليدي ، قد لا تضطر إلى سداد نقاط حتى تبيع المنزل بقرض من المال الثابت - الشيء الوحيد السلس بشأن هذا المال الصعب.
يقرض مقرضو الأموال الصعبة المبلغ الذي يمكن أن تقترضه على قيمة المنزل بعد التجديد (ARV). إذا كلف المنزل 80،000 دولار ولكن ARV هو 160،000 دولار ويمكنك اقتراض ما يصل إلى 70٪ من ARV ، فيمكنك اقتراض 112،000 دولار. بعد دفع سعر الشراء البالغ 80،000 دولار ، سيكون لديك مبلغ 32000 دولار متبقي لإغلاق التكاليف (على الرغم من أنك قد تكون قادرًا على التفاوض من أجل البائع في المنزل لدفعها) ، ورسوم المقرض ، وإعادة التأهيل ، وتكاليف الحمل ، ونفقات البيع مثل التدريج والتسويق ، ولجان الوكيل العقاري. إذا تمكنت من الالتزام بهذه الميزانية ، فلن تحتاج إلى أي أموال من جيبك لقلب المنزل.
سوف يستغرق مبلغ 2.240 دولار بالنقاط جزءًا كبيرًا من الميزانية البالغة 32000 دولار ، وإذا كنت تدفع فائدة بنسبة 15٪ لمدة ستة أشهر ، فسيبلغ إجمالي تكلفة الفائدة على 112،000 دولارًا 8،400 دولار. عادة ما يتوقع مقرضو الأموال الصعبة دفعات بفائدة فقط شهريًا في حين أن القرض مستحق ، لكن البعض قد يسمح بتراكم الفائدة ولا يتطلب سدادها حتى يكتمل الوجه. بعد هذين المصاريف الكبيرة ، سيكون لديك فقط 21،360 دولارًا لكل شيء آخر — أقل إذا كان عليك دفع تكاليف الإغلاق. ولكن إذا كان المنزل يبيع حقًا بمبلغ 160،000 دولار ، فأنت تبحث عن ربح بقيمة 48000 دولار ، مطروحًا منه الضرائب ، لمدة ستة أشهر من العمل ، وربما دون كتابة شيك واحد من حسابك المصرفي الخاص.
من الصعب المال مقابل القروض التقليدية
يقول Lucas Machado ، رئيس House Heroes ، وهي مجموعة من المستثمرين العقاريين الذين يقلبون المنازل في فلوريدا وتمول قروض الأموال الصعبة ، إن قروض الأموال الصعبة سهلة بطريقة أخرى: نقص الروتين البيروقراطي. على عكس البنوك التقليدية ، لا يلتزم المقرضون بالمبادئ التوجيهية المتعلقة بشكل العقار. "العقارات في حالة سيئة لا تفي المبادئ التوجيهية لتمويل الرهن العقاري التقليدية. يقول ماتشادو: "من ناحية أخرى ، يتوقع مقرضو الأموال الصعبة إقراض المنازل في حالة سيئة".
بدلاً من ذلك ، "يقول مقرضو الأموال الصعبة ما إذا كانوا سيقرضون القرض من خلال تقييم قوة الصفقة وموثوقية الزعنفة المنزلية" ، كما يقول ماتشادو. إذا كانت تكلفة الشراء والإصلاح مقابل قيمة إعادة البيع منطقية وكان زميل المنزل جديرًا بالثقة ، فسيقوم أحد المقرضين من أصحاب الأموال الصعبة بتقديم القرض.
عند تقييم الزعنفة ، لا يشعر مقرضو الأموال الصعبة بالقلق عادةً من مؤهلات المقترضين مثل نسب الدين إلى الدخل وعشرات الائتمان. في بعض الحالات ، قد يرغبون في الاطلاع على مستندات مقدم الطلب مثل الإقرارات الضريبية والبيانات المصرفية وتقارير الائتمان. ولا يهتمون إذا تم استعارة أموال الدفعة المقدمة (فرق آخر للمقرضين التقليديين). بعد كل شيء ، "في حالة تقصير الزعنفة ، يمكن لمقرض الأموال الصعبة أن يغلق ، ويمتلك المنزل ، ويبيعه بشكل مربح بمفرده" ، يلاحظ ماتشادو.
ويوضح Mat Trenchard ، مدير الاستحواذ لدى Senna House Buyers ، أن أحد مقرضي الأموال الصعبة ، على غرار البنك ، سوف يحتفظ بالمركز الأول في المنزل إلى أن يسدد المقترض القرض ، لكن المقترض سيكون هو المالك وسيحمل العقد ، واحدة من أكبر شركات شراء المنازل في هيوستن.
حيث للبحث عن المقرضين
مكان واحد للعثور على مقرض المال الثابت هو على الانترنت. على سبيل المثال ، ستعمل Lima One Capital مع شركات جديدة وستقرض ما يصل إلى 90٪ من القروض إلى التكلفة أو ما يصل إلى 75٪ من القروض إلى مضادات الفيروسات القهقرية. تنخفض الرسوم وأسعار الفائدة مع تجربة التقليب للمقترض. ليما One تقرض في معظم الولايات بأسعار وأسعار متفاوتة حسب الولاية.
بشكل عام ، نتوقع أن ندفع:
- إذا تم الانتهاء من واحد يصل إلى واحد في الأشهر ال 24 الماضية ، سوف تحصل على رسوم نشأة قدرها 3.5 ٪ وسعر فائدة 12 ٪ مع اثنين إلى أربعة تقلبات تحت حزامك ، وهو رسم نشأ 3 ٪ وسعر فائدة 11 ٪ لمدة خمسة أو تقلبات أكثر اكتمالًا ، سترى رسوم منشأ بنسبة 2٪ وسعر فائدة قدره 9.99٪
سيتمكن المقترضون الذين تقل درجاتهم الائتمانية عن 680 من الاقتراض بشكل طفيف وسيدفعون أعلى التكاليف. الحد الأدنى لدرجة الائتمان هو 630. وأيضًا ، تتطلب Lima One Capital دفعة مقدمة بنسبة 10٪ وتقدم شروط سداد تصل إلى 13 شهرًا.
والمثال الثاني يأتي من LendingHome. تقدم هذه الشركة قروض الإصلاح والوجه لما يصل إلى 90٪ من سعر الشراء و 100٪ من تكاليف التجديد. يجب على المقترضين تقديم بيانات بنكية لإظهار أنهم يستطيعون تغطية تكاليف الدفعة الأولى وإغلاقها. تتضمن المتطلبات الأخرى عقد شراء وقائمة بمشاريع الإصلاح والوجه السابقة ووثائق العقار والدفعة المقدمة. تتراوح أسعار الفائدة عادة من 7.5 ٪ إلى 12 ٪. هناك 199 دولار رسوم الطلب لتغطية تكاليف الاكتتاب قرض الطرف الثالث. تتقاضى LendingHome أيضًا رسوم الإنشاء ، ورسوم التقييم ، ورسوم الملكية والضمان ، وتحتفظ الشركة بأموال إعادة التأهيل حتى بعد اكتمال التجديدات.
يقترح رئيس مجلس إدارة شركة House Heroes ، Lucus Machado ، التواصل مع جمعيات الاستثمار العقاري المحلية والمستثمرين المحليين ووكلاء العقارات المحليين للعثور على مقرضي المال من الطوب والهاون. لكن قد لا يكون هناك مجال كبير للتفاوض ، خاصة بشأن النقاط وأسعار الفائدة. على مدار السنوات القليلة الماضية ، يلاحظ ماتشادو ، كانت هناك العديد من الفرص لإقراض الأموال ، حيث لا توجد حاجة لمطاردة الصفقة. ويتساءل قائلاً: "لماذا تحصل على قرض بعائد أقل اليوم ، متى ستحصل على فرصة أخرى غدًا؟"
المقرضين من القطاع الخاص
يقول سينا هاوس بايز مات ترينشارد: "المقرض الخاص هو مجرد فرد لديه رأس مال كبير لإقراضك". "ستندهش من عدد الأفراد الموجودين هناك الذين يتطلعون إلى إقراض أموال قاموا بتوفيرها. سيعملون كثيرًا مثل HML ، إلا أنه في العادة يمكنك الحصول على أسعار وشروط أفضل."
يقول ترينشارد أن المقرضين من القطاع الخاص قد يكونون أكثر انفتاحاً على التفاوض بشأن شروط الدفع من مقرضي الأموال الصعبة. قد يكونون على استعداد للعمل كشريك في الصفقة وجني حصة من الأرباح مقابل عدم فرض فوائد.
يقول ترينشارد: "مفتاح الزعانف عديمي الخبرة هو أن تكون لديك ثقة عند التفاوض". "يحتاجون إلى التواصل والتحدث مع الزعانف الأخرى حول مقدار ما اعتادوا على دفعه ومعرفة أنه يمكنهم الخروج. لا تفكر لأنه لا يمكنك التوصل إلى اتفاق مع المقرض الأول الذي تتحدث إليه أنك لن تجد الأموال اللازمة لصفقة ما."
يمكنك البحث عن المقرضين من القطاع الخاص في أحداث الشبكات العقارية المحلية. هؤلاء الأفراد قد يتقاضون 8 ٪ إلى 12 ٪ ، بالإضافة إلى صفر إلى نقطتين مقارنة مع مقرض المال الثابت من 12 ٪ إلى 15 ٪ مع اثنين إلى خمس نقاط ، يقول Trenchard. مثل مقرض المال الثابت أو أحد البنوك ، فسوف يأخذون المركز الأول في المنزل.
كيفية طبيب بيطري المقرض الخاص
يقول الزعانف المحترفون ذوو الخبرة إن أفضل طريقة لقياس المقرض الخاص الذي تفكر فيه هي التحدث مع الزملاء الآخرين - الذين ستجدهم أيضًا في فعاليات التواصل العقاري - واسألهم عما إذا كانت لديهم خبرة مع هؤلاء المقرضين. كيف كانت سرعة التحول؟ ما التسعير الذي تلقوه؟ كيف كان استجابة المقرض؟ يمكنك أيضا طلب المراجع والاتصال بهم.
يتمثل السيناريو الأسوأ في العادة في فشل الصفقة لأن المقرض لا يوفر التمويل الموعود والمشتري يفقد إيداعه المالي الجاد. هناك احتمال آخر يجري بالدهشة عند طاولة التسوية من خلال رسوم المقرض غير المتوقعة. هناك أيضًا احتمال حدوث معارك قانونية حول شروط العقد أو محاولة مقرض الإمساك بالمقترض بشكل افتراضي حتى يتمكن من حبس الرهن على العقار. هذه كلها أسباب جيدة للتحقق من المقرض قبل توقيع أي شيء.
"ومع ذلك ، تذكر أنه في هذا النوع من المعاملات ، يتداول المقرض مجموعة من المال في مقابل بعض الأوراق الموقعة من الأوراق - وثائق القرض. يقول ماتشادو "هذه ليست صفقة سيئة للمقترض".
المقرضين على الانترنت الخاصة
من الناحية الفنية ، يعتبر المقرض الخاص صديقًا أو أحد أفراد الأسرة أو فردًا آخر لا يقوم بعمل تجاري من إقراض المال ولكنه يوافق على منحك التمويل ، كما يقول برايان ديفيس ، المؤسس المشارك لـ SparkRental ومستثمر عقاري له 15 عقارًا. بعض الشركات قد تطلق على نفسها اسماء المقرضين لمجرد أنها مملوكة ملكية خاصة. مثل مقرضي الأموال الصعبة ، يمكنك العثور عليهم أيضًا على الإنترنت.
5 Arch Funding ، ومقرها في إيرفين ، كاليفورنيا ، تعمل مع الزعانف ذوي الخبرة في 30 ولاية. وهو يقدم أسعار فائدة من رقم واحد للحصول على قروض الإصلاح والوجه.
تستطيع شركة Anchor Loans ، وهي شركة مقرها كاليفورنيا في كالاباساس ، إبرام صفقات على مجموعة واسعة من أنواع العقارات بأسعار فائدة تنافسية في 46 ولاية. تختلف الشروط حسب الولاية. في ولاية كاليفورنيا ، على سبيل المثال ، تتوفر القروض بأسعار فائدة تتراوح بين 8٪ و 13٪ ، اعتمادًا على تجربة القرض إلى القيمة والمقترض ، مع رسوم إنشاء تتراوح بين 2٪ إلى 3٪ وشروط قرض تتراوح بين ستة أشهر و 12 شهرًا بدون دفع مسبق ضربات الجزاء. يمكن أن يستعير الزعانف ما يصل إلى 70٪ من مضادات الفيروسات القهقرية بالمنزل. مطلوب دفعة مقدمة لا تقل عن 10 ٪ إلى 20 ٪ من تكلفة الاستحواذ. يجب أن يكون للمقترضين سجل حافل مؤكد من خمسة تقلبات على الأقل في الأشهر الـ 18 الماضية. ستقوم Anchor Loans بالنظر في تقديم قروض للشركات المؤهلة وشركات ذات مسؤولية محدودة متعددة الأعضاء (LLC) بأقل من خمس مرات. يمكن أن يأتي التمويل خلال يومين إلى أسبوعين وعادة ما يستغرق أسبوعًا واحدًا ، وفقًا لموقع الشركة على الويب.
تمويل الجماعي
يعتمد التمويل الجماعي على مجموعة من الأفراد و / أو المؤسسات المختلفة لتمويل القروض بشكل جماعي. يوفر كل مقرض ، يشار إليه كمستثمر ، نسبة صغيرة من قرض المقترض ويكسب فائدة على هذا المال.
مواقع التمويل الجماعي التقليدية مثل Prosper ليست موجهة نحو شراء وتقليب المنازل. الحد الأقصى لمبلغ قرض بروسبر البالغ 35000 دولار مخصص لمشاريع مثل تجديد المنازل وتوحيد الديون وتمويل الشركات الصغيرة. هذا هو المكان الذي تأتي فيه مواقع التمويل الجماعي المتخصصة للفلاحين في العقارات السكنية. وسيقوم البعض بتمويل القرض الخاص بك مسبقًا ، مما يعني أن الشركة ستغلق قرضك سريعًا باستخدام أموالها الخاصة بينما تنتظر المستثمرين لتقديم التمويل ، بينما لا يقوم آخرون بإغلاق القرض الخاص بك حتى يقوم المستثمرون بتمويله بالكامل. قد يعني هذا إغلاق أبطأ أو عدم إغلاق.
يقول ديفيس: "تحتل مواقع التمويل الجماعي مكانة مماثلة لمقرضي الأموال الصعبة". "إنها غالية الثمن نسبيًا ، ولكنها ستقرض للمستثمرين العقاريين بغض النظر عن عدد القروض العقارية لديهم ، وستركز بشدة على ضمانات وجودة الصفقة نفسها".
مواقع التمويل الجماعي
تقدم Groundfloor قروضًا تتراوح من 25000 دولار إلى 2 مليون دولار بتمويل يصل إلى 90 ٪ من LTC (100 ٪ من تكاليف التجديد) ، والإغلاقات في فترة لا تزيد عن سبعة أيام ، ولا توجد مدفوعات خلال مدة القرض ، ولا توجد إقرارات ضريبية أو كشوف مصرفية مطلوبة للقروض أقل من نصف مليون. أسعار الفائدة تتراوح بين 5.4 ٪ إلى 26 ٪. يجب أن المقترضين دفع ما لا يقل عن ثلاثة أشهر من الفائدة حتى لو كانوا يسددون القرض في وقت أقرب. تتراوح تكاليف الإغلاق المعتادة بين 500 دولار و 1500 دولار ، ويتقاضى Groundfloor نقطتين إلى أربع نقاط لكل قرض. يمكن تحويل جميع النقاط والرسوم إلى القرض. عادة ما لا يعمل الدور الأرضي مع الزعانف عديمي الخبرة.
تقدم Patch of Land قروضًا تتراوح بين 100000 دولار و 5 ملايين دولار بتمويل يصل إلى 80 ٪ من القروض إلى القيمة أو ما يصل إلى 70 ٪ من القيمة بعد التجديد ، والإغلاقات في فترة لا تتجاوز سبعة أيام ، وأسعار الفائدة تبدأ من 7.99 ٪. يقوم المقترضون بإجراء مدفوعات فائدة شهرية تلقائية على قروضهم لمدة تتراوح من شهر إلى 36 شهرًا. يعمل Patch of Land فقط مع المطورين ذوي الخبرة.
يوفر Fund That Flip ما يصل إلى 90٪ من سعر الشراء ، ويصل إلى 100٪ من نطاق العمل ، ويغلق في غضون سبعة أيام ، وشروط القرض من ستة إلى 24 شهرًا ، وتبدأ الأسعار من 7.99٪.
عيوب التمويل الجماعي
قال Trenchard و Machado إنهما لا يستخدمان أي مواقع ويب للتمويل الجماعي العقاري ، لكن كلاهما يشتبه في أن عملية التمويل الجماعي لتقييم والالتزام بصفقة ما قد تكون أبطأ من تجربة المقترض مع أحد المقرضين الخاصين أو ذوي الأموال الصعبة. بمجرد أن يكون لدى الزعنفة علاقة قوية مع أحد المقرضين ، فقد يتمكن الاثنان من إبرام الصفقة في غضون 24 ساعة عندما تظهر فرصة رائعة وكل الأوراق في حالة جيدة.
على عكس المقرض الخاص ، فإن مواقع التمويل الجماعي قد لا توفر أيضًا فرصة للتفاوض. ربما تكون قد وضعت معايير لكل صفقة لأنها مسؤولة عن مجموعة كبيرة من المستثمرين.
الخط السفلي
كل هذه الخيارات غالية الثمن مقارنة بتمويل الرهن العقاري التقليدي للمنزل الذي يشغله المالك ، لكن سعره يعكس المخاطر العالية التي يتعرض لها المقرض وعدم احتمال حصولك على قرض بنكي منخفض الفائدة لقلب المنزل. ولكن باستخدام أموال الآخرين لا يتيح لك فقط البدء في الأعمال التجارية المتقلبة عندما يكون لديك القليل من النقود أو لا تملك أي أموال للاستثمار ، بل إنه يمنحك أيضًا فرصة لعكس المزيد من العقارات في وقت واحد وزيادة أرباحك الإجمالية بمجرد اكتسابك خبرة كافية للقيام بصفقات متعددة.
يقول ترينشارد: "إذا كنت تعرف الخيارات ، وأين يمكن العثور عليها وكيفية التواصل ، فإن المشكلة تكمن في إيجاد صفقات أكثر من العثور على الأموال". "من السهل جدًا العثور على المال مقابل مبالغ كبيرة ، ولكن من الصعب جدًا العثور على صفقات كبيرة."
