كيفية الحصول على أفضل سعر الرهن العقاري

محتويات

• مؤشرات معدل الرهن العقاريحدد معدل الرهن العقاريكسب الائتمان ، ودخل مستقر ، وتاريخ التوظيف ، نسبة الدين إلى الدخل ، نسبة القروض إلى القيمة ، والدفعة المقدمة

وهناك اعتبار حاسم كما كنت تسوق للرهون العقارية هو الحصول على أفضل سعر فائدة ممكن. تحدد أسعار الفائدة تكلفة رهنك العقاري طوال مدة القرض ، وبالتالي فإن الحصول على أقل سعر مقدما يجعل القرض في متناول اليد في النهاية.

معدل الفائدة (يُطلق عليه أيضًا "معدل الرهن") هو الفائدة المحملة على قرض المنزل ، وتحسب كنسبة مئوية من إجمالي مبلغ القرض. المقرضين عموما تحديد أسعار الفائدة ، ويمكن أن تكون ثابتة أو متغيرة. متوسط ​​معدلات الرهن العقاري تتقلب مع ظروف السوق. بالإضافة إلى ذلك ، أموالك ونوع القرض الذي تتأهل لتحديد سعر الفائدة الخاص بك.

معدل آخر يمنحك شعورا أفضل كم هو تكلفة الرهن العقاري حقا: معدل النسبة السنوية ، أو أبريل. تقوم APR بتقييم التكلفة الكاملة للرهن وتحسب كنسبة مئوية من إجمالي مبلغ القرض. ويشمل سعر الفائدة ، ورسوم المقرض ، ونقاط الخصم ورسوم القرض الأخرى. انتبه جيدًا إلى APR نظرًا لأنها نظرة أكثر شمولية حول تكلفة قرضك على أساس سنوي.

ستتضمن مدفوعات الرهن العقاري الشهرية عنصرين: الأصل والفائدة.

الرصيد الرئيسي هو مبلغ القرض ، والذي ينخفض ​​خلال فترة سداد الرهن العقاري الخاص بك.

تميل الفائدة التي تدفعها في بداية القرض إلى أن تكون أعلى من المبلغ الأصلي ، لكن مقدار الفائدة يتناقص بمرور الوقت وأنت تسدد رصيدك الرئيسي.

يمكن أن تشمل المكونات الأخرى لدفع أقساط الرهن العقاري الشهرية ضرائب الممتلكات والتأمين على الرهن العقاري الخاص (إذا تطلب ذلك القرض الخاص بك) وتأمين مالك المنزل ورسوم جمعيات صاحب المنزل. يمكن تحويل بعض هذه العناصر إلى دفع الرهن العقاري الشهري ، أو دفعها بشكل منفصل.

مؤشرات معدل الرهن العقاري

قد يبدو من الصعب معرفة كيفية تحديد معدلات الرهن العقاري ، ولكن هناك مؤشرات رئيسية يجب مراقبتها.

الأول هو السعر الأساسي ، والذي يمثل أدنى معدل تقدمه البنوك للحصول على الائتمان. تستخدم البنوك سعر الفائدة الأساسي للإقراض بين البنوك وقد تعرض أيضًا أسعار الفائدة الأولية على المقترضين الأكثر جدارة بالائتمان. عادةً ما يتبع سعر الفائدة الأساسي الاتجاهات في معدل الأموال الفيدرالية الفيدرالية وعادة ما يكون أعلى بنسبة 3٪ تقريبًا من معدل الأموال الفيدرالية الحالية.

مؤشر آخر للمقترضين هو العائد على سندات الخزانة لمدة 10 سنوات. إذا ارتفع عائد السندات ، فإن معدلات الرهن العقاري ترتفع عادة أيضًا. معكوس هو نفسه ؛ إذا انخفض العائد على السندات ، فإن معدلات الرهن العقاري تتبع عادة حذوها. على الرغم من أن معظم القروض العقارية تحسب بناءً على إطار زمني مدته 30 عامًا ، إلا أنه بعد 10 سنوات ، يتم سداد العديد من القروض العقارية أو إعادة تمويلها بسعر جديد. لذلك ، يمكن أن يكون عائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات معيارًا جيدًا لقياس المعدلات. يمكنك استخدام حاسبة الرهن العقاري لـ Investopedia لتقدير مدفوعات الرهن العقاري الشهرية.

تحديد معدل الرهن العقاري

عندما يقدم لك المقرض رهنًا عقاريًا ، فإنه يتحمل درجة معينة من المخاطرة التي قد تتخلف عنها ، مما يعني أنك لن تكون قادرًا على سداد القرض. كلما زاد خطر تعرض القرض أو المقترض للمخاطر ، كلما ارتفع سعر الفائدة على المقرض من أجل تعويض هذا الخطر. معدل أعلى يساعد المقرض على تعويض مبلغ القرض الأولي بسرعة أكبر لحماية استثماراته. لكن المقرضين لا اختيار تعسفي نسبة مئوية. يقومون بتقييم الائتمان الخاص بك والملف الشخصي ، وكذلك دخلك ونوع / مبلغ القرض ، لتقييم الجدارة الائتمانية الخاصة بك.

مستوى الرصيد

تساعد درجة الائتمان الخاصة بك في تحديد سعر الفائدة ومبلغ القرض الخاص بك. تشير درجة الائتمان الأعلى إلى أنك تستخدم الائتمان بطريقة مسؤولة ، وتدفع الفواتير عمومًا في الوقت المحدد ، ولا تستخدم كل رصيدك المتاح. هذا يعني أيضًا أنه من المحتمل أن تسدد ديونك أكثر من شخص يكافح باستمرار لدفع الفواتير في الوقت المحدد أو يتجاوز حدود ائتمانه.

إليك نظرة على كيف يمكن أن يتقلب تسعير القرض والمدفوعات الشهرية استنادًا إلى مجموعة نقاط FICO الخاصة بك. فيكو هو نموذج تسجيل الائتمان الذي يستخدمه معظم المقرضين لتقييم المقترضين.

الحساب أدناه هو متوسط ​​وطني يستند إلى مبلغ قرض بقيمة 300،000 دولار لقرض ثابت مدته 30 عامًا اعتبارًا من 12 مارس 2018.

فيكو النتيجة	أبريل	الدفع الشهري	مجموع الفوائد المدفوعة
760-850	4.117٪	$ 1453	$ 236937
700-759	4.339 ٪	$ 1491	$ 236937
680-699	4.516 ٪	$ 1523	$ 248247
660-679	4.73٪	$ 1،561	$ 262078
640-659	5.16٪	$ 1640	$ 290374
620-639	5.706 ٪	$ 1742	$ 327243

كما ترون ، كلما انخفضت درجة الائتمان للمقترض ، ارتفعت نسبة الفائدة السنوية ، مما زاد كل من الدفعة الشهرية ومقدار الفائدة المدفوعة على مدى مدة القرض.

قبل أن تتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، اسحب تقرير الائتمان الخاص بك (يمكنك الحصول على الهدية الترويجية مرة واحدة في السنة عن طريق زيارة موقع سنوي creditcreport.com) ابحث عن أي أخطاء أو علامات حمراء ، مثل الحسابات المتأخرة السداد أو المدفوعات المتأخرة أو الحسابات في المجموعات. إذا وجدت أخطاء ، فنزعها مع الدائن المشرف والمكتب الائتماني. إذا كان لديك تاريخ من الدفعات المتأخرة ، فارجع إلى المسار الصحيح من خلال دفع هذه الحسابات في الوقت المحدد كل شهر - بالكامل ، كلما أمكن ، أو أكثر من الحد الأدنى. ستحتاج أيضًا إلى سحب نقاط الائتمان الخاصة بك من كل من وكالات تقارير الائتمان الرئيسية الثلاث: Equifax و Experian و Transunion. تحقق مع البنك الحالي أو شركة بطاقة الائتمان الخاصة بك لمعرفة ما إذا كانت تقدم نتائج FICO مجانًا ، أو يمكنك شراء النتائج مباشرة من كل وكالة من الوكالات الثلاث مقابل رسوم رمزية.

يمكن أن تساعدك معرفة درجاتك الآن في تخطيط ميزانية شراء المنزل والجدول الزمني بشكل أفضل. على سبيل المثال ، إذا كانت درجة FICO الخاصة بك أقل من 620 ، فسيكون لديك وقت أصعب للتأهل للعديد من منتجات القروض التقليدية ، على الرغم من أنك سوف تكون مؤهلاً للحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وغيرها من المنتجات. قد تحتاج إلى بضعة أشهر للعمل على رصيدك لرفع درجاتك حتى تتمكن من التأهل للحصول على أسعار وشروط فائدة أفضل. بالطبع ، يمكن أن ترتفع أسعار الفائدة أو تنخفض وفقًا لظروف السوق ، لذلك سترغب في مراقبة أي قفزات كبيرة في الوقت الحالي.

إن فهم كيفية تأثير درجاتك على الأرجح على معدل الفائدة الخاص بك يمكن أن يمنعك من الاشتراك عن طريق الخطأ في قرض عقاري أقل فائدة مما تستحقه. بعض مقرضي الرهن العقاري (مصادر التمويل التي توفر قروضًا عقارية مرتفعة الفائدة للمقترضين ذوي القروض الضعيفة) يسوقون بشدة لمشتري المنازل المحتملين. إن معرفتك بالسوق ستحميك إذا اقترب منك أحد المقرضين وكان لديك رصيد ائتماني من شأنه أن يشتري لك أسعارًا وشروطًا أفضل مما تقدمه لك.

دخل مستقر وتاريخ التوظيف

يريد المقرضون عمومًا أن يروا عامين متتاليين من الدخل الثابت والعمالة لضمان أنك تستطيع تحمل مدفوعات الرهن العقاري وسداد القرض على المدى الطويل. إذا كنت موظفًا بأجر ، فإن المقرضين يطلبون نماذج W2 وإقرارات ضريبية فدرالية خلال العامين الماضيين للتحقق من دخلك. تحقق المقرضين أيضًا مع صاحب العمل للتحقق من المدة التي قضيتها هناك. إذا انخفضت أرباحك أو كانت لديك ثغرات في التوظيف في العامين الماضيين ، فإن المقرضين يشككون في قدرتك على تحمل رهن عقاري وقد تواجهك مشكلة في الحصول على موافقة مسبقة على رهن عقاري.

وبالمثل ، يتعين على المقترضين العاملين لحسابهم الخاص القفز من خلال المزيد من الأطواق للحصول على رهن عقاري. إذا كنت تعمل لحسابك الخاص ، فتوقع أن تدفع معدلات فائدة أعلى مما تراه على الإنترنت ؛ هذه المعدلات هي للمقترضين الذين يعتبرون أكثر جدارة ائتمانية بسبب دخلهم الثابت والقابل للتحقق ودرجات الائتمان الممتازة. لدى المقرضين أيضًا قواعد أكثر صرامة للتحقق من دخل العمل الحر. لن تحتاج فقط إلى تقديم إقرارات ضريبية فدرالية لمدة عامين ، بل ستحتاج أيضًا إلى تقديم بيان موقع من محاسب و / ورقة ربح / خسارة ووثائق أخرى لإظهار إيرادات أعمال كافية.

يستخدم المقرضون تاريخ التوظيف والدخل لحساب نسبة الدين إلى الدخل ، والتي تلعب دوراً رئيسياً في تحديد معدل الرهن العقاري الخاص بك. إذا كان بإمكانك إظهار إثبات دخلك للحصول على قرض كامل التوثيق ، فستحصل على أسعار وشروط أكثر تنافسية من أنواع القروض الأخرى للمقترضين الذين يعملون لحسابهم الخاص ، مثل قرض بدون وثائق أو قرض موجود / دخل معلن.

نسبة الدين إلى الدخل

يهتم المقرضون بالديون التي لديك فيما يتعلق بإجمالي الدخل الشهري. لحساب نسبة الدين إلى الدخل للمقترض ، أو DTI ، يقيم المقرضون صيغتين: "نسبة النهاية الأمامية" و "نسبة النهاية الخلفية". تجمع نسبة النهاية الأمامية (وتسمى أيضًا نسبة الإسكان) بين كل شهرية تكاليف السكن (دفع الرهن العقاري ، والتأمين على المنزل ، والضرائب العقارية ، ورسوم القرن الإفريقي ، وما إلى ذلك) تقسم المبلغ على إجمالي الدخل الشهري. من ناحية أخرى ، تجمع النسبة الخلفية (أو إجمالي الدين) بين جميع الأقساط الشهرية والديون المتجددة (مثل بطاقات الائتمان وقروض السيارات وقروض الطلاب) ، بالإضافة إلى مدفوعات الرهن العقاري المقترحة ، وتقسم المبلغ على إجمالي شهري الإيرادات.

في تقييم هذه النسب ، يفترض المقرضون أنه كلما زادت نسبة DTI ، زاد احتمال تخلفك عن سداد القرض. عمومًا ، يريد المقرضون رؤية نسبة لا تزيد عن 28٪ ونسبة قصوى تصل إلى 36٪. تتيح بعض منتجات القروض للمقترضين الحصول على نسبة DTI أعلى. قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، على سبيل المثال ، تسمح بنسبة خلفية تصل إلى 43 ٪.

نسبة القروض إلى القيمة والدفعة المقدمة

عند شراء منزل ، يُتوقع منك إجراء دفعة مقدمة كدفعة أسهم مقدمة في المنزل. في حين أن منتجات القروض بها متطلبات مختلفة للدفعة المقدمة ، فكلما ارتفعت الدفعة المقدمة ، انخفضت نسبة القرض إلى القيمة أو القيمة المضافة المنخفضة. انخفاض معدلات LTV (عادة أقل من 80 ٪ من مبلغ القرض) كسب لك انخفاض معدلات الرهن العقاري. مرة أخرى ، فإنه يعود إلى التقليل من مخاطر المقرض. إذا كان لديك أسهم أكثر مقدماً في منزلك لأنك أهدرت المزيد من الأموال ولديك نسبة أقل من LTV ، فإن المقرضين أقل قلقًا بشأن خطر التخلف عن السداد. ومع ذلك ، إذا كنت قد وفرت القليل من الدفعة المقدمة وكنت تقوم بتمويل معظم (أو حتى كل) مبلغ القرض ، فسيخسر المقرضون المزيد من المال إذا لم تسدد رهنك العقاري ، لذا فهم يفرضون أسعار فائدة أعلى.

تساعد البرامج منخفضة الدفع العديد من المشترين الذين لم يدخروا الكثير من النقد ، ولكن هؤلاء المشترين يدفعون عمومًا أسعار فائدة أعلى من أولئك الذين يأتون إلى طاولة الإغلاق مع دفعة أولى أعلى.

المقرضين التسوق

التمزق بأقل الأسعار واختيار أفضل رهن لك يتضمن القيام بأداء واجبك. يتسوق مع عدة أنواع من المقرضين وإلقاء نظرة على منتجات القروض المختلفة للعثور على أدنى المعدلات وأفضل الشروط. أيضا ، الانتباه إلى رسوم المقرض وتكاليف الإغلاق ، والتي يمكن أن تضيف ما يصل على طاولة الإغلاق. في حين أن بعض الفروق في الأسعار قد لا تبدو كبيرة على الورق ، إلا أنها يمكن أن تضيف ما يصل إلى وفورات كبيرة في التكاليف على مدى عمر القرض الخاص بك. ضع في اعتبارك أن بعض المقرضين سيقدمون لك "نقاط" مخفضة ، وهي طريقة لشراء سعر الفائدة الخاص بك مقدمًا ، مما يزيد من تكاليف الإغلاق. ويميل المقرضون الآخرون الذين يروجون لتكاليف إغلاق منخفضة أو معدومة إلى فرض أسعار فائدة أعلى لتعويض الفرق على مدى عمر القرض.

بالإضافة إلى التحقق مع مؤسستك المالية الحالية (بنك أو اتحاد ائتماني) ، اطلب من سمسار الرهن العقاري أن يتسوق بأسعار نيابة عنك. سماسرة الرهن العقاري ليسوا مقرضين. يتصرفون كصانعي زواج بينك وبين المقرضين في شبكتهم. يمكنهم توفير الوقت والمال عن طريق مقارنة العديد من المقرضين الذين لديهم منتجات تناسب احتياجاتك. أيضًا ، يجدر الاتصال ببعض المقرضين المباشرين ، سواء عبر الإنترنت أو شخصيًا ، لمعرفة ما يقدمونه. لا يوجد عدد سحري من المقرضين الذين يجب عليك تسوقهم ، لكن من 3 إلى 5 تقديرات قروض يجب أن تمنحك أساسًا قويًا للمقارنة.

عن طريق التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري مع العديد من المقرضين ، سوف تتلقى تقديرات القروض لمقارنة الأسعار وإغلاق التكاليف جنبًا إلى جنب. وأيضًا ، إذا قمت بمعظم عمليات التسوق بسعر الفائدة خلال 30 يومًا ، فسيعتبر مقرضو الشيكات الائتمانية المتعددة الذين يقومون بإجراءهم تحقيقًا صعبًا واحدًا ومن غير المرجح أن يخفضوا درجة الائتمان الخاصة بك.

قفل في معدل الخاص بك

عندما تحصل على قبول مقبول ، يكون لديك خيار قفل سعر الفائدة الخاص بك مع أحد المقرضين. قفل سعر الفائدة هو عندما يوافق المقرض على ضمان سعر فائدة محدد في وقت القفل لفترة زمنية معينة. يمنحك هذا الوقت لوضع اللمسات الأخيرة على شراء قرض المنزل وإغلاقه ، والحصول على نفس السعر بغض النظر عما إذا كانت المعدلات ترتفع أو تنخفض في غضون ذلك. قفل السعر يحميك إذا ارتفعت أسعار الفائدة قبل أن تغلق ؛ على العكس ، إذا انخفضت أسعار الفائدة ، فلن تتمتع الفائدة. أقفال الأسعار صالحة بشكل عام لمدة تصل إلى 60 يومًا ، ولكن يمكن أن يكون هذا الإطار الزمني أطول أو أقصر حسب المقرض.

من الحكمة عمومًا تحديد سعر الفائدة بعد توقيع اتفاقية شراء. إذا لم تعثر على منزل فورًا ، فسيكون الوقت محددًا لاتفاقية قفل الأسعار وقد ينتهي صلاحيته قبل تقديم عرض. بعد ذلك ، يجب أن تدفع مقابل التمديد ، الذي قد يكون مكلفًا. عند الحديث عن التكاليف ، تكون أقفال الأسعار القياسية في غضون 60 يومًا مجانية بشكل عام ، أو سيقوم المقرض بفرض رسوم ثابتة أو نسبة مئوية من مبلغ القرض لهذه الخدمة. تكلفة الأقفال بشكل عام حوالي 0.25 إلى 0.50 ٪ من مبلغ القرض (ما يقرب من بضع مئات من الدولارات). إذا طلبت قفل سعر أطول أجلاً ، فتوقع دفع رسوم أعلى.

التفاوض معدل الخاص بك

من الممكن التفاوض على أسعار فائدة منخفضة مع المقرضين ، ولكن عليك أن تقوم بمقارنة متجر للقيام بذلك بنجاح. يتمتع المقترضون الذين يتمتعون بائتمان قوي ودخل ثابت للعمالة والتوظيف ونسب منخفضة للـ LTV و DTI بشكل عام إلى قوة تفاوضية أكثر من المقترضين الآخرين. إذا كان لديك تقديرات للقرض من عدة مقرضين ، فيمكنك محاولة مطالبة بعض المقرضين بتخفيض أسعار الفائدة أو تخفيض بعض رسوم الإغلاق للفوز بعملك. ليس هناك ما يضمن نجاحك ، ولكن لا يضر السؤال عما إذا كنت من المقترضين المؤهلين تأهيلا جيدا.

تتمثل الإستراتيجية الأخرى للحصول على سعر أقل في شرائها من خلال دفع "النقاط". النقاط هي الفائدة المدفوعة مقدمًا بشكل أساسي ، ويمكن أن يساعدك دفع هذه التكلفة مقدمًا في توفير الآلاف على مدى عمر القرض إذا كنت تخطط للبقاء على قيد الحياة. نقطة واحدة تساوي 1 ٪ من المبلغ المقترض. على سبيل المثال ، إذا كان مبلغ القرض الخاص بك هو 200000 دولار ، فإن نقطة خصم واحدة هي 2000 دولار ونقطتان خصم هما 4000 دولار. عادة ، يمكن أن يؤدي دفع نقطة خصم واحدة إلى خفض معدل الرهن العقاري الخاص بك بنسبة 0.25 ٪ ، ولكن هذا المبلغ يمكن أن يختلف حسب المقرض.

الخط السفلي

العثور على أدنى معدل الرهن العقاري ينطوي على البحث والتسوق في جميع أنحاء. وانها ليست الاعتبار الوحيد في العثور على قرض المنزل المناسب. إيلاء اهتمام وثيق لإغلاق التكاليف ، والتي تشمل رسوم المقرض. سيقدر تقدير القرض الخاص بك جميع هذه البنود سطرا بسطر. لضمان حصولك على أفضل الشروط والسعر الممكن ، تقدم بطلب للحصول على قرض عقاري مع عدد قليل من المقرضين حتى تتمكن من مقارنة العروض جنبًا إلى جنب.

سيساعدك التسوق المقارن في تحديد الأعلام الحمراء ، مثل رسوم المقرض المتضخمة أو ميزات القروض المحفوفة بالمخاطر ، ويساعدك على تضييق نطاق خياراتك. تذكر أن وضعك الائتماني القوي ونسب DTI و LTV المنخفضة وتاريخ الدخل والتوظيف المستقر يجعلك مقترضًا أكثر جاذبية لمقرضي الرهن العقاري - ويمنحك المزيد من القدرة على المساومة عندما يحين الوقت للتفاوض.

أكمل القراءة:

دليل الرهن العقاري النهائي

كيف أحصل على موافقة مسبقة للرهن العقاري؟

كيفية اختيار أفضل الرهن العقاري

يجب تجنب 11 أخطاء مشتري المساكن للمرة الأولى

كم من المال أحتاج إلى اخماد؟

ما هو التأمين على الرهن العقاري وما هي خياراتي؟

ما هي التكاليف الختامية؟

ما هي أنواع المقرضين الرئيسية؟

مقالات ذات صلة

ملكية البيت

كيفية الحصول على الموافقة المسبقة عن رهن عقاري

الرهن العقاري

هل يمكن لشركة الرهن العقاري تغيير الشروط؟

الرهن العقاري

كيفية اختيار أفضل الرهن العقاري بالنسبة لك

الرهن العقاري

كم الرهن العقاري يمكنك تحمله؟

الرهن العقاري

5 خطوات لتسجيل الرهن العقاري

مدخرات

كيفية وضع ميزانية لشراء منزلك الأول

روابط الشركاء

الشروط ذات الصلة

قرض إدارة الإسكان الفيدرالي (قرض إدارة الإسكان الفدرالية) يعتبر قرض إدارة الإسكان الفيدرالي (FHA) قرضًا مؤمّنًا من قبل إدارة الإسكان الفدرالية ، وهو مصمم للمقترضين ذوي الدخل المنخفض. more كيف تعمل نسبة القرض إلى القيمة (LTV) نسبة القرض إلى القيمة محددة كنسبة تقييم مخاطر الإقراض التي تقوم المؤسسات المالية والمقرضون الآخرون بفحصها قبل الموافقة على الرهن العقاري. المزيد التأمين على الرهن العقاري مقدمًا (UFMI) التأمين على الرهن العقاري مقدمًا هو قسط تأمين يتم جمعه على قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ، في وقت تقديم القرض في البداية. المزيد من التكاليف الختامية التعريف - تكاليف الإغلاق هي النفقات ، إلى جانب تكلفة العقار ، التي يتحملها المشترون والبائعون لإنهاء صفقة عقارية. more نسبة الدين إلى الدخل (DTI) نسبة الدين إلى الدخل (DTI) هي نوع من نسبة الدين إلى الدخل الذي يحسب مقدار الدخل الإجمالي للشخص الذي يذهب إلى تكاليف السكن. المزيد من خمس شهادات ائتمانية تعد خمس قروض ائتمانية (الطابع والسعة ورأس المال والضمان والشروط) نظامًا يستخدمه المقرضون لقياس الجدارة الائتمانية للمقترضين. أكثر