قد يتم سداد مقرضي الرهن العقاري بطرق متعددة. عندما يقوم مشتري المساكن بتثقيف أنفسهم بشأن هذه الأساليب ، فقد يكونون قادرين على توفير آلاف الدولارات على رهنهم العقاري.
رسوم الانشاء
نظرًا لأن المقرضين يستخدمون أموالهم الخاصة عند تمديد الرهون العقارية ، فإنهم عادةً ما يفرضون رسومًا على التأسيس تتراوح بين 0.5٪ و 1٪ من قيمة القرض ، وهي مستحقة مع مدفوعات الرهن العقاري. هذا الرسم يزيد من سعر الفائدة الإجمالي المدفوع على الرهن العقاري والتكلفة الإجمالية للمنزل.
على سبيل المثال ، فإن قرض بقيمة 200000 دولار مع معدل فائدة 6 ٪ على مدى 30 عامًا له رسوم منشأ 2 ٪. يدفع صاحب المنزل رسوم التأسيس البالغة 4000 دولار ، إلى جانب الرسوم الأخرى المطبقة ، عند الإغلاق على القرض. دفع الرهن العقاري الشهري ، 6 ٪ من 200،000 دولار ، هو 1199 $. ومع ذلك ، عند إضافة رسوم التأسيس البالغة 4000 دولار وتقسيمها على قرض مدته 30 عامًا ، تزداد المدفوعات بمبلغ 11.11 دولار شهريًا لإجمالي دفع شهري يبلغ 1210 دولارات. بشكل عام ، يدفع صاحب المنزل سعر فائدة 8 ٪ بدلا من معدل 6 ٪ المتصورة. ارتفاع سعر الفائدة ينتج عنه المزيد من أموال صاحب المنزل نحو الرهن العقاري وزيادة كبيرة في التكلفة الإجمالية للقرض.
الماخذ الرئيسية
- يمكن لمقرضي الرهن العقاري جني الأموال بعدة طرق ، بما في ذلك رسوم الأصل ، وأقساط انتشار العائد ، ونقاط الخصم ، وتكاليف الإغلاق ، والأوراق المالية المدعومة بالرهن ، وخدمة القروض. إغلاق رسوم التكاليف التي قد يجنيها المقرضون من المال تشمل التطبيق والمعالجة والتأمين وقفل القرض والرسوم الأخرى. تشمل فروق العائد انتشار السعر الذي يدفعه المقرض مقابل المال الذي يقترضه من البنوك الكبرى والسعر الذي يفرضونه على المقترضين. الأوراق المالية تسمح للمقرضين بالربح عن طريق تغليف وبيع القروض. قد يحصل المقرضون أيضًا على أموال مقابل خدمة القروض التي يقومون ببيعها وبيعها عبر MBS.
العائد انتشار بريميوم
يستخدم مقرضو الرهن العقاري أموالًا من المودعين أو يقترضون أموالًا من بنوك أكبر بأسعار فائدة منخفضة لتقديم القروض. الفرق بين سعر الفائدة الذي يفرضه المقرض على مالكي المنازل لتمديد الرهن العقاري والسعر الذي يدفعه المقرض لاستبدال الأموال المقترضة هو علاوة انتشار العائد (YSP). على سبيل المثال ، يستعير المقرض الأموال بفائدة 4 ٪ ويمدد الرهن بفائدة 6 ٪ ، ويكسب 2 ٪ في الفائدة على القرض.
نقاط الخصم
جزء من القرض ، والمعروف بنقطة الخصم ، ربما يكون مستحقًا للإغلاق للمساعدة في شراء سعر فائدة الرهن العقاري. نقطة خصم واحدة تساوي 1٪ من مبلغ الرهن ويمكن أن تقلل من مبلغ القرض 0.125٪ إلى 0.25٪. على سبيل المثال ، هناك نقطتان في الرهن العقاري بقيمة 200000 دولار تمثل 2٪ من مبلغ القرض ، أو 4000 دولار.
يؤدي دفع النقاط مقدمًا عادة إلى خفض مدفوعات القروض الشهرية ، مما يوفر أموال مالكي المنازل على مدار مدة القرض. يعتمد مدى تخفيض سعر الفائدة على المقرض المختار ونوع الرهن العقاري وظروف السوق. يجب أن يكون مشتري المساكن متأكدين من أن المقرضين يشرحون كيف يؤثر دفع نقاط الخصم على سعر الفائدة على رهنهم العقاري.
اغلاق التكاليف
بالإضافة إلى رسوم إنشاء القرض ، يتم دفع رسوم الطلب ، ورسوم المعالجة ، ورسوم الاكتتاب ، ورسوم قفل القرض ، والرسوم الأخرى التي يتقاضاها المقرضون أثناء الإغلاق. نظرًا لأن تكاليف الإغلاق هذه قد تختلف حسب المقرض ، يتم شرح الرسوم مقدمًا في تقدير حسن النية. يجب على مشتري المساكن قراءة قائمة الرسوم بعناية والتحدث مع المقرض قبل اتخاذ قرار بشأن الرهن العقاري لتحديد ما إذا كان بإمكان مشتري المساكن التفاوض بشأن بعض الرسوم أو توفير المال عن طريق القيام بأعمال تجارية مع مقرض آخر.
السندات المدعومة بالرهن العقاري
بعد الإغلاق على أنواع مختلفة من القروض العقارية ، سيقوم المقرضون بتجميع قروض من مستويات مختلفة من الأرباح إلى أوراق مالية مدعومة برهن عقاري وبيعها من أجل الربح. هذا يحرر المال للمقرضين لتمديد الرهون العقارية إضافية وكسب المزيد من الدخل. تقوم صناديق التقاعد وشركات التأمين وغيرها من المستثمرين المؤسسيين بشراء MBS للحصول على دخل طويل الأجل.
يمكن بيع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري تحرير رأس المال لتقديم قروض إضافية.
خدمة القروض
قد يستمر المقرضون في كسب الإيرادات عن طريق خدمة القروض الواردة في MBS التي يبيعونها. إذا كان مشترو MBS غير قادرين على معالجة مدفوعات الرهن العقاري والتعامل مع المهام الإدارية المتعلقة بخدمة القروض ، يجوز للمقرضين أداء هذه المهام لنسبة مئوية صغيرة من قيمة الرهن أو رسم محدد مسبقًا.
الخط السفلي
نظرًا لأن مشتري المساكن يواجهون نفقات كبيرة عند الحصول على رهن عقاري ، من المهم أن يفهموا كيف يتقاضى مقرضو الرهن العقاري رواتبهم ويكسبون المال. عندما يقوم أحد مشتري المساكن بتثقيف أنفسهم حول هذه العملية ، فإنهم على الأرجح سيوفرون آلاف الدولارات على رهنهم ويشعرون بمزيد من الأمان عند الشراء.
