كيف الفائدة

ولكن ماذا يحدث عندما تنتهي فترة الفائدة فقط؟ من يقدم هذه القروض؟ ومتى يكون من المنطقي الحصول على واحدة؟ هنا دليل قصير لهذا النوع من الرهن العقاري.

كيف هي الفائدة على القروض العقارية فقط

في أبسط ما يكون ، الرهن العقاري فقط هو الفائدة حيث يمكنك فقط دفع مدفوعات الفائدة للسنوات القليلة الأولى - عادة خمس أو عشر سنوات - وبمجرد انتهاء تلك الفترة ، تبدأ في دفع كل من أصل الفائدة والفائدة. إذا كنت ترغب في إجراء المدفوعات الأساسية خلال فترة الفائدة فقط ، فيمكنك ذلك ، لكن هذا ليس شرط القرض.

سترى عادة قروضًا بفائدة فقط مهيكلة برهون عقارية قابلة للتعديل بنسبة 3/1 أو 5/1 أو 7/1 أو 10/1. يقول المقرضون إن الخيارات 7/1 و 10/1 هي الأكثر شعبية لدى المقترضين. بشكل عام ، فإن فترة الفائدة فقط تساوي فترة سعر الفائدة الثابت للقروض ذات السعر القابل للتعديل. هذا يعني أنه إذا كان لديك 10/1 ARM ، على سبيل المثال ، فستدفع فائدة فقط للسنوات العشر الأولى.

على أساس ARM للفائدة فقط ، بعد انتهاء الفترة التمهيدية ، سيتم ضبط سعر الفائدة مرة واحدة في السنة (وهذا هو المكان الذي يأتي منه الرقم "1") استنادًا إلى سعر الفائدة المرجعي مثل LIBOR بالإضافة إلى الهامش الذي يحدده المقرض. يتغير سعر المؤشر مع تغير السوق ، ولكن يتم تحديد الهامش مسبقًا في وقت إخراج القرض.

الحد الأقصى لسعر الفائدة يحد من تغيرات سعر الفائدة هذا صحيح في جميع ARMs ، وليس فقط ARMs الفائدة فقط. يقول Casey Fleming ، وهو مسؤول قروض لدى C2 Financial Corp في سان دييغو ومؤلف كتاب "دليل القروض: كيفية الحصول على أفضل رهن ممكن" إن الحد الأقصى المبدئي لسعر الفائدة على 3/1 ARMs و 5/1 ARMS هو عادة اثنين. هذا يعني أنه إذا كان معدل الفائدة المبدئي الخاص بك هو ثلاثة بالمائة ، فمع انتهاء فترة الفائدة فقط في السنة الرابعة أو السادسة ، لن يكون معدل الفائدة الجديد أعلى من خمسة بالمائة. في 7/1 ARMs و 10/1 ARMs ، يكون الحد الأقصى للمعدل الأولي عادة خمسة.

بعد ذلك ، عادة ما تقتصر الزيادات في الأسعار على 2 في المائة سنويًا ، بغض النظر عن الفترة التمهيدية لـ ARM. يقول فليمنغ إن الحدود القصوى للعمر تزيد دائمًا بنسبة خمسة في المائة عن سعر الفائدة على القرض. لذلك ، إذا كان معدل البدء لديك هو 3 بالمائة ، فقد يرتفع إلى خمسة بالمائة في السنة الثامنة ، و 7 بالمائة في السنة التاسعة ، ويبلغ الحد الأقصى 8 بالمائة في السنة العاشرة.

بمجرد انتهاء فترة الفائدة فقط ، يجب أن تبدأ في سداد رأس المال على مدى فترة القرض المتبقية - على أساس الإطفاء الكامل ، في خطاب المقرض. القروض القائمة على الفائدة اليوم لا تملك مدفوعات بالون. يقول فليمنغ إنه لا يُسمح بها عادة بموجب القانون. لذلك إذا كانت المدة الكاملة لـ 7/1 ARM هي 30 عامًا وكانت فترة الفائدة فقط سبع سنوات ، في السنة الثامنة ، سيتم إعادة احتساب دفعتك الشهرية استنادًا إلى أمرين: الأول ، سعر الفائدة الجديد ، والثاني ، سداد رأس المال على مدى السنوات ال 23 المتبقية.

سعر الفائدة الثابت فقط القروض

القروض العقارية ذات الفائدة الثابتة فقط ليست شائعة. مع قرض لمدة ثلاث سنوات بسعر فائدة ثابت فقط ، قد تدفع فائدة لمدة عشر سنوات فقط ، ثم تدفع فائدة زائد رأس المال لمدة 20 عامًا المتبقية. على افتراض أنك لم تضع شيئًا في اتجاه المدير خلال تلك السنوات العشر الأولى ، فإن دفعتك الشهرية ستقفز بشكل كبير في السنة 11 ، ليس فقط لأنك بدأت في سداد رأس المال ، ولكن لأنك ستقوم بسداد رأس المال على مدار 20 عامًا بدلاً من 30 عامًا. نظرًا لأنك لا تدفع رأس المال خلال فترة الفائدة فقط ، عندما يتم إعادة تعيين السعر ، يعتمد دفع الفائدة الجديد على مبلغ القرض بالكامل. سيتكلف قرض بقيمة 100000 دولار مع معدل فائدة 3.5 بالمائة 291.67 دولار فقط شهريًا خلال السنوات العشر الأولى ، ولكن 579.96 دولار شهريًا خلال العشرين عامًا المتبقية (ما يقرب من ضعف).

على مدى 30 عامًا ، سيكلفك القرض البالغ قيمته 100 ألف دولار 174.190.80 دولارًا - يتم احتسابها على أنها (291.67 دولارًا × 120 دفعة) + (579.96 دولارًا × 240 دولارًا). إذا كنت قد حصلت على قرض بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا بسعر فائدة 3.5 بالمائة (كما هو مذكور أعلاه) ، فستكون التكلفة الإجمالية على مدار 30 عامًا 161،656.09 دولار. هذا هو 12.534.71 دولار في الفائدة على القرض بفائدة فقط ، وتكلفة الفائدة الإضافية هذه هي السبب وراء عدم رغبتك في الاحتفاظ بقرض بفائدة فقط لمدة كاملة. ستكون مصاريف الفائدة الفعلية أقل ، إذا كنت تأخذ خصم ضريبة الفائدة على الرهن العقاري.

هل هذه الأنواع من القروض متاحة على نطاق واسع؟

نظرًا لأن العديد من المقترضين واجهوا مشكلة مع القروض التي تقدم فوائد فقط خلال سنوات الفقاعة ، فإن البنوك مترددة في تقديم المنتج اليوم ، كما يقول يائيل إيشاكيس ، نائب رئيس قروض المنازل في إف إم في بروكلين ، نيويورك ومؤلف كتاب "الدليل الكامل للشراء". بيت."

يقول فليمنج إن معظمها قروض ضخمة متغيرة بفترة زمنية ثابتة تتراوح بين خمس أو سبع أو عشر سنوات. قرض جامبو هو نوع من القروض غير المطابقة. على عكس القروض المطابقة ، لا تكون القروض غير المطابقة مؤهلة عادةً للبيع للمؤسسات التي ترعاها الحكومة ، فاني ماي وفريدي ماك - أكبر مشتري الرهون العقارية المطابقة وسبب توفر القروض المطابقة على نطاق واسع.

عندما يقوم فاني وفريدي بشراء قروض من مقرضي الرهن العقاري ، فإنهما يوفران المزيد من الأموال للمقرضين لإصدار قروض إضافية. القروض غير المطابقة مثل القروض بفائدة فقط لها سوق رهن ثانوي محدود ، لذلك من الصعب العثور على مستثمر يرغب في شرائها. يتمسك المزيد من المقرضين بهذه القروض ويخدمونها في المنزل ، مما يعني أن لديهم أموال أقل لتقديم قروض إضافية. قروض الفائدة فقط ليست متاحة على نطاق واسع. حتى إذا لم يكن قرض الفائدة فقط قرضًا كبيرًا ، فلا يزال يعتبر غير مطابق.

نظرًا لأن القروض بفائدة فقط ليست متاحة على نطاق واسع مثل ، على سبيل المثال ، قروض ذات معدل فائدة ثابت لمدة 30 عامًا ، فإن "أفضل طريقة للعثور على مقرض جيد الفائدة فقط هي من خلال وسيط ذو سمعة جيدة يتمتع بشبكة جيدة ، لأن الأمر سيستغرق بعضًا التسوق الجاد للعثور على ومقارنة العروض ، "يقول فليمنغ.

مقارنة التكاليف

يقول فليمنغ: "تختلف نسبة الفائدة للميزة فقط حسب المقرض واليوم ، لكن الرقم الذي ستدفعه على الأقل 0.25 في المائة من سعر الفائدة".

وبالمثل ، يقول ويتني فايت ، رئيس Angel Oak Home Loans في أتلانتا ، إن سعر الفائدة على الرهن العقاري فقط بفائدة يتراوح ما بين 0.125 إلى 0.375 في المائة عن سعر قرض مطفأ ذي معدل ثابت أو ARM ، اعتمادًا على التفاصيل.

إليك كيف ستبدو مدفوعاتك الشهرية مع قرض بفائدة 100000 دولار فقط مقارنةً بقرض ذي معدل ثابت أو ARM مطفأ بالكامل ، كل بمعدل بمعدل نموذجي لهذا النوع من القروض:

• ARM بدون فوائد لمدة 7 سنوات ، و 3.125 بالمائة: 260.42 دولارًا شهريًا 30٪ من القروض الثابتة ذات السعر الثابت (وليس فقط للفائدة) ، 3.625 بالمائة: 456.05 دولارًا شهريًا ، 7 سنوات للإطفاء بالكامل ، ARM (إطفاء 30 عامًا) ، 2.875 في المئة: 414،89 $ الدفع الشهري

وفقًا لهذه المعدلات ، على المدى القصير ، سوف يكلفك ARM بفائدة فقط 195.63 دولارًا شهريًا لكل 100000 دولار تم اقتراضها خلال السنوات السبع الأولى مقارنةً بقرض ثابت لمدة 30 عامًا ، و 154.47 دولارًا أمريكيًا شهريًا مقارنةً بالإطفاء الكامل 7/1 أرمينيا.

من المستحيل حساب التكلفة الفعلية لمدى الحياة مقابل قرض بفائدة قابلة للتعديل فقط عند إخراجها لأنك لا تستطيع أن تعرف مسبقًا ما الذي ستتم إعادة تعيين سعر الفائدة عليه كل عام. يقول فليمنغ إنه لا توجد طريقة لاستيعاب التكلفة ، على الرغم من أنه يمكنك تحديد الحد الأقصى لمعدل الفائدة ومدى الحد الأدنى من مدة العقد. سيتيح لك ذلك حساب الحد الأدنى والحد الأقصى لتكلفة العمر ومعرفة أن التكلفة الفعلية ستقع في مكان ما بينهما. يقول فليمنغ: "ستكون مجموعة ضخمة".

الخط السفلي

يمكن أن يكون فهم الرهون العقارية الخاصة بالفائدة أمرًا صعبًا ، وسوف تزيد مدفوعاتك بشكل كبير بمجرد انتهاء فترة الفائدة فقط. إذا كان قرضك الخاص بفائدة فقط هو ARM ، فستزيد مدفوعاتك أكثر إذا زادت أسعار الفائدة ، وهو رهان آمن في بيئة اليوم المنخفضة السعر. هذه القروض هي الأفضل للمقترضين المتطورين الذين يفهمون تمامًا كيف تعمل وما هي المخاطر التي يتعرضون لها.