ما هو الرهن العقاري التقليدي أو القرض؟
الرهن العقاري التقليدي أو القرض التقليدي هو أي نوع من قروض مشتري المنازل التي لا يتم تقديمها أو تأمينها من قِبل جهة حكومية ، مثل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ، أو وزارة شؤون المحاربين القدامى في الولايات المتحدة (VA) ، أو خدمة الإسكان الريفية بوزارة الزراعة الأمريكية ، ولكن بدلاً من ذلك يتوفر من خلال أو مضمون من قبل المقرض الخاص (البنوك والاتحادات الائتمانية وشركات التمويل العقاري) أو المؤسسات التي ترعاها الحكومة ، والرابطة الوطنية للرهن العقاري (Fannie Mae) والمؤسسة الفيدرالية لتمويل الرهن العقاري (Freddie Mac).
وغالبا ما يشار إلى القروض التقليدية عن طريق الخطأ على أنها قروض الرهن العقاري أو القروض. بينما هناك تداخل ، فئتان متميزتان. الرهن العقاري المطابق هو أحد الشروط والأحكام الأساسية التي تفي بمعايير تمويل Fannie Mae و Freddie Mac. من أهم هذه الحدود بالدولار ، التي تحددها الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) سنويًا: في عام 2019 ، في معظم الولايات المتحدة القارية ، يجب ألا يتجاوز القرض 484،350 دولارًا. لذلك في حين أن جميع القروض المطابقة تقليدية ، فإن جميع القروض التقليدية ليست مؤهلة. على سبيل المثال ، يعد الرهن العقاري الضخم الذي يبلغ 800،000 دولار بمثابة رهن تقليدي ولكن ليس رهنًا مطابقًا - لأنه يتجاوز المبلغ الذي سيسمح له بدعم فاني ماي أو فريدي ماك. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، انظر "فهم القروض الجامبو مقابل القروض التقليدية")
في الوقت الحالي ، تمثل القروض التقليدية حوالي ثلثي قروض مالكي المنازل الصادرة في الولايات المتحدة. السوق الثانوية للرهون العقارية التقليدية كبيرة للغاية وسيولة. يتم حزم معظم القروض العقارية التقليدية في الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية ، والتي تتداول في سوق راسخة معروفة باسم سوق الرهن العقاري (TBA). العديد من هذه الأوراق المالية التقليدية المارة يتم تحويلها إلى أوراق مالية مضمونة (CMOs).
الماخذ الرئيسية
- الرهن العقاري التقليدي أو القرض التقليدي هو قرض لمشتري المنازل لا يتم تقديمه أو ضمانه من قبل كيان حكومي. إنه متاح من خلال أو مضمون من قبل مقرض خاص أو مؤسستين ترعاهما الحكومة - فاني ماي وفريدي ماك. أكمل طلبًا رسميًا للرهن العقاري ، ووفر المستندات المطلوبة ، والسجل الائتماني ، ودرجة الائتمان الحالية. تميل معدلات الفائدة على القروض التقليدية إلى أن تكون أعلى من معدلات القروض العقارية المدعومة من الحكومة ، مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
كيف الرهن العقاري التقليدية أو قرض يعمل
في السنوات التي انقضت منذ انهيار الرهن العقاري في عام 2007 ، شدد المقرضون مؤهلات الحصول على قروض ، مثل الرهن العقاري "بدون التحقق" و "عدم الدفع المقدم" ، فقد تلاشت مع الريح ، على سبيل المثال - لكن بشكل عام لم تتغير معظم المتطلبات الأساسية. يحتاج المقترضون المحتملون إلى استكمال طلب الرهن العقاري الرسمي (وعادةً ما يدفعون رسوم الطلب) ، ثم يزودون المقرض بالوثائق اللازمة لإجراء فحص شامل لخلفيتهم وتاريخهم الائتماني ودرجة الائتمان الحالية.
الوثائق المطلوبة
لا يتم تمويل أي عقار على الإطلاق بنسبة 100٪. عند فحص الأصول والخصوم ، يتطلع المقرض إلى معرفة ليس فقط إذا كان بإمكانك دفع أقساط الرهن العقاري الشهرية (والتي يجب ألا تتجاوز عادة 28٪ من إجمالي الدخل الخاص بك) ، ولكن أيضًا إذا كان يمكنك التعامل مع الدفعة المقدمة على العقار (وإذا كان الأمر كذلك ، كم) ، إلى جانب التكاليف الأخرى المقدمة ، مثل رسوم إصدار القرض أو رسوم الاكتتاب ، ورسوم السمسرة ، وتكاليف التسوية أو الإغلاق ، وكل ذلك يمكن أن يؤدي إلى زيادة كبيرة في تكلفة الرهن العقاري. من بين العناصر المطلوبة هي:
1. إثبات الدخل. سوف تشمل هذه الوثائق على سبيل المثال لا الحصر:
- ثلاثون يومًا من دفع الرواتب التي تظهر الدخل بالإضافة إلى الدخل من عام إلى آخر عامين من الإقرارات الضريبية الفيدراليةأيام الستين أو بيان ربع سنوي بجميع حسابات الأصول ، بما في ذلك الشيكات والادخار وأي حسابات استثمارية لسنتين من بيانات W-2
يحتاج المقترضون أيضًا إلى الاستعداد مع إثبات أي دخل إضافي ، مثل النفقة أو العلاوات.
2. الأصول. ستحتاج إلى تقديم بيانات مصرفية وكشوف حسابات استثمار لإثبات أن لديك أموالًا لتكاليف الدفعة الأولى والإغلاق على الإقامة ، وكذلك الاحتياطيات النقدية. إذا تلقيت أموالًا من صديق أو قريب لمساعدتك في الدفعة الأولى ، فستحتاج إلى خطابات هدايا ، والتي تشهد على أن هذه ليست قروضًا ولا تحتاج إلى سداد إلزامي أو إلزامي. وغالبا ما تحتاج هذه الرسائل لتكون موثقة.
3. التحقق من العمالة. يريد المقرضون اليوم التأكد من أنهم يقرضون فقط للمقترضين الذين لديهم تاريخ عمل مستقر. لن يريد المقرض الخاص بك فقط أن يرى بذرة راتبك ولكن قد يتصل أيضًا بصاحب العمل للتحقق من أنك ما زلت مستخدمًا وللتحقق من راتبك. إذا قمت بتغيير وظائفك مؤخرًا ، فقد يرغب المقرض في الاتصال بصاحب عملك السابق. سيحتاج المقترضون الذين يعملون لحسابهم الخاص إلى تقديم أوراق إضافية كبيرة تتعلق بأعمالهم ودخلهم.
4. وثائق أخرى. سيحتاج المقرض الخاص بك إلى نسخ رخصة القيادة أو بطاقة الهوية الخاصة بك وسيحتاج إلى رقم الضمان الاجتماعي الخاص بك وتوقيعك ، مما يسمح للمقرض بسحب تقرير الائتمان الخاص بك.
اسعار الفائدة
تميل معدلات الفائدة على القروض التقليدية إلى أن تكون أعلى من معدلات القروض العقارية المدعومة من الحكومة ، مثل قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية (على الرغم من أن هذه القروض ، التي تنص عادة على أن المقترضين يدفعون أقساط التأمين على الرهن العقاري ، قد تكون مكلفة على المدى الطويل).
يعتمد سعر الفائدة الذي يحمله الرهن العقاري التقليدي على عدة عوامل ، بما في ذلك شروط القرض - طوله وحجمه وما إذا كان لديه سعر فائدة ثابت أو معدل قابل للتعديل - وكذلك ظروف السوق الاقتصادية أو المالية الحالية. تعيين مقرضي الرهن العقاري أسعار الفائدة على أساس توقعاتهم للتضخم في المستقبل ؛ يؤثر العرض والطلب على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري أيضًا على المعدلات. عندما يزيد الاحتياطي الفيدرالي من تكلفة الاقتراض من البنوك من خلال استهداف معدل أعلى للصناديق الفيدرالية ، فإن البنوك بدورها تنقل التكاليف المرتفعة لعملائها ، وتميل معدلات القروض الاستهلاكية ، بما في ذلك معدلات القروض العقارية ، إلى الارتفاع.
ترتبط عادة بسعر الفائدة النقاط ، الرسوم المدفوعة للمقرض (أو الوسيط). كلما زادت النقاط التي تدفعها ، انخفض معدل الفائدة الخاص بك. تتكلف نقطة واحدة 1٪ من مبلغ القرض وتقلل سعر الفائدة بحوالي 0.25٪. بشكل عام ، يجب على الأشخاص الذين يخططون للعيش في منزل لفترة طويلة (10 سنوات أو أكثر) النظر في نقاط لإبقاء أسعار الفائدة منخفضة طوال مدة القرض.
العامل الأخير في تحديد سعر الفائدة هو الملف الشخصي للمقترض الفردي: الأصول الشخصية ، والجدارة الائتمانية ، وحجم الدفعة المقدمة التي يمكن أن تقدمها على الإقامة التي سيتم تمويلها.
يجب على المشتري الذي يخطط للعيش في منزل لمدة 10 سنوات أو أكثر أن يفكر في دفع مقابل نقاط للحفاظ على أسعار الفائدة أقل لحياة الرهن العقاري.
اعتبارات خاصة للرهن العقاري التقليدي أو القرض
هذه الأنواع من القروض ليست للجميع. فيما يلي نظرة على من المرجح أن يتأهل للحصول على قرض عقاري تقليدي ومن غير المؤهلين.
من المحتمل أن يتأهل
عادة ما يكون الأشخاص الذين لديهم تقارير ائتمان وائتمان ائتمانية راسخة والذين يتمتعون على أساس مالي قوي مؤهلين للحصول على قروض تقليدية. بشكل أكثر تحديداً ، يجب أن يكون المرشح المثالي:
- درجة ائتمانية لا تقل عن 680 ، ويفضل أن تكون أكثر من 700. كلما ارتفعت الدرجة ، انخفض سعر الفائدة على القرض ، مع الاحتفاظ بأفضل الشروط لمن تجاوزوا 740. نسبة دين إلى دخل مقبولة (DTI)). هذا هو مجموع التزاماتك الشهرية بالمقارنة مع دخلك الشهري. هذا العدد هو حوالي 36 ٪ وليس أكثر من 43 ٪. دفعة أولى لا تقل عن 20 ٪ من سعر شراء المنزل متاحة بسهولة. يمكن للمقرضين قبول أقل ، لكن إذا فعلوا ذلك فغالبًا ما يطلبون من المقترضين الحصول على تأمين الرهن العقاري الخاص ودفع أقساط شهرية حتى يحققوا ما لا يقل عن 20٪ من الأسهم في المنزل.
بالإضافة إلى ذلك ، غالباً ما تكون القروض العقارية التقليدية هي أفضل أو اللجوء الوحيد لمشتري المساكن الذين يرغبون في الإقامة لأغراض الاستثمار ، أو المنزل الثاني ، أو الذين يرغبون في شراء عقار بسعر يزيد على 500000 دولار.
من غير المحتمل أن يتأهل
بشكل عام ، أولئك الذين بدأوا للتو في الحياة ، والذين لديهم ديون أكثر بقليل من المعتاد ، والذين لديهم تصنيف ائتماني متواضع غالباً ما يواجهون مشكلة في التأهل للحصول على قروض تقليدية. وبشكل أكثر تحديداً ، ستكون هذه القروض العقارية صعبة على من لديهم:
- عانى الإفلاس أو الرهن خلال السنوات السبع الماضية. عشرات الائتمان أقل من 650.DTIs فوق 43 ٪. أقل من 20 ٪ أو حتى 10 ٪ من سعر شراء المنزل لدفعة أولى.
