هناك ست طرق مختلفة يمكنك من خلالها الحصول على عائدات من النوع الأكثر شعبية من الرهن العقاري العكسي ، والرهن العقاري الخاص بتحويل الأسهم (HECM). وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ، التي تنظم HECMs ، وتسمى هذه الخيارات "خطط الدفع". يمكنك اختيار الحصول على مبلغ مقطوع كبير مقدما ، وإنشاء خط ائتمان يمكنك الاعتماد عليه حسب الحاجة ، تلقي مدفوعات شهرية متساوية أو اختيار بعض مزيج من هذه الخيارات.
محتويات
- خطة الدفع ذات السعر الثابتخطة الدفع ذات السعر القابل للتعديل - الخطة الأولى: خطة سداد قيمة العقار - الخطة الثانية: خطة سداد الأجل - خيار 3: حد الائتمان 4: خطة سداد القرض المعدلة - خطة سنوية معدلة
ستؤثر الخطة التي تختارها على مقدار الأموال التي تتلقاها على المدى القصير والبعيد ، ومدى السرعة التي تستهلك بها الأسهم في منزلك ومدى فعالية الرهن العقاري العكسي في مساعدة أهدافك المالية. فيما يلي نظرة على كيفية عمل كل خطة دفع وإيجابياتها وسلبياتها. (للاطلاع على المزيد ، انظر نظرة على تنظيم الرهون العقارية العكسية والدليل الكامل لعكس الرهون العقارية.)
خطة الدفع ذات السعر الثابت
كيف تعمل
تتلقى مبلغًا كبيرًا دفعة واحدة بمجرد إغلاق رهنك العكسي. الفوائد المستحقة على هذا المبلغ ، أقساط التأمين على الرهن العقاري الشهرية الجارية وكذلك أي تكاليف إغلاق التمويل حتى يصبح الرهن العقاري العكسي مستحق الدفع. معدل الفائدة المبدئي أعلى مما هو عليه في خطط المعدل القابل للتعديل ، لكن معدل الفائدة المتوقع بمرور الوقت أقل.
الايجابيات
يجب عليك استخدام هذا النوع من القروض لسداد رصيد رهن عقاري مرتفع أو لتغطية نفقات كبيرة أخرى. يقول Casey Fleming ، مستشار الرهن العقاري في سان خوسيه ، كاليفورنيا ، الذي يعمل حاليًا لدى C2 Financial Corp. ولديه أكثر من 30 شخصًا: "إن توزيع مبلغ إجمالي يعمل بشكل أفضل على الأشخاص الذين لديهم رهن عقاري كبير يحتاجون إلى سداده". سنوات من الخبرة في صناعة الرهن العقاري. يقول إن هذا هو الخيار الأفضل إذا كنت بحاجة إلى تحصيل جميع عائداتك المتاحة أو معظمها دفعة واحدة.
السلبيات
لا يمكنك تلقي أي عائدات إضافية من هذا القرض في المستقبل. يتعرض المقترضون الذين لا يجيدون إدارة الأموال أو الذين فقدوا قدرتهم على القيام بذلك لخطر تبديد العائدات أو إنفاقها بسرعة كبيرة. يقوم المحتالون في بعض الأحيان بإقناع كبار السن بإخراج هذا النوع من القروض أو أصحاب المنازل المستهدفين الذين حصلوا على قرض مؤخرًا. (لمزيد من المعلومات ، راجع احذر من عمليات الاحتيال هذه المتعلقة بالقروض العكسية .)
يقول فليمنغ إن أكبر عيب هو أنه "بالنسبة لجميع الحالات تقريبًا ، يبلغ الحد الأقصى للسحب في السنة الأولى 60٪ من الحد الأساسي الأولي. نظرًا لأن هذا الخيار لا يحتوي إلا على سحب واحد ، فإن الحد الأقصى لمبلغ القرض منخفض جدًا. لا يمكنك الاقتراض مقابل 40٪ من ذلك ، لكن الحصول عليها يمكن أن يكون مفيدًا إذا كنت ترغب في بيع منزلك وسداد رهنك العكسي.
للوصول إلى جميع حقوق الملكية الخاصة بك بمرور الوقت ، تحتاج إلى اختيار خطة دفع قابلة للتعديل.
خطط دفع قابلة للتعديل
الخمس الأخرى عكس خطط دفع الرهن العقاري لديها معدلات قابل للتعديل. إذا اخترت واحدة من هذه ، فهناك ثلاثة احتمالات لكيفية تغيير سعر الفائدة الخاص بك. واحد فقط سوف ينطبق على الرهن العقاري الخاص بك ، وسيتم الكشف عنها في الأوراق القرض الخاص بك.
- سيتم ضبط معدل الفائدة الخاص بك مرة واحدة في السنة بناءً على مؤشر خزانة أجل الاستحقاق الثابت (CMT) بالإضافة إلى الهامش الذي يحدده المقرض. لا يمكن أن يزيد المعدل بأكثر من 2٪ سنويًا ، ولا يمكن أن يزيد أو ينقص بأكثر من 5٪ من السعر الأولي على مدة القرض. سيتم ضبط معدل الفائدة الخاص بك شهريًا بناءً على مؤشر CMT بالإضافة إلى الهامش الذي يحدده المقرض. لا يمكن أن يزيد المعدل بأكثر من 10٪ على مدة القرض ، ولا يوجد حد لمدى انخفاض سعر الفائدة. سيتم ضبط معدل الفائدة الخاص بك شهريًا على أساس سعر الفائدة بين البنوك في لندن بالإضافة إلى الهامش الذي يحدده المقرض. لا يمكن أن يزيد المعدل بأكثر من 10٪ على مدة القرض ، ولا يوجد حد لمدى انخفاض سعر الفائدة.
في حين أنه لا يهم أي من هذه السيناريوهات تنطبق على القرض الخاص بك لأنه يؤثر على مقدار الفائدة المستحقة على القرض الخاص بك مع مرور الوقت ، فإنه لا يهم من حيث التأثير على مدفوعاتك الشهرية المجدولة أو حد الائتمان المتاح لديك. تغيير كبير في سعر الفائدة مع عكس الرهن العقاري لا يعرضك لخطر حبس الرهن بالطريقة التي يمكن مع الرهن العقاري إلى الأمام. ومع ذلك ، فإن ارتفاع معدل الفائدة يؤثر على حقوق ملكية منزلك ، ويعني أنك ستحصل على أقل إذا كنت تبيع المنزل.
عندما تتقدم بطلب للحصول على رهن عقاري مع معدل فائدة قابل للتعديل ، فإن الرسوم التوضيحية لخيارات خطة الدفع الخاصة بك سوف تستخدم سعر الفائدة المتوقع. هذا هو أفضل تخمين للمقرض على ما هو متوسط سعر الفائدة قابل للتعديل على مدى عمر القرض الخاص بك. إنه أحد العوامل الرئيسية الثلاثة في تحديد المبلغ الذي يمكنك اقتراضه ، بالإضافة إلى عمر أصغر المقترض وقيمة العقار.
الآن بعد أن أصبح لديك فهم عام لكيفية عمل خطط المعدل القابل للتعديل ، فلنراجع خيارات الدفع الخمسة. تذكر أن "الدفع" في هذا السياق يشير إلى كيفية تلقي عائدات القرض.
الخيار 1: خطة سداد الحيازة
كيف تعمل
تحصل على مدفوعات شهرية متساوية طالما كان المقترض واحدًا على الأقل في المنزل كإقامة رئيسية. يتم احتساب الدفعات الشهرية على افتراض أنك ستعيش 100. إذا كنت لا تتوقع أن تعيش طويلاً ، فقد تكون خطة الدفع الأجل ، التي ستتم مناقشتها بعد ذلك ، خيارًا أفضل. إذا كنت تعيش لفترة أطول ، فستستمر في تلقي المدفوعات. إذا كنت ترغب في الحصول على دفع شهري ثابت لبقية حياتك في منزلك ، فإن خطة سداد الحيازة تعد خيارًا جيدًا.
الايجابيات
يقول فليمنغ: "تعتبر مدفوعات الحيازة كبيرة لأولئك الذين يعتقدون أنهم سيعيشون في المنزل لفترة طويلة ، والذين يحتاجون إلى دخل شهري ثابت". لا داعي للقلق بشأن نفاد عائدات الرهن العقاري العكسي من خلال خطة سداد الحيازة طالما استمرت في تلبية شروط القرض الأخرى.
السلبيات
سوف تتلقى أنت أو ورثتك أي أموال متبقية من بيع منزلك بعد سداد الرهن العقاري العكسي. ومع ذلك ، في أسوأ السيناريوهات لسوق العقارات المكتئب إلى جانب ارتفاع أسعار الفائدة ، قد لا تحصل على أموال كثيرة.
الخيار 2: خطة الدفع الأجل
كيف تعمل
تحصل على دفعات شهرية متساوية لفترة زمنية محددة تختارها - على سبيل المثال ، 10 سنوات. يقول فليمنغ: "تكون المدفوعات لأجل أفضل إذا كانت لديك فكرة واضحة عن المدة التي ستعيش بها في المنزل". "الأشخاص الأكبر سنا - 80 وما فوق - أو أولئك الذين يريدون الابتعاد في غضون سنوات قليلة يمكنهم اختيار هذا النوع."
الايجابيات
الدفع الشهري أعلى مقارنة بخطة سداد الحيازة. على الرغم من أنك لن تتلقى مدفوعات شهرية إضافية بعد أن تصل إلى نهاية مدة القرض ، إلا أنك ستتمكن من الاستمرار في العيش في المنزل كإقامة رئيسية لك حتى تموت أو تغادر (طالما استمرت في سداد القرض الآخر الشروط ، مثل دفع ضرائب الممتلكات الخاصة بك).
السلبيات
لن تحصل على دخل ثابت مدى الحياة إلا في حالة الوفاة خلال مدة القرض. قد تستهلك رأس المال في منزلك في وقت مبكر للغاية في حياتك وليس لديك مصدر آخر للأموال يمكنك الاعتماد عليه.
الخيار 3: خط الائتمان
كيف تعمل
يمكنك الحصول على المال كما كنت في حاجة إليها. يمكنك أن تقرر متى يمكنك الاعتماد على حد الائتمان الخاص بك ومقدار ما يلزمك ، طالما أن رصيدك أقل من الحد الرئيسي. لا يمكن أن يطلب منك المقرض منك سحب الحد الأدنى للمبلغ أو سحب الحد الأدنى للمبلغ في جدول محدد.
الايجابيات
يوفر حد الائتمان الكثير من المرونة. يمكنك سحب مبلغ مقطوع كبير مقدمًا ، ثم اقتراض أموال إضافية مع مرور الوقت ، ويمكنك الوصول إلى تلك الأسهم الإضافية التي لا تزال محجوبة مع خطة الدفع ذات السعر الثابت. يمكنك أيضًا ترك الخط بدون تغيير لسنوات تحسباً ليوم قد تحتاج فيه. يمكنك سحب مبالغ مساوية أو مماثلة كل شهر أيضًا. في الأساس ، يمكنك تخصيص عمليات السحب الخاصة بك وفقًا لاحتياجاتك وتعديلها كلما تغيرت احتياجاتك.
يمكن أن يعمل حد الائتمان مثل خطة مقطوعة أو فترة حيازة أو خطة مدة ، لكن لديك سيطرة أكبر. أيضًا ، ينمو الجزء غير المستخدم من حد الائتمان الخاص بك بمرور الوقت بنفس سعر الفائدة الذي تدفعه بالمبلغ الذي اقترضته. بالإضافة إلى ذلك ، لا تدفع سوى الفائدة على الأموال التي تقترضها بالفعل ، والتي يمكن أن تسهل عليك البيع والانتقال لاحقًا أو ترك الأموال لورثتك. على عكس حد ائتمان المنزل ، لا يمكن إلغاء حد ائتمان الرهن العقاري العكسي ، حتى لو انخفضت قيمة منزلك أو تفاقم وضعك المالي.
السلبيات
يمكنك الاستفادة من حد ائتمان من خلال اقتراض حد أقصى قدره 60٪ من الحد الأساسي في السنة الأولى ونسبة 40٪ المتبقية في اليوم الأول من العام الثاني. إذا قمت بذلك ، فسوف تكون خارج نطاق الوصول إلى الأموال. أيضا ، يمكن أن يستغرق ما يصل إلى خمسة أعمال أيام لتلقي الأموال التي تطلبها من حد الائتمان الخاص بك ، لذلك يجب عليك التأكد من أنك تحتفظ بما يكفي من النقود في حسابك الجاري للتحقق من الاحتياجات العاجلة.
الخيار 4: خطة الحيازة المعدلة
كيف تعمل
تحصل على مدفوعات شهرية ثابتة مقترنة بإمكانية الوصول إلى حد ائتمان طالما أن أحد المقترضين يشغل المنزل كإقامة رئيسية. ستكون الدفعات الشهرية الثابتة أصغر مما إذا كنت تحصل على خطة حيازة مباشرة ، وسيكون حد الائتمان أصغر مما إذا كنت تحصل على خط مستقيم لخطة الائتمان ، ولكن سيكون لديك حق الوصول إلى نفس المبلغ الإجمالي للأموال.
الايجابيات
لديك المرونة في تحديد مدفوعاتك الشهرية واختيار حجم حد الائتمان الخاص بك. إذا كنت تريد دفعات شهرية أكبر ، فيمكنك اختيار حد ائتمان أصغر. إذا كنت تريد حد ائتماني أكبر ، فيمكنك اختيار دفعات شهرية أصغر.
يتيح لك تلبية احتياجاتك الشهرية العادية من التدفق النقدي دون الاقتراض أكثر مما يجب عليك. يعمل هذا الخيار على إبقاء مصاريف اهتمامك منخفضة ويضعك في خطر أقل من استخدام كل حقوق الملكية الخاصة بك وعدم القدرة على تحملها إذا كنت تريد أو تحتاج إلى ذلك لاحقًا.
السلبيات
الخيار 5: خطة الأجل المعدلة
كيف تعمل
تحصل على دفع شهري ثابت لعدد محدد مسبقًا من الأشهر ، بالإضافة إلى إمكانية الوصول إلى حد ائتمان طالما أن أحد المقترضين يحافظ على المنزل مثل إقامته الرئيسية. ستكون الدفعات الشهرية الثابتة أصغر مما إذا كنت تحصل على خطة مستقيمة ، وسيكون حد الائتمان أصغر مما إذا كنت تحصل على خط ائتمان مستقيم ، ولكن سيكون لديك حق الوصول إلى نفس المبلغ الإجمالي للأموال.
الايجابيات
لديك مرونة في تحديد حجم مدفوعاتك الشهرية والفترة التي ستستلمها فيها ، وستكون أعلى مما ستكون عليه في إطار خطة الحيازة المعدلة ، مع افتراض حد الائتمان نفسه. يمكنك أيضًا الحصول على مرونة في اختيار حجم حد الائتمان الخاص بك.
في نهاية المدة ، سيظل بإمكانك الوصول إلى حصيلة القروض إذا لم تكن قد استخدمت رصيد الائتمان الخاص بك. كما هو الحال مع خطة الحيازة المعدلة ، يمكنك أن تبقي رسوم الفائدة الخاصة بك منخفضة وربما لديك ما يكفي من الأسهم للمضي قدما في وقت لاحق.
السلبيات
هل يمكن أن ينفد من عائدات الرهن العقاري عكس. تتلقى مدفوعات شهرية فقط لعدد محدد من الشهور أو السنوات ، لذلك يجب عليك استخدام حد الائتمان الخاص بك بعناية إذا كنت تتوقع احتياجًا للدخل بعد نهاية المدة المحددة. هذه الخطة ليست هي أيضًا الخيار الأفضل لتلبية الاحتياجات النقدية الكبيرة.
الخط السفلي
HECMs تقدم الكثير من خطط الدفع لأن كبار مالكي المنازل لديهم العديد من الاحتياجات المالية المختلفة. لا يوجد خيار معين جيد عالمياً أو سيئ. يقول فليمنغ: "الخيار الأفضل يعتمد كلياً على وضع العميل واحتياجاته". ومع ذلك ، يتابع قائلاً: "كقاعدة عامة ، أنا أؤيد حد الائتمان على الحيازة أو الدفعات لأجل" ، موضحًا أن حد الائتمان يتيح لك القيام بسحوبات شهرية ، تمامًا كما يمكنك مع خطة الحيازة أو الأجل ، ولكن يعطي لك المرونة في أخذ المزيد في حالات الطوارئ وتراكم مدخرات الفائدة إذا لم تكن بحاجة إلى استخدامها.
قم ببحثك واسأل الكثير من الأسئلة الخاصة بمقرضك ومستشار الرهن العقاري العكسي لمعرفة خطة الدفع الأفضل لك. (لمزيد من المعلومات ، انظر 5 علامات على عكس الرهن العقاري هو فكرة جيدة والتقاط المقرض عكس الرهن العقاري الصحيح .)
أكمل القراءة
الدليل الكامل لعكس الرهن العقاري
مقارنة عكس الرهون العقارية مقابل القروض العقارية إلى الأمام
هل أنت مؤهل للحصول على عكس الرهن العقاري؟
عكس أنواع الرهن العقاري
اختيار الحق عكس الرهن العقاري المقرض
عكس الرهن العقاري أو قرض الأسهم الرئيسية؟
دليل للضرائب وعكس الرهون العقارية
أعلى 5 بدائل لعكس الرهن العقاري
5 علامات عكس الرهن العقاري هو فكرة جيدة
5 علامات عكس الرهن العقاري هو فكرة سيئة
كيفية تجنب تجاوز الرهن العقاري الخاص بك عكس
نظرة على تنظيم عكس الرهون العقارية
قواعد للحصول على عكس الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية
العثور على حق عكس الرهن العقاري وكالة الاستشارة
العثور على رأس عكس شركات التمويل العقاري
عكس الرهن العقاري: هل يمكن أن تفقد الأرملة الخاصة بك المنزل؟
حذار من هذه الخدع عكس الرهن العقاري
مطبات عكس الرهن العقاري
