بالنسبة لكثير من الناس ، فإن منازلهم هي أعظم أصولهم - تلك التي قد يخططون لبيعها ذات يوم للانتقال إلى جزء آخر من البلاد ، أو الترقية إلى منزل أكبر أو المساعدة في تمويل التقاعد. ما لم تبيع منزلاً خلال السنوات القليلة الماضية ، قد لا تدرك أن المراجعات في قانون الضرائب يمكن أن تؤثر على المبلغ الذي ستنتهي إليه بعد البيع. تعرف على كيفية تأثير أحدث القوانين الضريبية عليك إذا قررت التحرك.
القواعد القديمة
في الماضي ، كان يمكن للبائعين تأجيل ضرائب أرباح رأس المال على جميع الأرباح السابقة ، بغض النظر عن حجمها الكبير ، طالما أنهم استوفوا الشرطين التاليين:
- اشتريت منزلاً بديلاً يكلف أكثر من المبلغ المستلم للمنزل الذي تم بيعه. اشتريت البديل في غضون عامين قبل أو عامين من تاريخ البيع.
على سبيل المثال ، لنفترض أنك اشتريت منزلاً مقابل 200000 دولار وقمت ببيعه في خمس سنوات مقابل 300000 دولار. طالما قمت بشراء واحدة أخرى في غضون عامين مقابل 300000 دولار على الأقل ، يمكنك تجنب ضريبة أرباح رأس المال على ربح 100000 دولار. علاوة على ذلك ، كان من الممكن أن تستمر في هذه العملية كل عام ، ويحتمل أن تقوم ببناء كمية غير محدودة من الأرباح المؤجلة من الضرائب. ثم عندما تُوفّيت ، كان من الممكن محو المكسب بسبب الزيادة الأساسية في توفير المستفيدين.
بالإضافة إلى ذلك ، يمكن للبائع الذي بلغ سن 55 عامًا أن يستبعد بشكل دائم ما يصل إلى 125000 دولار من الأرباح دون شراء منزل آخر.
اللوائح الجديدة
في 6 أيار (مايو) 1997 ، دخل قانون إغاثة دافعي الضرائب لعام 1997 حيز التنفيذ. ألغى الفعل التأجيل المستمر غير المحدود للأرباح واستبدله باستبعادات محددة.
يمكن لدافعي الضرائب المفردين الآن استبعاد ما يصل إلى 250،000 دولار من الأرباح عند بيع منزلهم. يمكن للأزواج المتزوجين الذين يقدمون ملفًا مشتركًا استبعاد 500000 دولار من دخلهم الخاضع للضريبة. العمر ليس عاملا وليس لديك لشراء منزل بديل. بعد أخذ الاستثناء ، يمكنك شراء منزل أقل تكلفة أو حتى استئجار منزل. والأفضل من ذلك ، أن مصلحة الضرائب ستتيح لك استخدام الاستبعاد في كل مرة تبيع فيها مقر إقامتك الأساسي.
هناك قاعدتان:
- يجب أن تكون قد امتلكت واستخدمت المنزل كإقامة أساسية لمدة عامين على الأقل من السنوات الخمس السابقة. لا يمكنك استخدام الاستبعاد خلال العامين السابقين.
على سبيل المثال ، لنفترض أن الزوجين قد اشترا منزلهما قبل ثماني سنوات مقابل 200000 دولار وعاشا فيه خلال تلك الفترة. الآن أصبحوا جاهزين للبيع مقابل 450،000 دولار والانتقال إلى منزل أكبر تكلف 400،000 دولار في جزء أقل تكلفة من البلاد لاستيعاب أسرهم المتوسعة. بسبب الاستبعاد ، لن يضطروا إلى دفع ضريبة أرباح رأس المال على الربح البالغ 250،000 دولار.
دعونا ننظر 20 سنة في المستقبل عندما يريد الزوجان لدينا للتقاعد وتقليص حجمها إلى الشقة. يبيعون منزلهم الكبير مقابل مليون دولار ويشترون مسكنًا بمبلغ 750،000 دولار. سيكون لديهم مكاسب رأس المال 600،000 دولار (1 مليون دولار - 400،000 دولار) على بيع المنزل. ومع ذلك ، سيكون عليهم فقط دفع ضريبة على 100000 دولار من الأرباح بسبب الاستبعاد 500،000 دولار. يمكنهم استخدام 250،000 دولار نقدًا والتي تبقى بعد شراء الشقة بالطريقة التي يرغبون فيها.
نقاط إضافية
لا يلزم أن تكون مدة السنتين المطلوبة والمطلوبة خلال فترة الخمس سنوات المنتهية في تاريخ البيع مستمرة. لذلك ، إذا كنت قد استأجرت منزلك خلال السنة الأولى والثالثة والخامسة من الملكية لكنك عاشت فيه للسنتين الثانية والرابعة ، فلا يزال بإمكانك الاستبعاد.
علاوة على ذلك ، هناك استثناءات لقاعدة الإشغال لمدة عامين. وتشمل هذه: الإعاقة ، الإدانة والطلاق.
إذا كان الاستبعاد قد قضى على كل مكاسبك ، فلن تضطر إلى الإبلاغ عن البيع عن إقرارك الضريبي. خلاف ذلك ، يجب عليك تقديم المعاملة في الجدول D. وفي كلتا الحالتين ، تأكد من الاحتفاظ بجميع السجلات لمدة ثلاث سنوات على الأقل.
لا تظن أنه لا يمكنك استخدام هذا الاستبعاد إلا إذا كنت تمتلك أسرة تقليدية واحدة. ينطبق الفعل على أي مسكن تعتبره محل إقامتك الأساسي ، مثل:
- HouseboatCondo أو townhouseCooperative apartment المنزل المحمول
كيفية خفض الضرائب
على الرغم من أن تجنب الضرائب على ربح قدره 250،000 دولار (500،000 دولار لمقدمي الضرائب المشتركة) يعد أمرًا مهمًا ، إلا أنه قد لا يكون كافياً لتعويض مكاسب بعض البائعين تمامًا. هناك بعض الأشياء التي يمكنك القيام بها لزيادة أساس التكلفة وتقليل الالتزامات الضريبية الخاصة بك.
ارجع إلى سجلاتك لمعرفة ما إذا كان لديك نفقات أخرى مسموح بها ، بما في ذلك:
- رسوم التسوية أو تكاليف الإغلاق عند شراء المنزل الضرائب العقارية التي كان البائع مستحقًا عليها لكنك دفعت مقابلها ولم يتم سدادها تحسينات منزلية ، مثل سقف جديد أو إضافة غرفة
الخط السفلي
أخيرًا ، انظر إلى استثماراتك الأخرى. هل تملك أسهمًا أو سنداتًا أو عقارات أخرى تقل قيمتها عما دفعته لها؟ يمكنك بيع تلك واستخدام الخسائر لتعويض مكاسب رأس المال على بيع المنزل.
