كيفية كسب المال مع خيارات العقارات

هناك عدة طرق للاستثمار في العقارات. بالنسبة للعديد من الأميركيين ، فإن الاستثمار العقاري الأساسي يأتي في شكل منزل عائلي أو استئجار عقار. الاستثمار في عقار واحد يمكن أن يكون استثمارًا كبيرًا ومربحًا مع إمكانيات متعددة للاستخدام. تعد تعددية الاستخدامات وطول العمر والتقدير من أهم الأسباب التي تجعل الاستثمارات العقارية الفردية آمنة وموثوقة ومربحة نسبيًا مع مرور الوقت.

كما أدى الارتفاع في التمويل الجماعي والإقراض العقاري عبر الإنترنت إلى توسيع العديد من الاحتمالات والفرص المتاحة للمستثمرين العقاريين المباشرين. توفر الأنظمة الأساسية مثل Lending Club و Prosper و SoFi و LendingOne و LendingHome و Groundfloor و Money360 ، طرقًا أسرع وأسهل وأكثر كفاءة للحصول على قرض رهن عقاري ، مما يزيد من احتمالية أن يكون المشترون أكثر تنوعًا في استثماراتهم.

مع تطور سوق العقارات ، يتم تقديم عروض جديدة بانتظام. مع هذه التقديمات ، أصبح لدى المستثمرين العقاريين الآن مجموعة من الخيارات تمتد من مجموعات الاستثمار العقاري ، وصناديق الاستثمار العقاري ، وصناديق الاستثمار العقاري ، وعروض البيع بالتجزئة ذات التمويل الجماعي مثل Fundrise. ومع ذلك ، لا تزال الاستثمارات العقارية المباشرة توفر وسيلة لتحقيق أرباح كبيرة لهؤلاء المستثمرين الذين يتمتعون بالمزيج الصحيح من الاستقرار المالي والتسامح مع المخاطر. بالنسبة لهؤلاء المستثمرين ، قد تكون الخيارات العقارية احتمالًا عند ممارستها يمكن أن تضيف إلى المكاسب أو تقلل من بعض مخاطر الاستثمار العقاري المباشر.

لا تتوفر خيارات العقارات في البورصات ، وليس لديها أسعار متقلبة تتجاوز القسط ، ولا تغطي عادة وحدات متعددة. يتم استخدام خيارات العقارات بشكل كبير في سوق العقارات التجارية ولكن يمكن استخدامها من قبل المستثمرين العاديين أيضًا. عادة ، يتم استخدام خيارات العقارات في المواقف المستهدفة التي يستفيد فيها المشتري من خيار ولكن ليس شرطا لشراء العقارات بحلول نهاية فترة الحجز.

الماخذ الرئيسية

• خيار العقارات هو عبارة عن عقد تم تصميمه خصيصًا بين المشتري والبائع. يتم التفاوض على خيارات العقارات بين المشترين والبائعين ، وعادة ما تقدم أكبر ميزة للمشتري. تعتبر أحكام خيار العقار العقاري هي الأكثر شيوعًا ولكن يمكن أن تكون الخيارات صيغت مع العديد من الاختلافات.

ما هو الخيار العقاري؟

تأتي الاستثمارات العقارية المباشرة مع العديد من الاعتبارات الفريدة التي لا تنطبق عادة بصرامة على مجموعة متنوعة من البدائل العقارية الأخرى. للمستثمرين المهتمين أو المتقدمين ، قد يكون خيار العقار كشرط لعقد لشراء عقار عقاري مباشرة فرصة محتملة. الخيارات العقارية تأتي مع مستوى إضافي من التعقيد بالإضافة إلى المعايير الفريدة الخاصة بها.

على نطاق واسع ، فإن خيار العقار هو عبارة عن عقد مصمم خصيصًا بين المشتري والبائع. يقدم البائع للمشتري خيار شراء عقار خلال فترة زمنية محددة بسعر ثابت. يقوم المشتري بشراء خيار شراء أو عدم شراء العقار بنهاية فترة الحجز. على يمين هذا الخيار ، يدفع المشتري للبائع علاوة على الخيار. إذا قرر المشتري شراء العقار (بمعنى آخر ، مارس خيار العقار) ، يجب على البائع بيع العقار للمشتري وفقًا لشروط العقد الموجود مسبقًا.

ربما واجهتك مفهوم الخيارات عند شراء الأسهم. توفر الخيارات بعض الخيارات الإضافية للمشتري بشروط تستند إلى الأصل الأساسي. يمكن ممارسة الخيارات بشكل عام في وقت مبكر ، أو الاحتفاظ بها حتى انتهاء صلاحية الخيار ، أو ربما بيعها إلى مشترٍ ثانٍ قبل انتهاء الصلاحية. يتم استخدام خيارات العقارات بشكل شائع من قبل مطوري العقارات والمستثمرين في صفقات العقارات السكنية التجارية أو الراقية. توفر خيارات العقارات مزيدًا من المرونة وفرص استثمار أكبر للمشترين ، مع فوائد محدودة للبائعين.

يمكن أن يكون هناك العديد من الخيارات العقارية التي تم صياغتها كجزء من اتفاقية عقد شراء العقارات. بعض من الأكثر شيوعا ما يلي:

• خيار فترة الانتظار: يدفع المشتري علاوة على خيار شراء العقار ولكن ليس مطلوبًا لخيار القائمة: يستخدم المشتري خيار إدراج العقار ويحتمل أن يكون الربح من خيار تبادل 1031: يدفع المشتري علاوة على خيار الحصول على عقد فترة ثم يجعل مثل لمثل تبادل الممتلكات العقارية في وقت الشراء

غالبًا ما تكون أقساط الخيار العقاري وفترة الحجز المتفاوض عليها وسعر البيع النهائي هي أهم المكونات التي يتم التفاوض عليها في اتفاقية خيار العقار.

مثال على خيار العقارات

هنا تحليل شامل للمخاطر والمكافأة لسيناريو خيار العقارات. لنفترض أن البناء لديه 500000 دولار ويريد شراء الأراضي المدرجة مقابل 2 مليون دولار. الباني غير متأكد من بعض الأشياء:

1. هل يمكن للباني جمع 1.5 مليون دولار من خلال قروض بنكية أو مصادر أخرى ، هل يمكن للباني الحصول على التصاريح اللازمة للتطوير السكني أو التجاري أو التقسيم الفرعي للعقار ، هل يمكن للباني جمع الأموال والحصول على تصاريح قبل قيام باني آخر بشراء الأرض؟

في هذه الحالة ، يكون خيار العقار مناسبًا. مقابل تكلفة محددة غير قابلة للاسترداد (تسمى علاوة خيار العقار) بقيمة 25000 دولار ، يمكن للباني إبرام عقد خيار العقار مع البائع. يتيح خيار العقار للباني تأمين سعر بيع العقار بمبلغ 2 مليون دولار على مدار ستة أشهر.

يمكن أن يتضمن عقد الخيار العقاري الشروط التالية:

• تفاصيل العقار (الموقع وحجمه وتفاصيله الأخرى) مدة العقد (ستة أشهر من تاريخ الاتفاق) علاوة الخيار أو المبلغ المدفوع (25000 دولار قسط غير قابل للاسترداد يدفعه المشتري إلى البائع بمبلغ إجمالي) سعر الشراء المتفق عليه إذا تمارس الخيار خلال العقد (2 مليون دولار)

لمدة ستة أشهر من العقد ، قد يكون هناك أربعة سيناريوهات محتملة.

السيناريو 1: تمت الموافقة على المنشئ للحصول على قرض بنكي بقيمة 1.5 مليون دولار. كما يؤكد أنه قادر على الحصول على التصاريح اللازمة للتنمية. وقال انه يمارس خياره العقاري لشراء العقار بسعر محدد مسبقا من 2 مليون دولار. يتلقى البائع 2 مليون دولار بالإضافة إلى الاحتفاظ بخيار الخيار الإضافي البالغ 25000 دولار.

السيناريو 2: بعد شهرين ، يكتشف البناء أنه لن يكون قادرًا على الحصول على تصريح تطوير. في الأشهر الأربعة المقبلة ، تمكن البناء من العثور على طرف آخر على استعداد لشراء العقار مقابل مليوني دولار. باني يبيع الخيار العقاري للحزب الجديد بسعر جديد قدره 30،000 دولار. يستبدل الطرف الجديد المنشئ في عقد الخيار الأصلي. يمارس الحزب الجديد الخيار ويشتري العقار مقابل 2 مليون دولار. يتلقى البائع مليوني دولار من الطرف الجديد بالإضافة إلى الاحتفاظ بخيار 25000 دولار من الباني. باع المنشئ الخيار بمبلغ 30،000 دولار ، لذا فهو يجني 5000 دولار وليس مثقلًا بممتلكات لا يمكنه استخدامها.

السيناريو 3: الباني هو مجرد مشتر خيار يتطلع للاستفادة من ارتفاع سعر العقار. إذا زاد السعر المطلوب البالغ 2 مليون دولار إلى 2.2 مليون دولار في خمسة أشهر ، فسيستفيد المنشئ من خلال ممارسة خيار شراء العقار وبيع العقار من أجل الربح. في نهاية الصفقة ، يحصل مالك العقار على مليوني دولار بالإضافة إلى علاوة الخيار البالغة 25000 دولار. يحصل البناء على ربح قدره 175،000 دولار من بيع العقار.

السيناريو 4: لا يستطيع المنشئ الحصول على قرض أو تصاريح. كما أنه لا يمكن العثور على أي مشترين آخرين مهتمين. يتيح المنشئ للخيار انتهاء الصلاحية ويفقد علاوة الخيار. ومع ذلك ، كان المشتري قادرًا على تجنب استثمار قد يكون سيئًا وقدره مليوني دولار من خلال دفع علاوة قدرها 25000 دولار (1.25٪ من قيمة الصفقة الفعلية). يستفيد البائع بمبلغ 25000 دولار ويستمر في البحث عن مشتر.

في جميع الحالات ، بمجرد وضع عقد لعقود الخيارات العقارية ، لم يعد لدى البائع خيار بشأن بيع العقار أو بأي سعر خلال فترة الاحتفاظ بالخيار. يجب على البائع الانتظار ستة أشهر لاتخاذ قرار المشتري. هذا هو السبب في أن البائع يتلقى ويحافظ على علاوة الخيار بغض النظر عما يقرر المشتري في النهاية.

الخط السفلي

توفر خيارات العقارات طريقة بديلة للتداول والاستثمار والربح من الاستثمارات العقارية. يمكن اعتبارها نوعًا من العقود التي تتم دون وصفة طبية بين طرفين فرديين. لا يوجد سوق صرف لهذه الأنواع من الخيارات ، لكن يمكن أن يكون هناك أحكام إبداعية قد تسمح للمشتري ببيع الخيار بينما لا يزال في فترة احتجاز نشطة. بشكل عام ، يجب على الأطراف المعنية ضمان أن تكون أحكام عقد الخيار مكتوبة بشكل مناسب ونزيهة والالتزام بها من قبل المعنيين.

يمكن لعقود خيارات العقارات أن تقدم بعض الطرق البديلة لكسب المال ، ولكن أحد مزاياها عمومًا هو تحويل المخاطر الكبيرة. يمكن لمطوري العقارات الاستفادة من عقد عقود خيارات عقارية متعددة ، وربما ممارسة عدد قليل فقط تم اختياره بناءً على التطورات خلال فترة الحجز. قد يختار حامل العقد أيضًا التخلي عن خيار ما إذا حدثت تغييرات خلال فترة الحجز مثل طريق سريع مزدحم جديد أو زيادة في الجريمة.

قد تختلف فترات الاحتفاظ بهذه الخيارات ، مما يؤدي أيضًا إلى تغيير المخاطر. عادة ما يكون البائع مؤمنًا بسعر محدد. إن الاحتمال الكبير في ممارسة الرياضة يمكن أن يوفر لهم بعض الوقت لاتخاذ خيارات أو ترتيبات أفضل. يطلب من المشتري عادة دفع قسط محدد على مدى فترة الحجز. قد تساعد الأقساط في خفض سعر الشراء. قد تسمح أيضًا للمشتري بالحصول على شروط أفضل لتمويل الرهن العقاري ، مما يقلل التكاليف الإجمالية. على مدار فترة الحيازة ، قد ترتفع قيمة العقار العقاري أيضًا بسعر الشراء الذي يظل كما هو.

افتراضي من قبل البائع الخيار يمكن أن يكون واحدا من التحديات الرئيسية في اتفاقات خيار العقارات. في مثل هذه الحالات ، عادة ما يكون اللجوء الوحيد للمشتري هو دعوى قضائية. يمثل الافتقار إلى المعلومات المتاحة للجمهور والسجلات السابقة للمشاركين في خيار العقار تحديًا آخر. قد يحتاج مستثمرو خيارات العقارات أيضًا إلى التفكير في نفقات إضافية مثل رسوم الخدمات القانونية مثل صياغة وتسجيل العقد.