ما هي فقاعة الإسكان؟
فقاعة الإسكان ، أو فقاعة العقارات ، هي زيادة في أسعار الإسكان مدفوعة بالطلب ، والمضاربة ، والإنفاق المفرط إلى حد الانهيار. عادة ما تبدأ فقاعات الإسكان بزيادة في الطلب ، في مواجهة العرض المحدود ، الذي يستغرق فترة ممتدة نسبيًا لتجديد وزيادة. يضخ المضاربون الأموال في السوق ، مما يزيد الطلب. في مرحلة ما ، ينخفض الطلب أو يتراجع في نفس الوقت الذي يزداد فيه العرض ، مما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار وانفجار الفقاعة.
فهم فقاعة الإسكان
فقاعة الإسكان هي حدث مؤقت ، لكنها قد تستمر لسنوات. عادةً ما يكون مدفوعًا بشيء خارج القاعدة مثل الطلب أو المضاربة أو ارتفاع مستويات الاستثمار أو زيادة السيولة - وكل ذلك يمكن أن يتسبب في أن تصبح أسعار المنازل غير مستدامة. إنه يؤدي إلى زيادة في الطلب مقابل العرض. وفقًا لصندوق النقد الدولي (IMF) ، قد تكون فقاعات الإسكان أقل تواترًا من فقاعات الأسهم ، لكنها تميل إلى أن تدوم مرتين.
فقاعات الإسكان لا تتسبب فقط في حدوث انهيار كبير في العقارات ، ولكن لها أيضًا تأثير كبير على الأشخاص من جميع الفئات والأحياء والاقتصاد الكلي. يمكن أن يجبروا الناس على البحث عن طرق لسداد قروضهم العقارية من خلال برامج مختلفة أو قد يطلب منهم حفر حسابات التقاعد لتحمل تكاليف المعيشة في منازلهم. كانت فقاعات الإسكان أحد الأسباب الرئيسية لفقدان الناس مدخراتهم.
الماخذ الرئيسية
- فقاعة الإسكان هي حالة مستديمة ولكنها مؤقتة لأسعار مرتفعة القيمة والمضاربات المتفشية في أسواق الإسكان. لقد عانت الولايات المتحدة من فقاعة إسكان كبيرة في 2000s بسبب تدفقات الأموال إلى أسواق الإسكان ، وشروط الإقراض الفضفاضة ، والسياسة الحكومية لتشجيع المساكن property.A فقاعة الإسكان ، كما هو الحال مع أي فقاعة أخرى ، هو حدث مؤقت ولديه القدرة على الحدوث في أي وقت تسمح به ظروف السوق.
ما الذي يسبب فقاعة الإسكان؟
تقليديا ، ليست أسواق الإسكان عرضة للفقاعات مثل الأسواق المالية الأخرى بسبب المعاملات الكبيرة والتكاليف الدفترية المرتبطة بامتلاك منزل. ومع ذلك ، فإن الزيادة السريعة في المعروض من الائتمان مما يؤدي إلى مزيج من أسعار الفائدة المنخفضة للغاية وتخفيف معايير الاكتتاب في الائتمان يمكن أن يجلب المقترضين إلى السوق ويزيد الطلب. ارتفاع أسعار الفائدة وتشديد معايير الائتمان يمكن أن يقلل الطلب ، مما يؤدي إلى انفجار فقاعة الإسكان.
منتصف عام 2000 فقاعة الإسكان في الولايات المتحدة
كانت فقاعة الإسكان الأمريكية سيئة السمعة في منتصف العقد الأول من القرن العشرين نتيجة جزئية لفقاعة أخرى ، هذه الفقاعة في قطاع التكنولوجيا. كان مرتبطًا بشكل مباشر بالأزمة المالية في 2007-2008 وما يعتبره البعض سببها.
خلال فقاعة الدوت كوم في أواخر التسعينيات ، كان للعديد من شركات التكنولوجيا الجديدة عروض أسعار أسهم عادية تصل إلى أسعار مرتفعة للغاية في فترة زمنية قصيرة نسبيًا. حتى الشركات التي كانت أكثر قليلاً من الشركات الناشئة والتي لم تحقق أرباحًا فعلية بعد ، تم طرحها على رؤوس أموال كبيرة من جانب المضاربين الذين يحاولون جني أرباح سريعة. بحلول عام 2000 ، وصل مؤشر ناسداك إلى الذروة ، ومع انفجار فقاعة التكنولوجيا ، فإن العديد من هذه الأسهم المرتفعة سابقًا قد هبطت إلى مستويات أسعار منخفضة بشكل كبير.
عندما تخلى المستثمرون عن سوق الأسهم في أعقاب انفجار فقاعة الدوت كوم والانهيار اللاحق لسوق الأسهم ، قاموا بنقل أموالهم إلى العقارات. في الوقت نفسه ، قام مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي بخفض أسعار الفائدة وخفضها من أجل مكافحة الركود المعتدل الذي أعقب الكساد التكنولوجي ، وكذلك لتهدئة حالة عدم اليقين في أعقاب هجوم مركز التجارة العالمي في 9/11/2001.
اجتمع تدفق الأموال والائتمان هذا بسياسات حكومية مختلفة تهدف إلى تشجيع امتلاك المنازل ومجموعة من ابتكارات الأسواق المالية التي زادت من سيولة الأصول المرتبطة بالعقارات. ارتفعت أسعار المنازل ، واشترك المزيد والمزيد من الأشخاص في شراء وبيع المنازل.
على مدى السنوات الست المقبلة ، نما هوس ملكية المنازل إلى مستويات تنذر بالخطر حيث انخفضت أسعار الفائدة ، وتم التخلي عن متطلبات الإقراض الصارمة. تشير التقديرات إلى أن 56 في المائة من عمليات شراء المنازل خلال تلك الفترة تم إجراؤها بواسطة أشخاص لم يكونوا قادرين على تحملها بموجب متطلبات الإقراض العادية. وكان هؤلاء الناس يطلق عليها اسم المقترضين الرهن العقاري. وكانت الغالبية العظمى من القروض والرهون العقارية ذات سعر قابل للتعديل مع انخفاض معدلات الأولية وإعادة جدولة لمدة ثلاث إلى خمس سنوات.
مثل فقاعة التكنولوجيا ، تميزت فقاعة الإسكان بزيادة أولية في أسعار المساكن بسبب العوامل الأساسية ، ولكن مع استمرار السوق الصاعد في الإسكان ، بدأ العديد من المستثمرين في شراء المنازل كاستثمارات مضاربة.
وقد شجع تشجيع الحكومة على امتلاك المنازل على نطاق واسع البنوك على خفض أسعار الفائدة ومتطلبات الإقراض ، الأمر الذي حفز موجة من عمليات شراء المنازل التي أدت إلى ارتفاع الأسعار بنسبة تتراوح بين 50 و 100 في المائة اعتمادًا على منطقة البلاد. استحوذت الهيجان التي اشتريت من المنزل على المضاربين الذين بدأوا في التقليب على المنازل لعشرات الآلاف من الدولارات من الأرباح في أقل من أسبوعين.
خلال تلك الفترة نفسها ، بدأ سوق الأسهم في الانتعاش ، وبحلول عام 2006 بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع. وبدأت معدلات القروض العقارية القابلة للتعديل في إعادة ضبطها بمعدلات أعلى مع ظهور مؤشرات على تباطؤ الاقتصاد في عام 2007. ومع تضاؤل أسعار المنازل عند مستويات مرتفعة ، كانت علاوة المخاطرة مرتفعة للغاية بالنسبة للمستثمرين الذين توقفوا عن شراء المنازل. عندما أصبح من الواضح لمشتري المنازل أن قيمة المنازل قد تنخفض فعليًا ، بدأت أسعار المساكن في الانخفاض ، مما أدى إلى عمليات بيع هائلة في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ستنخفض أسعار المساكن في نهاية المطاف بأكثر من 40 في المائة في بعض مناطق البلاد ، كما ستؤدي حالات التخلف عن سداد الرهن العقاري إلى ملايين عمليات حبس الرهن خلال السنوات القليلة المقبلة.
