بالنسبة لغالبية تاريخ الولايات المتحدة - أو على الأقل بقدر ما تعود المعلومات الموثوق بها - ارتفعت أسعار المساكن أكثر بقليل من مستوى التضخم في الاقتصاد. فقط خلال الفترة ما بين 1990 و 2006 ، والمعروفة باسم الاعتدال الكبير ، كانت عائدات الإسكان تنافس عائدات سوق الأوراق المالية. أنتجت سوق الأوراق المالية باستمرار طفرات وتكسيرات أكثر من سوق الإسكان ، ولكن كان لها أيضًا عائدات عامة أفضل.
أي نتائج مستمدة من مقارنة الأداء النسبي للأسهم وأسعار العقارات تعتمد على الفترة الزمنية التي تم فحصها. تبدو دراسة العائدات من القرن الحادي والعشرين مختلفة تمامًا عن العوائد التي تشمل معظم القرن العشرين أو كله.
الأدلة التاريخية
البيانات الموثوقة حول قيمة العقارات في الولايات المتحدة غامضة نسبيًا قبل العشرينيات. وفقًا لمؤشر Case-Shiller ، ارتفع متوسط معدل العائد السنوي للإسكان بنسبة 3.7٪ بين عامي 1928 و 2013. وعادت الأسهم بنسبة 9.5٪ سنويًا خلال نفس الوقت.
كان المعدل المعدل للتضخم في مؤشر داو جونز الصناعي (DJIA) خلال فترة 84 عامًا هو 1.6٪ سنويًا. وتضاعف هذا الفارق مع مرور الوقت ، مما أدى إلى زيادة أداء البورصة بخمسة أضعاف.
لا يوجد الكثير من المستثمرين بأفق استثمار مدته 84 عامًا. لنأخذ فترة زمنية مختلفة: 38 عامًا بين عامي 1975 و 2013. وقد نمت استثمارات بقيمة 100 دولار في المنزل المتوسط (وفقًا لتتبع مؤشر أسعار المنازل من وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية) في عام 1975 إلى حوالي 500 دولار بحلول عام 2013. وقد زاد استثمار مماثل بقيمة 100 دولار في مؤشر S&P 500 خلال هذا الإطار الزمني إلى حوالي 1600 دولار.
تفاح وبرتقال
في حين أن أسعار الأسهم وأسعار المساكن تعكس القيمة السوقية للأصل ، إلا أنه لا ينبغي مقارنة المنازل والأسهم بعوائد السوق فقط.
تمثل الأسهم حصة ملكية في شركة عامة. فهي ليست أصولًا مادية أو مادية ولا تخدم أي فائدة غير متجر للقيمة وأداة سائلة للأوراق المالية. في حين أن هناك بعض الأسباب للاعتقاد بأن سوق الأوراق المالية بشكل عام سوف يربح في القيمة الحقيقية (على عكس القيمة الاسمية) مع مرور الوقت ، إلا أنه لا يوجد سبب وجيه للاعتقاد بأن السهم الواحد يجب أن ينمو إلى الأبد.
العقارات ليست مثل الأسهم. بعض الناس يتكهنون بأسعار العقارات ، ولكن العقارات التجارية والسكنية تخدم وظائف ملموسة. الناس يعيشون في المنازل والوحدات السكنية. الشركات تعمل خارج العقارات التجارية. الممتلكات المادية لها قيمة في حد ذاته.
هذا يقدم ظاهرتين متعارضتين. من ناحية ، ينبغي أن تفقد الهياكل العقارية الحالية قيمتها بشكل طبيعي بمرور الوقت من خلال التآكل والاستهلاك. ليس للمنزل غير المعدل أي سبب للنمو في القيمة بمرور الوقت ؛ جميع الطوابق والسقوف والأجهزة وعصر العزل ويصبح أقل قيمة.
من ناحية أخرى ، كان متوسط المنازل التي بنيت في عام 2015 أفضل من متوسط المنازل التي بنيت في عام 1915. في حين أن المباني القائمة لا ينبغي أن تكتسب قيمة ، يجب أن تكون الهياكل الجديدة أكثر قيمة على أساس تحسيناتها الهيكلية والوظيفية.
مستشار البصيرة
دوغ كينزي ، CFP® ، AIFA® ، CIMA®
مجموعة Artifex المالية ، دايتون ، أوهايو
في الفترة من 1968 إلى 2009 ، زاد متوسط معدل التقدير للمنازل القائمة بحوالي 5.4٪ سنويًا. في الوقت نفسه ، حقق مؤشر S&P 500 عائدًا بنسبة 8.2٪ ؛ وبلغ متوسط أسهم الشركات الصغيرة 11.5 ٪ سنويا. وكان معدل التضخم حوالي 4.5 ٪. لا نتوقع نمو الاستثمارات العقارية أكثر من التضخم.
لكن الأرقام لا تروي قصة الأداء بأكملها. عليك أيضًا أن تنظر في تأثير المزايا الضريبية وعائدات الدخل وحقيقة أن الاستثمارات العقارية تسمح غالبًا برفع كبير (يمكنك تمويل عملية شراء منزل ، مما لا يزيد عن 20٪ من أموالك الخاصة ، على سبيل المثال). بالطبع ، إذا كنت تشتري العقارات مباشرة ، فأنت تحتاج أيضًا إلى التفكير في وقتك في إدارة تكاليف الممتلكات والصيانة والإصلاح. مقارنة معدلات العائد يجب أن تشمل كل هذه العناصر.
