ما هو التأجير الأرضي؟
عقد الإيجار الأرضي هو اتفاقية يُسمح فيها للمستأجر بتطوير قطعة من الممتلكات خلال فترة الإيجار ، وبعد ذلك يتم تحويل الأرض وجميع التحسينات إلى مالك العقار.
كيف يعمل التأجير الأرضي
يشير عقد الإيجار الأرضي إلى أن التحسينات ستكون مملوكة من قبل مالك العقار ما لم يتم إنشاء استثناء وينص على قيام المستأجر بدفع جميع الضرائب ذات الصلة المتكبدة خلال فترة التأجير. لأن عقد الإيجار الأرضي يسمح للمالك بتحمل جميع التحسينات بمجرد انتهاء مدة عقد الإيجار ، يجوز للمالك بيع العقار بسعر أعلى. وغالبًا ما تسمى عقود الإيجار الأرضية تأجير الأراضي ، حيث أن الملاك يؤجرون الأرض فقط.
على الرغم من أنها تستخدم بشكل أساسي في المساحات التجارية ، إلا أن الإيجارات الأرضية تختلف اختلافًا كبيرًا عن الأنواع الأخرى من الإيجارات التجارية كتلك الموجودة في مجمعات التسوق ومباني المكاتب. عادة ما لا تقوم عقود الإيجار الأخرى بتعيين المستأجر لتحمل مسؤولية الوحدة. بدلاً من ذلك ، يتم فرض رسوم على هؤلاء المستأجرين من أجل إدارة أعمالهم. يتضمن عقد الإيجار الأرضي تأجير الأراضي لفترة طويلة - عادة لمدة 50 إلى 99 سنة - إلى مستأجر يقوم ببناء مبنى على العقار.
عقد الإيجار لمدة 99 عامًا هو أطول فترة تأجير ممكنة لجزء من الممتلكات العقارية. اعتادت أن تكون أطول فترة ممكنة بموجب القانون العام. ومع ذلك ، لا تزال عقود الإيجار لمدة 99 عامًا شائعة ولكنها لم تعد أطول فترة ممكنة بموجب القانون.
يحدد عقد الإيجار الأرضي من الذي يملك الأرض ومن يمتلك المبنى والتحسينات على العقار. يستخدم العديد من الملاك عقود التأجير الأرضية كوسيلة للاحتفاظ بملكية ممتلكاتهم لأسباب تخطيطية ، لتجنب أي مكاسب رأسمالية ، ولإدرار الدخل والإيرادات. يتحمل المستأجرون عمومًا المسؤولية عن أي وجميع النفقات. ويشمل ذلك البناء والإصلاحات والتجديدات والتحسينات والضرائب والتأمين وأي تكاليف تمويل مرتبطة بالعقار.
يتحمل المستأجرون عمومًا المسؤولية عن جميع الجوانب المالية في عقد الإيجار بما في ذلك الإيجار والضرائب والبناء والتأمين والتمويل.
مثال على التأجير الأرضي
غالبًا ما تستخدم عقود الإيجار الأرضية بواسطة الامتيازات ومتاجر الصناديق الكبيرة ، فضلاً عن الكيانات التجارية الأخرى. يقوم المقر الرئيسي للشركة عادة بشراء الأرض ، والسماح للمستأجر / المطور ببناء المرفق واستخدامه. هناك فرصة جيدة لربط ماكدونالدز أو ستاربكس أو دانكن دونتس بالقرب منك بعقد إيجار أرضي.
في يوليو 2016 ، قامت شركة AllianceBernstein للاستثمار ومقرها نيويورك بشراء عقد إيجار مدته 99 عامًا من شركة BLDG Management لفندق جورج واشنطن في مدينة نيويورك في صفقة تبلغ قيمتها 100.4 مليون دولار. اشترت BLDG في الأصل الفندق عندما كان في حبس الرهن في عام 1994. على الرغم من استخدام المبنى من قبل مدرسة الفنون البصرية ومقرها مانهاتن كمهاجع للطلاب ، قدمت BLDG خطط في أبريل 2016 لاستعادة العقار إلى فندق مع مطعم وبار ، ومخازن المستوى الأرضي. يعمل الفندق حاليًا كفندق Freehand ، وهو فندق بوتيك ، في حي Flatiron بمدينة نيويورك.
بعض أساسيات أي عقد إيجار أرضي يجب أن تشمل:
- شروط عقد الإيجارحقوق كل من المالك والمستأجرشروط التمويل
المرتبات مقابل عقود الإيجار غير المرخصة
المستأجرين الأرض التأجير في كثير من الأحيان تمويل التحسينات من خلال تحمل الديون. في عقد إيجار أرضي تابع ، يوافق المالك على أولوية أقل للمطالبات على العقار في حالة تخلف المستأجر عن سداد القرض لإجراء تحسينات. وبعبارة أخرى ، فإن مالك الأرض المؤجر المرخص له يسمح أساسًا أن يكون سند الملكية بمثابة ضمان في حالة تقصير المستأجر في أي قرض يتعلق بالتحسين. بالنسبة لهذا النوع من الإيجار الأرضي ، يجوز للمالك التفاوض بشأن مدفوعات إيجار أعلى مقابل المخاطر التي يتعرض لها في حالة تقصير المستأجر. هذا قد يفيد أيضا المالك لأن بناء مبنى على أرضه يزيد من قيمة ممتلكاته.
في المقابل ، يتيح عقد الإيجار الأرضي غير المرخص للمالك الاحتفاظ بالأولوية العليا للمطالبات على العقار في حالة تخلف المستأجر عن سداد القرض لإجراء تحسينات. نظرًا لأن المقرض قد لا يأخذ ملكية الأرض في حالة عدم سداد القرض ، فقد يتردد محترفي القروض في تمديد الرهن العقاري لإجراء التحسينات. على الرغم من أن المالك يحتفظ بملكية العقار ، إلا أنه يتوجب عليه عادة أن يتحمل المستأجر مبلغًا أقل من الإيجار.
مزايا وعيوب التأجير الأرضي
عقد الإيجار الأرضي يمكن أن يستفيد كل من المستأجر والمالك.
فوائد المستأجر
يتيح التأجير الأرضي للمستأجر البناء على العقارات في موقع رئيسي لم يتمكنوا من شرائه. لهذا السبب ، غالبًا ما تستخدم متاجر السلسلة الكبيرة مثل Whole Foods و Starbucks عقود تأجير أرضية في خطط التوسع الخاصة بالشركة.
لا يتطلب عقد الإيجار الأرضي أيضًا أن يحصل المستأجر على دفعة مقدمة لتأمين الأرض ، حيث يتطلب شراء العقار. لذلك ، يشارك عدد أقل من الأسهم في الحصول على عقد إيجار أرضي ، والذي يحرر الأموال النقدية لأغراض أخرى ويحسن العائد من استخدام الأرض.
قد يتم خصم أي إيجارات يتم دفعها على عقد إيجار أرضي لضرائب الدخل الفيدرالية أو الفيدرالية ، مما يعني تخفيض العبء الضريبي الإجمالي للمستأجر.
فوائد المالك
يكتسب مالك الأرض دفقًا ثابتًا من الدخل من المستأجر مع الاحتفاظ بملكية العقار. عادة ما يحتوي عقد الإيجار على شرط تصعيد يضمن زيادة حقوق الإيجار والإخلاء التي توفر الحماية في حالة التخلف عن الإيجار أو غيرها من النفقات.
هناك أيضا وفورات ضريبية للمالك الذي يستخدم عقود التأجير. إذا قاموا ببيع عقار للمستأجر مباشرة ، فسوف يحققون مكاسب من البيع. عن طريق تنفيذ هذا النوع من الإيجار ، فإنها تتجنب الاضطرار إلى الإبلاغ عن أي مكاسب. ولكن قد يكون هناك بعض الآثار الضريبية على الإيجار الذي يتلقونه.
اعتمادًا على الأحكام الموضوعة في عقد الإيجار الأرضي ، قد يكون المالك أيضًا قادرًا على الاحتفاظ ببعض السيطرة على العقار بما في ذلك استخدامه وكيفية تطويره. هذا يعني أن المالك يمكنه الموافقة على أو رفض أي تغييرات على الأرض.
عيوب المستأجر
نظرًا لأن الملاك قد يحتاجون إلى موافقة قبل إجراء أي تغييرات ، فقد يواجه المستأجر حواجز على الطرق في استخدام العقار أو تطويره. نتيجة لذلك ، قد يكون هناك المزيد من القيود وأقل مرونة للمستأجر.
قد تكون التكاليف المرتبطة بعملية التأجير الأرضي أعلى مما لو كان المستأجر لشراء عقار على الفور. يمكن أن تكون الإيجارات والضرائب والتحسينات والتصاريح ، وكذلك أي أوقات انتظار لموافقة المالك ، مكلفة.
عيوب المالك
الملاك الذين لا يضعون الأحكام والشروط المناسبة في عقود إيجارهم سيخسرون السيطرة على المستأجرين الذين تخضع عقاراتهم للتطوير. هذا هو السبب في أنه من المهم دائمًا لكلا الطرفين مراجعة عقود الإيجار قبل التوقيع.
اعتمادًا على مكان وجود العقار ، قد يكون لاستخدام عقد الإيجار الأرضي آثار ضريبية أعلى على المالك. على الرغم من أنها قد لا تحقق مكاسب من البيع ، إلا أن الإيجار يعتبر دخلًا. لذلك يتم فرض ضريبة على الإيجار بالسعر العادي ، مما قد يزيد العبء الضريبي.
الماخذ الرئيسية
- عقد الإيجار الأرضي هو عبارة عن اتفاق يمكن للمستأجر من خلاله تطوير العقار خلال فترة التأجير ، وبعد ذلك يتم تسليمه إلى مالك العقار. وعادة ما يتم عقد الإيجار بين أصحاب العقارات التجاريين الذين يقومون عادة بتأجير الأراضي لمدة تتراوح بين 50 و 99 عامًا للمستأجرين الذين إنشاء مباني على الممتلكات. يمكن للمستأجرين الذين لا يستطيعون شراء الأراضي ، بناء الممتلكات من خلال عقد إيجار أرضي ، في حين يحصل الملاك على دخل ثابت ويحتفظون بالسيطرة على استخدام وتطوير ممتلكاتهم.
