خلال العقد الماضي ، أثر التباطؤ الاقتصادي العالمي الذي بدأ في ديسمبر 2007 على البيئة العقارية الحالية أكثر من أي مكان آخر. يشار إلى هذه الفترة من الاضطراب الاقتصادي باسم "الركود الكبير" عندما واجه الكثيرون ، إن لم يكن معظمهم ، تحديات غير مسبوقة.
إن فهم ديناميات وتأثيرات هذه الفترة التي بدأت مع فقاعة الإسكان أمر بالغ الأهمية لمشتري المنازل في سوق الإسكان اليوم.
ارتفعت أسعار المساكن مرة أخرى منذ انفجار فقاعة الإسكان ، ويعتقد بعض الاقتصاديين أن الأمة قد تواجه فقاعة عقارية أخرى محتملة ، خاصة على المستوى المحلي وعلى مستوى المدينة ، وفقًا لمؤسسة Econofact.
فهم الركود العظيم
كان الاقتصاد الأمريكي يشهد طفرة لسنوات عديدة. لكن المكاسب الاقتصادية تم القضاء عليها في غضون أشهر. ابتداءً من عام 2007 ، فقد ملايين الأشخاص وظائفهم وبيوتهم عندما بدأ سوق الإسكان في الهبوط (أي "انفجار" فقاعة الإسكان). من منتصف التسعينيات إلى منتصف عام 2000 ، ارتفع متوسط سعر السكن بسرعة ووصل إلى ذروته في عام 2007 عندما بلغ متوسط سعر المنزل في الولايات المتحدة 314000 دولار ، وفقا لبيانات التعداد الأمريكي.
في عام 2000 ، كان متوسط سعر المنزل 207،000 دولار. كانت أسعار المنازل المرتفعة بشكل مصطنع وممارسات الإقراض الفضفاضة والزيادة في القروض العقارية عالية المخاطر غير مستدامة اقتصاديًا ، لكن فقاعة الإسكان استمرت في النمو بلا هوادة. فقاعة اندلعت أخيرا في عام 2007.
الماخذ الرئيسية
- في عام 2007 ، بدأ سوق الإسكان في الهبوط. أدى ارتفاع أسعار المنازل ، وممارسات الإقراض الفضفاضة ، وزيادة القروض العقارية عالية المخاطر إلى ارتفاع أسعار العقارات إلى مستويات لا يمكن تحملها. أدت عمليات الإغلاق والإفلاس إلى انهيار سوق الإسكان ، مما أدى إلى تراجع الأوراق المالية. الرهون العقارية عالية المخاطر. كما بدأت البنوك في جميع أنحاء العالم في الفشل ، تدخلت الحكومة الفيدرالية الأمريكية لتجنب الاكتئاب.
مع نمو الأزمة ، حطمت العديد من عمليات حبس الرهن وحالات التخلف عن السداد سوق الإسكان ، الأمر الذي قلل بشكل كبير من قيمة الأوراق المالية الغامضة التي ترتبط ارتباطًا مباشرًا بالرهون العقارية عالية المخاطر (مثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري). خلقت تداعيات تأثير تموج في جميع أنحاء النظام المالي العالمي بأكمله. بدأت البنوك في الولايات المتحدة وحول العالم في الفشل. في النهاية ، تدخلت الحكومة الفيدرالية الأمريكية لتخفيف الأضرار.
سوق الاسكان خلال الكساد العظيم
خلال الفترة التي سبقت الركود ، واصل كل من المستثمرين الأجانب والمحليين ضخ الأموال في صناعة العقارات. تم إصدار قروض مشتري المساكن دون إدارة مخاطر كافية. أدى الجمع بين ارتفاع أسعار المنازل وسهولة الائتمان إلى زيادة في عدد القروض العقارية عالية المخاطر ، وهي السبب الكامن وراء الركود الكبير.
الرهون العقارية عالية المخاطر هي أدوات مالية ذات شروط متباينة على نطاق واسع يقدمها المقرضون للمقترضين الخطرين. قد يكون للمقترض المحفوف بالمخاطر تاريخ ائتماني أقل من النجوم ، واستقرار دخل مشكوك فيه ، ونسبة عالية من الدين إلى الدخل. علاوة على ذلك ، كانت القروض العقارية عالية المخاطر شائعة بين مشتري المنازل الذين كانوا يشترون المنازل الثانية. في الواقع ، استهدف المقرضون على وجه التحديد هؤلاء مشتري المنازل للقروض العقارية عالية المخاطر.
علاوة على ذلك ، غالبا ما يكون الرهون العقارية عالية المخاطر قابلة للتعديل. عرض مقرضو الرهن العقاري الثانوي للمستهلكين قروضاً عقارية ذات أسعار فائدة منخفضة لفترة قصيرة ، لكن بمجرد انتهاء الفترة الأولية المحددة ، يمكن لأسعار الفائدة أن تقفز إلى حد كبير. كان متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري في الفترة من 1998 إلى 2001 أعلى بكثير من معدلات الرهن العقاري التقليدية ، بما يصل إلى 3.7 نقطة مئوية.
تداعيات سوق الاسكان
تسبب انهيار الرهن العقاري الثانوي في فقدان الكثير من الناس لمنازلهم ، وأدى التداعيات إلى حدوث ركود اقتصادي. واجه الأمريكيون كارثة مالية حيث انخفضت قيمة منازلهم أقل بكثير من المبلغ الذي اقترضوه ، وارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري.
مدفوعات الرهن العقاري الشهرية تضاعفت تقريبا في بعض أنحاء البلاد. في معظم الحالات ، كان المقترضون يتخلفون عن سداد قروض الرهن العقاري بدلاً من دفع المزيد مقابل المنزل الذي انخفض بشكل كبير في القيمة.
في المقابل ، شهد بناء المنازل انخفاضًا كبيرًا في الحد من المعروض من المنازل الجديدة لسكان يتزايد باطراد. خلق نقص العرض والطلب المتزايد سوق البائع في قطاع العقارات. كان المزيد من الناس يطاردون الآن عددًا أقل من المنازل ، مما زاد من أسعار المنازل.
حقيقة سريع
يقول Econofact: "قبل الركود العظيم ، سبقت ثمانية من أصل عشرة ركود منذ الحرب العالمية الثانية تباطؤًا في قطاع الإسكان".
والخبر السار بالنسبة إلى مشتري المنازل اليوم هو أن الأسباب الأساسية للركود العظيم تمت معالجتها من قبل قطاع العقارات والصناعة المالية وواضعي السياسات في الولايات المتحدة. لتحفيز النمو الاقتصادي ، قام مجلس الاحتياطي الفيدرالي ، وهو المسؤول عن تحديد الظروف التي تؤثر على العمالة والنمو الاقتصادي ، بخفض معدل الأموال الفيدرالية إلى ما يقرب من الصفر.
معدل الأموال الفيدرالية هو معدل الفائدة الذي تقترض به البنوك من بعضها البعض. سمح قرار تخفيض تكاليف الفائدة للناس بالحصول على رأس مال أكبر لإعادة الاستثمار في الاقتصاد.
على مدى العقد الماضي ، أدى التأثير الصافي لأسعار الفائدة القريبة من الصفر إلى استقرار الاقتصاد الأمريكي من خلال تشجيع الإقراض بين المؤسسات المالية التي تعتبر أساسية بشكل منهجي لسوق الإسكان. اليوم ، استقر العرض والطلب على المساكن. نتيجة لذلك ، معدلات الرهن العقاري في توازن مع الاقتصاد.
