في ذروة طفرة الإسكان في عامي 2004 و 2005 ، اعتاد المقرضون على المزاح أن "كل ما تحتاجه للحصول على رهن عقاري هو أن تتنفس". لقد تغير الزمن. بين أزمة سوق العقارات والأزمة المصرفية ، شددت معايير الموافقة على القروض إلى ما هو أبعد من التنفس. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، ألقِ نظرة على 4 عوامل أساسية تدفع سوق العقارات ).
البرنامج التعليمي: المؤشرات الاقتصادية لمعرفة
في حين أنه قد يكون من الصعب التأهل للحصول على رهن عقاري اليوم ، إلا أن العملية بطرق عديدة هي ببساطة العودة إلى أيام الطفرة السابقة للإسكان التي كان المستهلكون مطالبين فيها بإثبات دخلهم وأصولهم ، وإظهار قدرتهم على سداد القرض وتحقيق مدخرات كافية عن الدفعة الأولى والاحتياطيات النقدية.
متطلبات الدفعة الأولى ذهبت أيام القروض المتاحة بدون دفعة مقدمة لمعظم المشترين. في خضم طفرة الإسكان ، كانت القروض بدون دفعة أولى متاحة بسهولة ، ولكن في هذه الأيام تتطلب القروض التقليدية دفعة أولى من 5 إلى 15 ٪. تتطلب قروض إدارة الإسكان الفدرالية المؤمن عليها من الحكومة دفعة مقدمة قدرها 3.5٪ للمشترين المؤهلين ، ولكن يجب على من يحصلون على درجة ائتمانية تقل عن 580 دفع مقدم بنسبة 10٪. قروض زارة شؤون المحاربين القدامى ، المتاحة لأفراد الجيش والمحاربين القدامى ، متوفرة دون دفعة أولى. لا يقدم برنامج قروض وزارة الزراعة الأمريكية ، المتاح للمقيمين في المناطق الريفية المخصصة ، أي قروض مدفوعة مقدمًا. (تعرف على المزيد حول قروض VA في المزايا الفريدة لرهون VA .)
أنواع القروض: اعتاد المقترضون أن يكونوا قادرين على التقدم بطلب للحصول على مجموعة متنوعة من منتجات الرهن العقاري ، مثل القروض بفائدة فقط ، وخيارات الدفع مقابل الفائدة. في حين نادراً ما تتوفر القروض بفائدة فقط اليوم ، فقد اختفى خيار إدارة مخاطر الأصول بالكامل. تعد القروض ذات معدل فائدة ثابت من الفانيليا هي الأكثر شعبية بالنسبة لمعظم المقترضين اليوم ، تليها أرمينيا المختلطة بمعدل ثابت يتراوح من سنة إلى عشر سنوات ، يليها معدل يتغير سنويًا. (حول الخيار - أرمينيا في الخيار أرمينيا: الحلم الأمريكي أو الرهن العقاري كابوس؟ )
يعتمد الائتمان المقرضون اليوم بدرجة أكبر مما كانت عليه في الماضي على درجة الائتمان الخاصة بك لتحديد ليس فقط ما إذا كنت مؤهلاً للحصول على قرض عقاري ولكن أيضًا لتحديد معدل الفائدة الخاص بك. في حين يختلف المقرضون ، يقول معظمهم إن درجة الائتمان 680 مطلوبة للموافقة على قرض تقليدي. متطلبات قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية أقل مرونة ، وسيوافق بعض المقرضين (ولكن ليس جميعهم) على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية للمستهلك برصيد ائتماني قدره 620 أو أقل. تتطلب الكثير من درجة 640 للحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية. من المحتمل أن تتم الموافقة على المقترضين الذين حصلوا على درجة ائتمان 720 أو 740 وما فوق ، وفقًا للظروف المالية الأخرى. يتم تحديد أسعار الفائدة على أساس متعدد المستويات ، حيث يتم توجيه أفضل أسعار الفائدة إلى المقترضين ذوي أعلى الدرجات الائتمانية.
التحقق في ذروة ازدهار الإسكان ، كان العديد من المقرضين يوافقون على "قروض التحقق من عدم الدخول / عدم التوثيق" ، لكن من المستحيل إلى حد كبير العثور على هذه القروض اليوم. يحتاج المقترضون إلى إثبات دخلهم من خلال إقرارات ضريبية مدتها سنتان وسيحتاجون إلى بيانات مصرفية لإثبات أن لديهم احتياطيات نقدية وموجودة. يجب أن يكون للمال الذي يتم استخدامه للدفع المقدم وتكاليف الإغلاق مسار ورقي يوضح من أين جاء ، نظرًا لوجود قواعد تتعلق بالقدرة على استخدام أموال الهدايا.
التوظيف قبل بضع سنوات ، كان المقرضون يوافقون على قروض "الدخل المعلن" ، لكن المقرضين الآن يأخذون الوقت الكافي للتحقق من التوظيف ويبحثون بعناية في الاستقرار الوظيفي كجزء من عملية الموافقة. تعتبر موافقات الرهن العقاري أكثر صعوبة بالنسبة لمقدمي الطلبات الذين يعملون لحسابهم الخاص والذين يجب عليهم إثبات وجود تدفق ثابت من الدخل وقابلية استمرار النشاط التجاري.
النسب آخر خطوة أكثر تقييدا للمقترضين اليوم هي نسبة الدين إلى الدخل. في أيام المبادئ التوجيهية الأكثر مرونة ، كان المقرضون أكثر استعدادًا لتوسيع نسب الدين إلى الدخل إلى ما يصل إلى 50٪ إذا بدا أن المقترضين لديهم القدرة على سداد القرض. معظم المقرضين الآن الحد من المقترضين لدفع السكن من 31 إلى 33 ٪ من إجمالي الدخل الشهري والديون الإجمالية من 43 إلى 45 ٪. في بعض الأحيان ، تسمح درجة الائتمان المرتفعة أو الاحتياطيات النقدية الكبيرة أو الدفعة المقدمة العالية للمقترضين بتجاوز هذه الإرشادات ، لكن المقرضين أقل استعدادًا لتوسيع هذه النسب مقارنةً بالماضي.
الشيكات الائتمانية الإضافية كجزء من إرشاداتهم الأكثر صرامة ، يقوم المقرضون أحيانًا بإعادة فحص رصيدك بعد موافقة القرض ولكن قبل تاريخ تسوية القرض كحماية إضافية لاستثماراتهم. يتعين على المقترضين توخي الحذر الشديد لتجنب استخدام بطاقات الائتمان الخاصة بهم أو التقدم للحصول على وظائف ائتمانية إضافية أو تبديل الوظائف خلال الفترة الحاسمة بين الموافقة على القرض والتسوية.
خلاصة القول إن كل هذه القواعد الجديدة والتغييرات في عملية الرهن العقاري تعني أن هناك شيئًا آخر قد تغير منذ الأزمة المصرفية: تستغرق الموافقات على القروض وقتًا أطول. يتعين على المقرضين الآن التحقق بعناية من كل التفاصيل الموجودة في طلب القرض مع إجراء تقييم ، لذلك يجب أن يكون المقترضون على أهبة الاستعداد لمدة تتراوح بين 30 يومًا على الأقل ، ولكن غالبًا ما تتراوح بين 45 إلى 60 يومًا. في حين أن هذا قد يكون محبطًا ، إلا أنه جزء من جهد متجدد بين المقرضين لفحص المتقدمين للحصول على قروض بعناية. (للحصول على قراءة إضافية ، تحقق أيضًا من أعلى درجة ائتمان: هل يمكن الحصول عليها؟ )
