ما هو الرهن؟
الرهن هو العملية القانونية التي يتحكم فيها المقرض في العقار ، ويطرد صاحب المنزل ويبيع المنزل بعد أن يتعذر على صاحب المنزل دفع مدفوعات رأس المال والفوائد بالكامل على رهنه ، على النحو المنصوص عليه في عقد الرهن.
فهم الرهن
تستمد عملية حبس الرهن أساسها القانوني من رهن عقاري أو عقد ضمان ، مما يمنح المقرض الحق في استخدام عقار كضمان في حالة فشل المشتري في الوفاء بالتزامه بالسداد.
بمجرد فشل المقترض في سداد قرض أو رهن عقاري في الوقت المحدد ، يصبح القرض جانحًا. تبدأ عملية حبس الرهن عند تخلف المقترض عن سداد قرض أو رهن عقاري. في هذه المرحلة ، سيتم إخطار صاحب المنزل في الوضع الافتراضي. بعد مضي ثلاثة إلى ستة أشهر على خسارة صاحب المنزل لدفع رهن عقاري ، بافتراض أن الرهن لا يزال متأخراً ، ولم يقم صاحب المنزل بتسديد المدفوعات الفائتة خلال فترة سماح محددة ، سيبدأ المقرض في التعويق. وكلما زاد سقوط المقترض ، أصبح من الصعب اللحاق بالمدفوعات لأن المقرضين يضيفون رسومًا على المدفوعات المتأخرة ، غالبًا بعد 10 إلى 15 يومًا.
عملية التعويق تختلف من قبل الدولة
كل ولاية لديها قوانينها التي تحكم عملية حبس الرهن ، بما في ذلك الإشعارات التي يجب على المقرض نشرها علنا ، وخيارات صاحب المنزل لجعل القرض الحالي وتجنب حبس الرهن ، وكذلك الجدول الزمني وعملية بيع الممتلكات.
يعد الرهن ، كما هو الحال في الفعل الفعلي للمقرض الذي يسيطر على الممتلكات ، الخطوة الأخيرة بعد عملية طويلة قبل الرهن ، والتي يمكن أن تشمل عدة بدائل للرهن بما في ذلك العديد من التي يمكن أن تتوسط في عواقب الرهن السلبية لكل من المشتري والمشتري. تاجر. كما هو الحال مع حبس الرهن ، والدول لديها قوانينها للتعامل مع هذه العملية.
في 22 ولاية - بما في ذلك فلوريدا وإلينوي ونيويورك - يعد التعويق القضائي هو القاعدة ، وهذا يعني أن المقرض يجب أن يذهب إلى المحاكم للحصول على إذن لحبس الرهن عن طريق إثبات أن المقترض هو الجانح. إذا تمت الموافقة على حبس الرهن ، يقوم شريف محلي بالمزاد العلني للممتلكات لأعلى مزايد في محاولة لاسترداد ما هو مستحق على البنك ، أو يصبح البنك المالك ويبيع العقار من خلال الطريق التقليدي لاسترداد خسارته. عملية الرهن القضائي بأكملها ، من عملية المقترض الأولى ، لم تحصل على الدفع من خلال بيع المقرض للمنزل ، وعادة ما تستغرق من 480 إلى 700 يوم ، وفقًا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري.
تستخدم الولايات الـ 28 الأخرى - بما في ذلك أريزونا وكاليفورنيا وجورجيا وتكساس - في المقام الأول حبس الرهن غير القضائي ، والذي يطلق عليه أيضًا سلطة البيع ، والتي تميل إلى أن تكون أسرع ولا تمر عبر المحاكم ما لم يقاض مالك المنزل المقرض.
في بعض الحالات ، لتجنب حبس الرهن في المنزل ، سيقوم المقرضون بإجراء تعديلات على جدول سداد المقترض حتى يتمكن من تحمل المدفوعات ومن ثم الاحتفاظ بالملكية. يُعرف هذا الموقف كإجراء خاص بالتحمل أو الرهن.
عواقب الرهن
إذا فشلت الممتلكات في البيع في مزاد الرهن أو إذا لم تكن قد مرت بواحدة ، فإن المقرضين - وغالبًا ما يكونون من البنوك - يأخذون عادة العقار ويمكنهم إضافته إلى محفظة متراكمة من العقارات المحظورة ، وتسمى أيضًا العقارات المملوكة (REO)). عادة ما يمكن الوصول إلى العقارات المحجوبة بسهولة على مواقع البنوك. يمكن أن تكون هذه العقارات جذابة للمستثمرين العقاريين لأنه في بعض الحالات ، تبيعها البنوك بسعر مخفض على قيمتها السوقية ، مما يؤثر بدوره سلبًا على المقرض.
للمقترض ، يمكن أن يبقى الرهن على تقرير الائتمان لمدة سبع سنوات. تأثير الرهن على درجة FICO ، ومع ذلك ، يقلل مع مرور الوقت ، لكل FICO.
