معدل ثابت مقابل قابل للتعديل معدل الرهون: لمحة عامة
القروض العقارية ذات السعر الثابت والرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل هي نوعان من أنواع الرهن العقاري الأساسي. بينما يقدم السوق العديد من الأصناف ضمن هاتين الفئتين ، فإن الخطوة الأولى عند التسوق للحصول على قرض عقاري هي تحديد أي من نوعي القروض الرئيسيين يناسب احتياجاتك.
الماخذ الرئيسية
- يفرض الرهن العقاري ذي السعر الثابت معدل فائدة محددًا لا يتغير طوال مدة القرض. يتم تعيين سعر الفائدة المبدئي على الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) دون سعر السوق على قرض ذي سعر ثابت مماثل ، و ثم يرتفع معدل (أو ربما يخفض) مع مرور الوقت. وعادة ما تكون أكثر تعقيدا من الرهون العقارية من القروض العقارية ذات السعر الثابت.
معدل الرهونات الثابتة
الرهن العقاري بمعدل ثابت يتقاضى سعر فائدة محدد لا يتغير طوال مدة القرض. على الرغم من أن مبلغ رأس المال والفائدة المدفوعة كل شهر تختلف من دفعة إلى أخرى ، إلا أن إجمالي المدفوعات يظل كما هو ، مما يجعل الميزانية سهلة لأصحاب المنازل.
يوضح الجدول الزمني للاستهلاك الجزئي أدناه الطريقة التي تتغير بها المبالغ الموضوعة على رأس المال والفائدة على مدى فترة الرهن العقاري. في هذا المثال ، مدة الرهن هي 30 سنة ، والرئيسي هو 100000 دولار ، وسعر الفائدة هو 6 ٪.
| دفع | المالك | فائدة | الرصيد الرئيسي |
| 1. 599.55 دولار | $ 99.55 | $ 500.00 | $ 99900،45 |
| 2. 599.55 دولار | $ 100.05 | $ 499.50 | $ 99800،40 |
| 3. 599.55 دولار | $ 100.55 | $ 499.00 | $ 99699،85 |
كما ترون ، فإن المدفوعات التي تتم خلال السنوات الأولى من الرهن العقاري تتكون في المقام الأول من مدفوعات الفائدة.
الميزة الرئيسية للقرض ذو السعر الثابت هي أن المقترض محمي من الزيادات المفاجئة والمهمة في مدفوعات الرهن العقاري الشهرية إذا ارتفعت أسعار الفائدة. القروض العقارية ذات السعر الثابت سهلة الفهم وتتنوع قليلاً من بنك إلى بنك. الجانب السلبي للقروض العقارية ذات السعر الثابت هو أنه عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة ، يصبح التأهل للحصول على قرض أكثر صعوبة لأن المدفوعات تكون أقل تكلفة.
على الرغم من أن سعر الفائدة ثابت ، إلا أن إجمالي مبلغ الفائدة الذي ستدفعه يعتمد على مدة الرهن. تقدم مؤسسات الإقراض التقليدية قروضًا ثابتة السعر لمجموعة متنوعة من الشروط ، وأكثرها شيوعًا هي 30 و 20 و 15 عامًا.
الرهن العقاري لمدة 30 عامًا هو الخيار الأكثر شيوعًا لأنه يقدم أقل دفع شهري. ومع ذلك ، فإن المفاضلة لهذا الدفع المنخفض هي تكلفة إجمالية أعلى بكثير ، لأن العقد الإضافي ، أو أكثر ، في الأجل المخصص في المقام الأول لدفع الفائدة. تكون المدفوعات الشهرية للرهون العقارية قصيرة الأجل أعلى بحيث يتم سداد رأس المال في إطار زمني أقصر. أيضا ، تقدم القروض العقارية قصيرة الأجل معدل فائدة أقل ، والذي يسمح لكمية أكبر من أصل المبلغ المدفوع مع كل دفعة الرهن العقاري. وبالتالي ، فإن تكلفة القروض قصيرة الأجل أقل بكثير بشكل عام. (للمزيد ، انظر فهم هيكل سداد الرهن العقاري .)
الرهون العقارية: معدل ثابت مقابل معدل قابل للتعديل
قابل للتعديل معدل الرهون
سعر الفائدة للرهن العقاري قابل للتعديل هو متغير واحد. يتم تعيين سعر الفائدة الأولي على أرمينيا تحت سعر السوق على قرض ذي معدل ثابت قابل للمقارنة ، ثم يرتفع السعر مع مرور الوقت. إذا تم الاحتفاظ ARM لفترة طويلة بما فيه الكفاية ، فإن سعر الفائدة يتجاوز معدل الذهاب للقروض ذات السعر الثابت.
ARMs لها فترة زمنية محددة والتي خلالها سعر الفائدة المبدئي لا يزال ثابتا ، وبعد ذلك يتم ضبط سعر الفائدة على تردد منظم مسبقا. يمكن أن تختلف فترة السعر الثابت اختلافًا كبيرًا - في أي مكان من شهر إلى 10 سنوات ؛ تحمل فترات التعديل الأقصر عمومًا أسعار فائدة أولية أقل. بعد المدة الأولية ، يتم إعادة تعيين القرض ، مما يعني أن هناك سعر فائدة جديد يعتمد على أسعار السوق الحالية. هذا هو ثم معدل حتى إعادة تعيين المقبل ، والتي قد تكون في العام التالي.
مصطلحات أرمينيا
تعتبر ARMs أكثر تعقيدًا من القروض ذات السعر الثابت ، لذا فإن استكشاف إيجابيات وسلبيات يتطلب فهمًا لبعض المصطلحات الأساسية. فيما يلي بعض المفاهيم التي يحتاج المقترضون إلى معرفتها قبل تحديد ARM:
- تردد التعديل: يشير إلى مقدار الوقت بين تسويات سعر الفائدة (على سبيل المثال ، شهريًا ، سنويًا ، إلخ). فهارس التسوية: ترتبط تعديلات أسعار الفائدة بمعايير. في بعض الأحيان يكون هذا هو سعر الفائدة على نوع من الأصول ، مثل شهادات الإيداع أو سندات الخزينة. قد يكون أيضًا مؤشرًا محددًا ، مثل مؤشر تكلفة الأموال أو سعر الفائدة بين البنوك في لندن (LIBOR). الهامش: عندما تقوم بالتوقيع على قرضك ، فإنك توافق على دفع سعر أعلى بنسبة معينة من مؤشر التعديل. على سبيل المثال ، قد يكون معدلك القابل للتعديل هو معدل الفاتورة لمدة عام بالإضافة إلى 2٪. يسمى هذا 2 ٪ اضافية الهامش. أحرف استهلالية: يشير ذلك إلى الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكن أن يزيد به سعر الفائدة كل فترة تعديل. بعض ARMs أيضا تقديم قبعات على إجمالي الدفع الشهري. هذه القروض ، المعروفة أيضًا باسم قروض الاستهلاك السلبي ، تحافظ على انخفاض المدفوعات ؛ ومع ذلك ، قد تغطي هذه المدفوعات جزءًا فقط من الفائدة المستحقة. تصبح الفائدة غير المدفوعة جزءًا من رأس المال. بعد سنوات من سداد الرهن العقاري ، قد يكون مديونك المستحق أكبر من المبلغ الذي اقترضته في البداية. السقف: هذا هو أعلى معدل سعر فائدة قابل للتعديل خلال فترة القرض.
أكبر ميزة من أرمينيا هي أنها أرخص بكثير من الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت ، على الأقل في السنوات الثلاث أو الخمس أو السبع سنوات الأولى. ARMs جذابة أيضًا لأن مدفوعاتها الأولية المنخفضة غالباً ما تمكن المقترض من التأهل للحصول على قرض أكبر وفي بيئة منخفضة الفائدة ، تسمح للمقترض بالاستمتاع بأسعار فائدة منخفضة (ومدفوعات أقل) دون الحاجة إلى إعادة تمويل الرهن.
يجوز للمقترض الذي يختار ARM توفير مئات الآلاف من الدولارات شهريًا لمدة تصل إلى سبع سنوات ، وبعدها من المحتمل أن ترتفع تكاليفه. يعتمد السعر الجديد على أسعار السوق ، وليس على سعر السوق الأولي. إذا كنت محظوظًا جدًا ، فقد يكون أقل اعتمادًا على شكل أسعار السوق في وقت إعادة تعيين السعر.
ومع ذلك ، يمكن أن يشكل ARM بعض الجوانب السلبية الهامة. مع ARM ، قد تتغير دفعتك الشهرية بشكل متكرر على مدى فترة القرض. وإذا حصلت على قرض كبير ، فقد تكون في مشكلة عندما ترتفع أسعار الفائدة: يتم هيكلة بعض ARMs بحيث يمكن أن تتضاعف أسعار الفائدة تقريبًا في غضون بضع سنوات فقط. (للاطلاع على المزيد ، انظر تعديل نسبة رهن الرهن العقاري: ماذا يحدث عندما ترتفع أسعار الفائدة ).
في الواقع ، فإن القروض العقارية ذات السعر القابل للتعديل لم تحظ بالكثير من المخططين الماليين بعد انهيار الرهن العقاري عالي المخاطر في عام 2008 ، والذي بشرت بعصر من عمليات حبس الرهن والبيع على المكشوف. واجه المقترضون صدمة لاصقة عند تعديل ذراعهم ، وارتفعت مدفوعاتها. لحسن الحظ ، منذ ذلك الحين تم وضع اللوائح والتشريعات الحكومية لزيادة الرقابة التي حولت فقاعة الإسكان إلى أزمة مالية عالمية. يقوم مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) بمنع ممارسات الرهن العقاري المفترسة التي أضرت بالمستهلك. المقرضون يقرضون المقترضين الذين من المرجح أن يسددوا قروضهم.
أرمينيا هي أرخص بكثير من القروض العقارية ذات السعر الثابت.
ما هو القرض المناسب لك؟
عند اختيار الرهن العقاري ، تحتاج إلى النظر في مجموعة واسعة من العوامل الشخصية وموازنتها مع الحقائق الاقتصادية لسوق المتغيرة باستمرار. غالبًا ما تمر الأموال الشخصية للأفراد بفترات من التقدم والانحدار ، ترتفع أسعار الفائدة وتنخفض ، وقوة الاقتصاد تتلاشى. لوضع اختيار القرض الخاص بك في سياق هذه العوامل ، خذ بعين الاعتبار الأسئلة التالية:
- ما مقدار دفعة الرهن العقاري التي لا تستطيع تحملها اليوم؟ هل لا يزال بإمكانك تحمل ARM إذا ارتفعت أسعار الفائدة؟ إلى متى تنوي العيش على العقار؟ في أي اتجاه تتجه أسعار الفائدة ، وهل تتوقع استمرار هذا الاتجاه؟
إذا كانت أسعار الفائدة مرتفعة ومن المتوقع أن تنخفض ، فإن أرمينيا ستضمن لك الاستفادة من الانخفاض ، لأنك غير مقيد بسعر معين. إذا كانت أسعار الفائدة في ارتفاع أو ثابتة ، فإن الدفع المتوقع أمر مهم بالنسبة لك ، فقد يكون الرهن العقاري ذي السعر الثابت هو السبيل للذهاب.
المرشحون ل ARMs
المنزل على المدى القصير
قد يكون ARM اختيارًا ممتازًا إذا كانت المدفوعات المنخفضة على المدى القريب هي متطلباتك الأساسية ، أو إذا كنت لا تخطط للعيش في العقار لفترة كافية لارتفاع الأسعار. كما ذكرنا سابقًا ، تختلف فترة السعر الثابت لأي ذراع ، من سنة واحدة إلى سبع سنوات ، ولهذا السبب قد لا يكون ذراع أرمينيا منطقيًا بالنسبة للأشخاص الذين يخططون للاحتفاظ بمنزلهم لأكثر من ذلك. ومع ذلك ، إذا كنت تعلم أنك ستنتقل خلال فترة قصيرة ، أو أنك لا تخطط للاحتفاظ بالمنزل لعقود قادمة ، فإن ARM ستعمل بشكل كبير.
دعنا نقول أن بيئة سعر الفائدة تعني أنه يمكنك الحصول على ARM لمدة خمس سنوات بمعدل فائدة 3.5 ٪. في المقابل ، يمنحك الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا نسبة فائدة تبلغ 4.25٪. إذا كنت تخطط للتحرك قبل إعادة تعيين ARM لمدة خمس سنوات ، فستوفر الكثير من المال على الفائدة. من ناحية أخرى ، إذا قررت في النهاية البقاء في المنزل لفترة أطول ، خاصة إذا كانت المعدلات أعلى عندما يتم تعديل القرض الخاص بك ، فإن تكلفة الرهن العقاري ستكون أكثر من تكلفة القرض الثابت. إذا كنت ، على الرغم من ذلك ، تقوم بشراء منزل مع ترقب نحو الترقية إلى منزل أكبر بمجرد أن تبدأ أسرة - أو تعتقد أنك ستنتقل للعمل - فقد يكون ARM مناسبًا لك.
المكسب في الدخل
بالنسبة للأشخاص الذين لديهم دخل ثابت لكنهم لا يتوقعون زيادته بشكل كبير ، فإن الرهن العقاري ذي السعر الثابت أكثر منطقية. ومع ذلك ، إذا كنت تتوقع أن ترى زيادة في دخلك ، فإن الذهاب مع ARM يمكن أن يوفر لك من دفع الكثير من الاهتمام على المدى الطويل.
لنفترض أنك تبحث عن منزلك الأول وتخرجت للتو من كلية الطب أو القانون أو حصلت على ماجستير إدارة الأعمال. هناك احتمالات كبيرة لأنك ستكسب أكثر في السنوات المقبلة ، وسوف تكون قادرة على تحمل المدفوعات المتزايدة عندما يتم تعديل القرض الخاص بك إلى معدل أعلى. في هذه الحالة ، سوف يعمل ARM من أجلك. في سيناريو آخر ، إذا كنت تتوقع أن تبدأ في تلقي أموال من صندوق ائتمان في عمر معين ، فيمكنك الحصول على ARM يعيد ضبطه في نفس العام.
نوع الدفع للخارج
إن الحصول على رهن ذي معدل قابل للتعديل جذاب للغاية للمقترضين بالرهن العقاري الذين لديهم ، أو سيكون لديهم ، الأموال النقدية لسداد القرض قبل بدء سعر الفائدة الجديد. في حين أن هذا لا يشمل الغالبية العظمى من الأميركيين ، هناك حالات التي قد يكون من الممكن أن تسحبه.
خذ المقترض الذي يقوم بشراء منزل وبيع منزل آخر في نفس الوقت. قد يضطر هذا الشخص إلى شراء المنزل الجديد أثناء تعاقد المنزل القديم ، ونتيجة لذلك ، سيحصل على ARM لمدة عام أو عامين. بمجرد أن يحصل المقترض على عائدات البيع ، يمكن له أو لها أن يستدير لسداد ARM مع عائدات بيع المنزل.
هناك موقف آخر يكون فيه ARM منطقيًا إذا كان بإمكانك تسريع المدفوعات كل شهر بما يكفي لسدادها قبل إعادة تعيينها. قد يكون استخدام هذه الاستراتيجية محفوفًا بالمخاطر لأن الحياة تحدث ، وعلى الرغم من أنك قد تكون قادرًا على تحمل مدفوعات سريعة الآن ، إذا مرضت أو فقدت وظيفتك أو غلاية ، فقد لا يكون ذلك خيارًا.
الخط السفلي
بغض النظر عن نوع القرض الذي تختاره ، فإن الاختيار بعناية سيساعدك على تجنب الأخطاء المكلفة. شيء واحد مؤكد: لا تذهب مع ARM لأن انخفاض الدفعة الشهرية هو الطريقة الوحيدة لشراء منزل الأحلام هذا. قد تحصل على معدل مماثل في وقت إعادة التعيين ، لكنه مقامرة خطيرة. من الحكمة أكثر البحث عن منزل به سعر أصغر بدلاً من ذلك.
أكمل القراءة
مقالات ذات صلة
إعادة تمويل المنزل
عندما (وعندما لا) لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك
شراء منزل
أساسيات التمويل لأول مرة مشتري المساكن
الرهن العقاري
كيف تعمل أسعار الفائدة على الرهن العقاري
الرهن العقاري
كيفية اختيار أفضل الرهن العقاري بالنسبة لك
الرهن العقاري
قابل للتعديل معدل الرهن العقاري: ماذا يحدث عندما ترتفع أسعار الفائدة
الرهن العقاري
معدل ثابت أو متغير الرهن العقاري: أيهما أفضل الآن؟
روابط الشركاءالشروط ذات الصلة
الرهن العقاري الرهن العقاري هو أداة دين يلتزم المقترض بتسديدها مع مجموعة محددة سلفًا من المدفوعات. more الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل هو نوع يختلف فيه سعر الفائدة المدفوع على الرصيد القائم وفقًا لمعيار محدد. المزيد من إعادة صياغة الرهن العقاري تأخذ إعادة صياغة الرهن العقاري باقي مدفوعات الفائدة والفوائد المتبقية من الرهن وإعادة حسابها بناءً على جدول إطفاء جديد. more كيف يمكن أن يؤثر سعر الفائدة الثابت على قرض على ميزانيتك ، يظل سعر الفائدة الثابت كما هو طوال فترة القرض بالكامل ، مما يجعل الميزانية طويلة الأجل أسهل. تجمع بعض القروض بين المعدلات الثابتة والمتغيرة. المزيد تاريخ إعادة الضبط تاريخ إعادة الضبط هو نقطة زمنية يتغير فيها سعر الفائدة الثابت الأولي على رهن معدل قابل للتعديل (ARM) إلى معدل قابل للتعديل. المزيد الرهن العقاري المدفوع المتدرج (GPM) التعريف يعد رهن الدفع المتدرج (GPM) نوعًا من أنواع الرهونات التي يزيد فيها الدفع من معدل أولي منخفض إلى معدل أعلى. أكثر