جدول المحتويات
- ما هو الرهن العقاري الأول؟
- فهم الرهن العقاري الأول
- مثال على الرهن العقاري الأول
ما هو الرهن العقاري الأول؟
الرهن العقاري الأول هو الرهن الأساسي على الممتلكات. الرهن العقاري الأول هو القرض الأساسي الذي يدفع للممتلكات ، والقرض له الأولوية على جميع الامتيازات أو المطالبات الأخرى على الممتلكات في حالة التخلف عن السداد. أول رهن ليس رهنًا على منزل المقترض الأول ؛ هذا هو الرهن العقاري الأصلي المتخذ على أي عقار واحد. ويطلق عليه أيضا أول ليان. إذا تم إعادة تمويل المنزل ، فإن الرهن العقاري المعاد تمويله يتولى أول موقف عقاري.
الماخذ الرئيسية
- الرهن العقاري الأول هو الامتياز الأساسي للممتلكات التي تؤمّن الرهن. والرهن الثاني هو الأموال المقترضة مقابل الأسهم في المنزل لتمويل مشاريع ونفقات أخرى. إذا كانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) للرهن الأول أكبر من 80 ٪ ، يحتاج المقرضون عمومًا إلى تأمين الرهن العقاري الخاص. تكون فائدة الرهن العقاري المدفوعة على الرهن العقاري الأول معفاة من الضرائب ، ولا تنطبق إلا على دافعي الضرائب الذين يفصلون في النفقات على الإقرارات الضريبية الخاصة بهم.
فهم الرهن العقاري الأول
عندما يريد الفرد شراء عقار ، فقد يقرر تمويل عملية الشراء بقرض من مؤسسة إقراض. يتوقع المقرض سداد قرض المنزل أو الرهن العقاري على أقساط شهرية ، والتي تشمل جزءًا من مدفوعات رأس المال ومدفوعات الفائدة. سيكون للمقرض رهن على العقار لأن القرض مضمون من المنزل. ويعرف هذا الرهن العقاري التي اتخذتها مشتري المساكن لشراء المنزل باسم الرهن العقاري الأول.
أول رهن عقاري هو القرض الأصلي المأخوذ من عقار. قد يكون لمشتري المنازل خصائص متعددة باسمهم ؛ ومع ذلك ، فمن الرهون العقارية الأصلية التي اتخذت لتأمين كل من الخصائص التي تشكل الرهن العقاري الأول. على سبيل المثال ، إذا كان مالك العقار يحصل على رهن لكل منزل من منازله الثلاثة ، فإن كل من الرهون الثلاثة هي أول رهن عقاري.
يؤدي مصطلح "الرهن العقاري الأول" إلى إدراك أنه قد يكون هناك رهونات عقارية أخرى على الممتلكات. يمكن لصاحب المنزل الحصول على رهن آخر ، مثل الرهن العقاري الثاني ، في حين أن الرهن العقاري الأصلي والأول لا يزال ساري المفعول. الرهن العقاري الثاني هو الأموال المقترضة مقابل الأسهم في المنزل لتمويل المشاريع والنفقات الأخرى. ومع ذلك ، فإن الرهن العقاري الثاني وأي الرهون العقارية اللاحقة الأخرى التي اتخذت على نفس الممتلكات تابعة للرهن العقاري الأول. وهذا يعني أن الرهن العقاري الأول يتم دفعه قبل سداد القروض الثانوية في حالة التخلف عن السداد.
أول رهن وقروض إلى قيمة (LTV)
إذا كانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) للرهن الأول أكبر من 80٪ ، يطلب المقرضون عمومًا تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). في مثل هذه الحالة ، قد يكون من المنطقي في بعض الأحيان أن يقتصر المقترض الأول على حجم الرهن العقاري الأول بنسبة 80٪ واستخدام تمويل ثانوي لاقتراض المبلغ المتبقي المطلوب. تعتمد اقتصاديات دفع مؤشر مديري المشتريات مقابل استخدام قرض ثانٍ إلى حد كبير على المعدل الذي يتوقع المقترض من خلاله زيادة القيمة. يمكن التخلص من مؤشر مديري المشتريات عندما تصل نسبة الفائدة على الرهن العقاري إلى 78٪. ومع ذلك ، لا بد من سداد الرهن الثاني ، والذي عادة ما يحمل سعر فائدة أعلى من الرهن العقاري الأول. هذا هو الأرجح القيام به من خلال إعادة تمويل الرهن العقاري الأول بمبلغ يساوي الرصيد المتبقي من كل من الرهون العقارية الأولى والثانية.
الضرائب على الرهن العقاري الأول
فوائد الرهن العقاري المدفوعة على الرهن العقاري الأول هو معفاة من الضرائب. هذا يعني أن مالكي المنازل يمكنهم تخفيض دخلهم الخاضع للضريبة بمقدار الفائدة الذي تم دفعه على القرض للسنة الضريبية. ومع ذلك ، فإن خصم ضريبة الفائدة على الرهن العقاري لا ينطبق إلا على دافعي الضرائب الذين يحددون المصروفات على الإقرارات الضريبية الخاصة بهم.
مثال على الرهن العقاري الأول
على سبيل المثال ، إذا كان مشتري المساكن قد أمّن رهنًا أوليًا بقيمة 250،000 دولار على عقار منزل ، وبعد عدة سنوات ، حصل على رهن عقاري آخر بقيمة 30،000 دولار على نفس العقار ، يكون الرهن الأول أعلى من الرهن الثاني. يقوم المقترض بالتخلف عن سداد مدفوعاته بعد أن قام بالفعل بسداد مبلغ 50.000 دولار من مبلغ القرض الأصلي ، وتم حجز ممتلكاته وبيعها لتغطية القرض. إذا كانت العائدات المتأتية من بيع العقار تضيف ما يصل إلى 210،000 دولار ، فسيحصل مقرض الرهن العقاري الأول على الرصيد المستحق ، وهو 200،000 دولار. سيحصل مقرض الرهن العقاري الثاني على ما تبقى ، وهو في هذه الحالة 10،000 دولار. لأن الرهن العقاري الأول هو مطالبة أولية لها الأسبقية على المطالبات الثانوية ، فإن القروض العقارية الثانية عادة ما تطلب معدلات فائدة أعلى من القروض العقارية الأولى.
