قد يكون شراء منزل أكبر وأهم قرار مالي في حياتك ، ومن المرجح أن يتطلب رهنًا لتمويل عملية الشراء. مع تقدم تقنية شراء المنازل ، يمكن إجراء عملية العثور على أفضل معدلات الرهن العقاري عبر الإنترنت - باستخدام أدوات مفيدة لمساعدتك في العثور على أفضل خيار لك ، مثل أداة حاسبة الرهن العقاري من Investopedia. هذا النوع من الآلات الحاسبة هو وسيلة جيدة للتعرف على سوق الرهن العقاري في منطقتك - الأنواع والشروط والأسعار المتاحة.
آه ، لكن معرفة الأرقام هي مجرد خطوة واحدة. يجب أن تفهم أيضًا ما الذي يؤثر عليهم وما إذا كانت تمثل صفقة جيدة لك أم لا. لذلك بعد الحساب ، تابع القراءة لفهم الفئات المختلفة للرهون العقارية ، بالإضافة إلى بعض نصائح التسوق حول كيفية الحصول على قرض عالي الجودة.
العثور على أفضل الرهون العقارية مع حاسبة لدينا
تسأل الحاسبة عن عوامل متعددة لمساعدتك في تضييق الخيارات الأنسب لاحتياجاتك المحددة. يمكنك مقارنة المدفوعات بين العقود القصيرة والطويلة ، وتقييم معدل فائدة أولي أقل على رهن ذي معدل قابل للتعديل ("ARM") مقابل خيار سعر ثابت أكثر تقليدية ، أو تحديد ما إذا كان الرهن العقاري ذي الفائدة فقط ("IO") يحقق أقصى استفادة شعور لك.
فيما يلي قائمة بالمصطلحات التي قد تواجهها أثناء استخدامك لآلة حاسبة الرهن العقاري:
درجة الائتمان: درجة الائتمان هي تعبير رقمي للجدارة الائتمانية للشخص.
الموقع: يجب عليك تحديد الدولة التي سيتم فيها سداد الرهن العقاري ، ثم تضييق الموقع إما عن طريق أقرب مدينة أو رمز بريدي.
مبلغ القرض: هذا سيكون معادلاً للقيمة المقدرة للمنزل (مطروحًا منه الدفعة الأولى) أو الرصيد المتبقي على رهنك الحالي الذي ترغب في إعادة تمويله.
نقاط الرهن العقاري: نقطة الرهن العقاري تساوي واحد بالمائة من إجمالي مبلغ الرهن. هناك نوعان من النقاط: نقاط الخصم ، والتي تمثل الفائدة المدفوعة مسبقًا على الرهن العقاري ؛ ونقاط المنشأ ، والتي هي رسوم قد المقرض الرهن العقاري تهمة المقترض.
النسبة المئوية للأسفل: تُعرف أيضًا باسم الدفعة المقدمة ، أو الدفعة الأولى التي يتم إجراؤها عند شراء شيء ما بالائتمان.
المنتجات: نوع الرهن العقاري الذي تهتم به ، مثل الرهن العقاري التقليدي ذي السعر الثابت أو الرهن أو الرهن العقاري IO. يُظهر خيار ARM نسبة مثل "7/1" ، والتي تمثل عدد سنوات الرهن العقاري الذي يحمل سعر فائدة ثابت ، وبعد عدد السنوات المحددة مسبقًا (في هذه الحالة ، 7) ، يتم ضبط سعر الفائدة مرة واحدة في السنة (1) للفترة المتبقية من القرض ، وفقًا لثلاثة عوامل: مستوى المؤشر المرتبط بالرهن ، مثل LIBOR ؛ هامش ARM الذي تم إنشاؤه في بداية القرض ؛ والحد الأقصى للرهن العقاري.
شراء أو إعادة تمويل: تستخدم الرهون العقارية لتمويل شراء منزل. يتم استخدام إعادة التمويل لاستبدال قرض قديم بقرض جديد يوفر شروطًا أفضل مقابل رسوم.
أنواع الرهون العقارية: هل يمكنك الحصول على أفضل سعر؟
اعتمادًا على عوامل مثل درجة الائتمان الخاصة بك وتاريخ التوظيف ونسبة الدين إلى الدخل ، ربما تكون الآلة الحاسبة قد توصلت إلى - وربما يقدم لك المقرض - رهنًا برهنًا متميّزًا أو رهنًا ضعيفًا أو رهنًا ما ، يسمى " البديل ألف الرهن العقاري. دعنا نلقي نظرة سريعة على فئات الرهن العقاري المختلفة ونرى ما يؤثر على الفئة التي تتأهل لها.
القروض العقارية
تلبي قروض الرهن العقاري الأولية معايير الجودة التي وضعتها فاني ماي (الرابطة الوطنية للرهن العقاري الفيدرالية) وفريدي ماك (مؤسسة الرهن العقاري الفيدرالية) ، وهما الشركتان اللتان ترعاهما الحكومة اللتان توفران سوقًا ثانوية للرهون العقارية عن طريق شراء القروض من المقرضين الأصليين. وفقًا للاحتياطي الفيدرالي ، فإن الرهن العقاري الرئيسي هو "رهن للمقترض الذي تكون درجاته الائتمانية 740 أو أعلى ، وتكون نسب الدين إلى الدخل فيها أقل من المتوسط ، ويتميز رهنه بجدول الإطفاء القياسي الموحد لسعر ثابت أو رهن قابل للتعديل. "
يتعين على المرشحين للرهون العقارية الممتازة أيضًا سداد دفعة مقدمة كبيرة - تتراوح نسبتها بين 10٪ و 20٪ - على السكن ، والفكرة هي أنه إذا حصلت على بشرة في اللعبة فأنت أقل عرضة للتخلف عن السداد. نظرًا لأن المقترضين الذين يتمتعون بنتائج ائتمانية أفضل ونسب الدين إلى الدخل يميلون إلى أن يكونوا أقل مخاطرة ، يتم تقديمهم أدنى أسعار الفائدة - حاليا بمعدل 4.6 ٪ للرهن الثابت لمدة 30 عاما - والتي يمكن أن توفر عشرات الآلاف من الدولارات على مدى مدة القرض.
الرهون العقارية عالية المخاطر
يتم تقديم القروض العقارية عالية المخاطر للمقترضين الذين لديهم تصنيفات ائتمانية أقل ودرجات فيكو الائتمانية أقل من حوالي 640 ، على الرغم من أن القطع الدقيق يعتمد على المقرض. بسبب زيادة المخاطر على المقرضين ، تحمل هذه القروض أسعار فائدة أعلى - مثل 8٪ إلى 10٪.
هناك عدة أنواع من هياكل الرهن العقاري الثانوي. الأكثر شيوعًا هو الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) ، والذي يتقاضى "سعر الفائدة" في البداية ، ثم ينتقل إلى معدل عائم ، بالإضافة إلى الهامش ، لبقية القرض. مثال على قرض أرمينيا (ARM) هو قرض 2/28 ، وهو رهن عقاري مدته 30 عامًا وله معدل فائدة ثابت في أول عامين قبل تعديله. في حين أن هذه القروض غالباً ما تبدأ بمعدل فائدة معقول ، بمجرد أن تتحول إلى معدل أعلى متغير ، تزداد مدفوعات الرهن العقاري بشكل كبير.
الرهون العقارية البديل
الرهون العقارية Alt-A تقع في مكان ما بين الفئات الأولية وفئات الرهن العقاري. واحدة من الخصائص المميزة للرهن العقاري البديل هو أنه عادة ما يكون قرضًا منخفضًا أو بدون وثيقة ، مما يعني أن المقرض لا يحتاج إلى الكثير من المستندات (إن وجدت) لإثبات دخل المقترض أو أصوله أو نفقاته. هذا يفتح الباب أمام ممارسات الرهن العقاري الاحتيالية ، حيث يمكن لكل من المقرض والمقترض أن يبالغ في الأرقام من أجل تأمين رهن أكبر (مما يعني المزيد من المال للمقرض والمزيد من المنزل للمقترض). في الواقع ، بعد أزمة الرهون العقارية عالية المخاطر في 2007-2008 ، أصبحت تعرف باسم "القروض الكاذبة" لأن المقترضين والمقرضين كانوا قادرين على المبالغة في الدخل و / أو الأصول لتأهيل المقترض للحصول على قرض عقاري أكبر.
في حين أن المقترضين من فئة Alt-A يتمتعون عادةً بنسب ائتمانية لا تقل عن 700 - أعلى بكثير من الحد الائتماني للقروض منخفضة التكلفة - تميل هذه القروض إلى السماح بمدفوعات منخفضة نسبيًا ونسب أعلى من القروض إلى القيمة ومزيد من المرونة عندما يتعلق الأمر بديون المقترض إلى نسبة الدخل. هذه الامتيازات تمكن بعض المقترضين من شراء منزل أكثر مما يمكنهم تحمله ، مما يزيد من احتمال التخلف عن السداد. ومع ذلك ، يمكن أن تكون القروض المنخفضة أو غير المخصصة مفيدة إذا كان لديك بالفعل دخل جيد ولكنك لا تستطيع إثبات ذلك لأنك تكسبه بشكل متقطع (على سبيل المثال ، إذا كنت تعمل لحسابك الخاص).
نظرًا لأن Alt-As يُنظر إليها على أنها محفوفة بالمخاطر إلى حد ما (تقع في مكان ما بين الرهن العقاري و الرهن العقاري الثانوي) ، فإن أسعار الفائدة تميل إلى أن تكون أعلى من معدلات القروض العقارية الرئيسية ولكن أقل من القروض العقارية ذات المخاطر الثانوية - في مكان ما بين 5.5 ٪ إلى 8 ٪ ، وهذا يتوقف على المقرض وموقف المقترض.
الحصول على أفضل صفقة الرهن العقاري الممكنة
من الواضح أنه كلما ارتفع سعر الفائدة ، زاد المبلغ الذي تدفعه كل شهر ، وكلما دفعت في النهاية مقابل منزلك. للمقارنة ، دعونا نلقي نظرة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما بسعر ثابت 200000 $.
بالمعدل الأولي - 4.6٪ في هذا المثال - ستكون دفعتك الشهرية 1025 دولارًا. خلال فترة سداد القرض ، ستدفع 169،103 دولارًا كفوائد - لذلك ستدفع فعليًا ما مجموعه 369،103 دولارًا.
الآن افترض أنك تحصل على نفس رهن ثابت لمدة 30 عامًا مقابل 200،000 دولار ، لكن هذه المرة يتم تقديم معدل فائدة أعلى من 6٪. تبلغ الدفعة الشهرية 1199 دولارًا أمريكيًا وستدفع ما مجموعه 231،676 دولار أمريكي كفوائد ، وبذلك يصل المبلغ الإجمالي الذي دفعته إلى 431676 دولار أمريكي. هذا التغيير البسيط في الفائدة كلفك 62573 دولار.
المهم هو أن تدرك ذلك: لمجرد أن المقرض يقدم لك رهنًا بسعر Alt-A أو معدل الرهن العقاري الثانوي لا يعني أنك لن تكون مؤهلاً للحصول على قرض عقاري ذو سعر فائدة رئيسي مع مقرض مختلف. قد يكون المقرضون وسماسرة الرهن العقاري قادرين على المنافسة ، لكنهم بشكل عام ليسوا ملزمين بتقديم أفضل صفقة متاحة لك. الأمر يستحق بذل جهد كبير للتجول: يمكن أن يوفر لك الوقت الكافي للعثور على سعر فائدة أفضل عشرات الآلاف من الدولارات على مدار فترة القرض.
كيفية الحصول على أرخص الرهن العقاري
نصائح لإيجاد أفضل معدلات الرهن العقاري
ليس هذا هو الوقت المناسب للسماح لشخص آخر بالتسوق من أجلك. كما رأينا للتو ، فإن الشروط التي تحصل عليها يمكن أن تحدث فرقًا كبيرًا في ما تدفعه لاقتراض نفس المبلغ من المال.
كيف يمكنك تجنب دفع أكثر مما تحتاج إلى الرهن العقاري الخاص بك؟ بالتأكيد ، قارن بين العروض التي تحصل عليها من خلال تشغيلها من خلال حاسبة الرهن العقاري الخاصة بك على الإنترنت لمعرفة ما ستكون عليه مدفوعاتك وفوائدك. وكما تفعل - أو حتى قبل ذلك - اتبع الخطوات أدناه.
1. البدء في التحضير المبكر
إذا كنت تبحث عن منزل في الوقت الحالي ، فقد يكون من الصعب الحصول على أموالك. لذا حاول التفكير في المستقبل ؛ ربما حتى تأجيل صيد المنازل حتى تتمكن من تنظيف منزلك المالي.
بشكل عام ، تحتاج إلى رصيد مستحق. قبل أن تفكر في الحصول على قرض عقاري ، سيبحث المقرضون التقليديون عن درجة ائتمانية لا تقل عن 700 ، وكما ذكرنا أعلاه ، واحدة من 740 للرهن العقاري ذي السعر المتميز. القروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية تأتي مع معايير أكثر استرخاء ، ولكن شروط أكثر صرامة. افعل ما بوسعك للحصول على هذه النتيجة عن طريق سداد أرصدة بطاقات الائتمان هذه وغيرها من الديون الشخصية ، إلى أقصى حد ممكن.
حتى اختلاف 20 نقطة في درجاتك قد يؤدي إلى رفع أو انخفاض معدل الفائدة الخاص بك بأكثر من 0.25٪. في منزل بقيمة 250،000 دولار ، قد يعني ربع النقطة دفع مبلغ إضافي قدره 12000 دولار أو أكثر على مدى عمر القرض.
ثانيا ، انقاذ ما يصل! بقدر ما يمكنك اخماد ، وانخفاض دفع الرهن العقاري الخاص بك وأقل فائدة عليك دفع مع مرور الوقت. ارتفاع دفعة أولى قد يعني حتى انخفاض سعر الفائدة. يمكن أن يؤدي الخروج بنسبة 30٪ كدفعة مقدمة (مقابل 20٪ التقليدية) ، على سبيل المثال ، إلى انخفاض معدل الفائدة الخاص بك بأكثر من 0.5٪.
2. لا تنظر إلى سعر الفائدة وحده
سعر الفائدة مهم ، ولكن هناك الكثير للمقارنة. هل هناك عقوبة الدفع المسبق إذا قررت إعادة التمويل في مرحلة ما؟ ما هي التكاليف الإجمالية للإغلاق؟ تكاليف الإغلاق عمومًا تصل إلى 2٪ إلى 5٪ من سعر المنزل. إذا كان منزلك يكلف 150،000 دولار ، فتوقع أن تدفع التكاليف من 3000 إلى 7500 دولار. هذه مجموعة كبيرة ، لذلك يجب عليك أن ترى ما يشحنه المقرض عادة.
3. فهم مؤشر مديري المشتريات
على الرغم من أنها لا تعول على التكلفة الإجمالية للرهن العقاري الخاص بك ، إلا أن إغلاق التكاليف يعد ضربة لمرة واحدة. ولكن هناك لدغة أخرى تحافظ على العض. إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 20٪ ، فأنت تعتبر مخاطرة أعلى ، ويُطلب منك تحمل مؤشر مديري المشتريات أو تأمين الرهن العقاري الخاص. هذا يجعلك رهان أكثر أمانًا للمقرض. المشكلة هي أنك الشخص الذي يدفع ثمنها - من 0.5 ٪ إلى 1 ٪ من القرض بأكمله كل عام. يمكن أن تضيف الآلاف من الدولارات إلى ما يكلفه لحمل القرض. إذا انتهى بك الأمر إلى دفع مقابل مؤشر مديري المشتريات ، فتأكد من توقفه بمجرد كسب ما يكفي من الأسهم في منزلك من خلال مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك لتكون مؤهلة.
4. قفل وتحميل
دعنا نقول أنك تحصل على صفقة الرهن العقاري المدهشة. مبروك ، ولكن التحرك بسرعة. يتم قفل سعر الفائدة - وربما ظروف أخرى - لفترة محددة من الوقت. عليك أن تغلق في غضون فترة القفل أو تخاطر بخسارة الصفقة. لا تسويف.
الخط السفلي
يحدث معظم العمل المتعلق بالحصول على أدنى معدل رهن عقاري قبل وقت طويل من استعدادك للتقديم. إن الحصول على درجة ائتمانية ممتازة ودفعة أولى كبيرة هما أفضل الطرق لخفض معدل الفائدة.
ولكن لا تثق في بنكك أو سمسار عقارات أو سمسار رهن عقاري لتحصل على أفضل الشروط. قد يكون لديهم حافز مالي لتوجيهك في اتجاه معين. هل التسوق الخاصة بك ، والرهن العقاري حساب ومقارنة. أيضًا ، تذكر أنه لمجرد أنك مؤهل للحصول على مبلغ الرهن العقاري X ، لا يوجد شيء يقول أنه يجب عليك استعارة الكثير.
