الأزمة المالية + 10: أين أسعار المنازل الآن؟

لقد مرت 10 سنوات على انهيار ليمان براذرز والأزمة المالية التي تلت ذلك ، ويبدو أن الاقتصاد مزدهر. سجلت البورصة رقما قياسيا لأطول فترة صعود في التاريخ الحديث بعد مضي 3445 يومًا - ما يقرب من تسع سنوات ونصف - دون تصحيح كبير. في وقت سابق من هذا العام ، انخفض معدل البطالة في الولايات المتحدة إلى 3.8 ٪ ، وهو أدنى مستوى منذ 18 عام.

كان الإسكان في قلب الأزمة التي أنتجت الركود العظيم. لكن الآن ، بالنسبة للجزء الأكبر ، فإن سوق العقارات حار جدًا أيضًا: الأسعار مرتفعة ، وهبط المخزون وتراجعت معايير الإقراض ، مما مكّن المزيد من الناس من الحصول على قروض عقارية. وفقًا لما نشرته مدونة FICO Research الحديثة ، "الاتجاه الواضح الأول حول الرهون العقارية الناشئة حديثًا هو أنه كلما ابتعدنا عن الركود العظيم ، يبدو أن معايير الاكتتاب قد تراجعت ، وقسم أوسع من المستهلكين يحصلون على قروض عقارية نتيجة لذلك."

أزمة الإسكان 101

ومع ذلك ، فقد كان 10 سنوات وعرة للسكن. تذكر ممارسات الإقراض الرديئة التي ساعدت في اندلاع الأزمة: فقد حفز المقرضون في الفترة التي سبقت الانهيار المقرضين على إصدار قروض لأي شخص كان على استعداد للتوقيع على الخط المنقط - حتى لو كان من الواضح أن الفرد لم يتمكن من السداد - فقط لملء فائض المخزون. كانت قروض NINJA ، التي تم إصدارها للمقترضين الذين لا دخل لهم ولا وظيفة ولا أصول ، متفشية ، وأدى الرهن العقاري ذو معدل فائدة منخفض (2/28) الذي تم إصداره على نطاق واسع (ARM) إلى فشل المقترضين. أعطت هذه القروض للمقترضين معدل "دعابة" أقل من السوق للعامين الأولين ، وبعد ذلك قفزت الفائدة إلى معدل أعلى ، مما جعل المدفوعات في كثير من الأحيان لا يمكن تحملها.

من الربع الأول من عام 2006 حتى عام 2012 ، كانت قروض الرهن العقاري ذات الرهون العقارية عالية المخاطر أعلى من معدل البدء في حبس الرهن - إلى حد بعيد - من قروض الرهن العقاري الثابتة والرئيسية والرهون العقارية والقروض العقارية منخفضة المخاطر ، كما هو مبين في الرسم البياني التالي من جمعية مصرفيي الرهن العقاري. كان لدى أرمينيا تحت الرهن العقاري أعلى معدلات الجنوح خلال نفس الفترة.

تم إعادة تغليف الديون المستحقة على هذه القروض في المنتجات القابلة للاستثمار ، بما في ذلك الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، والتي تم بيعها للبنوك وصناديق التحوط وشركات التأمين وصناديق التقاعد وحتى الأفراد الأثرياء. عندما بدأ المقترضون في سداد قروضهم ، كان الأمر كارثيًا لأي مؤسسة مالية (أو فرد) قامت بشراء أو بيع أوراق مالية مدعومة برهن عقاري. ساعد تداعيات على قلب الصناعة المالية بأكملها. انهار سوق الأوراق المالية ، وفشلت البنوك ، وهبطت أسعار المساكن وفقد ملايين الأشخاص وظائفهم ، وأعداد كبيرة من مدخراتهم التقاعدية ومنازلهم.

أسعار المنازل اليوم

بلغ مؤشر أسعار المنازل الوطنية ذروته في أبريل 2006 ، ووصل إلى أدنى مستوى له في مارس 2011 - بعد حوالي عامين من انتهاء الركود رسميًا - وعاد إلى ذروته في أكتوبر 2017 ، وفقًا لتقرير خاص من شركة البيانات العقارية CoreLogic. شهدت ولاية نيفادا أكبر انخفاض خلال فترة الركود ، مع انخفاض بنسبة 60 ٪ في أسعار المنازل. لم تكن ولاية أريزونا وفلوريدا متأخرة ، حيث انخفضت بنسبة 51 ٪ و 50 ٪ على التوالي ، كما هو مبين في الرسم البياني التالي من CoreLogic ، والذي يكشف عن أكبر وأصغر قطرات الذروة إلى الحضيض في ولايات محددة.

وقال فرانك نوتهافت ، كبير الاقتصاديين في CoreLogic: "بعد أن وصلت أخيرًا إلى القاع في عام 2011 ، بدأت أسعار المنازل في الارتفاع ببطء إلى ما نحن عليه الآن". "زيادة الطلب وانخفاض العرض - وكذلك ازدهار أسواق العمل - أعطت بعض أسواق الإسكان الأكثر تضررا دفعة في أسعار المنازل. ومع ذلك ، لا يزال الكثيرون غير مستعدين إلى مستويات ما قبل الانهيار ".

في حين أن العديد من الدول استعادت قيمها قبل الأزمة ، فإنها ليست كلها أخباراً جيدة. جعلت معايير الإقراض الأكثر صرامة منذ الأزمة من الصعب الحصول على قرض عقاري ، وهو ما يعتقد البعض في الصناعة أنه ساهم في تشديد المخزون والأسعار التي تجاوزت ذروتها قبل الأزمة.

تواجه الأسعار المرتفعة ومعايير الإقراض الصارمة والمنافسة من جميع المشترين النقدية ، العديد من مشتري المنازل ليس لديهم خيار الآن سوى الإيجار. في بعض مناطق المترو ، بما في ذلك سان فرانسيسكو ، لا يستطيع سوى 25 ٪ من السكان شراء منزل ، وفقا للمعهد الحضري. في الواقع ، ارتفعت نسبة المستأجرين في 50 من أكبر المدن في الولايات المتحدة بين عامي 2006 و 2016 ، وفقا لموقع Zillow العقاري. اليوم ، بلغت النسبة المئوية للسكان الإيجارات أعلى مستوياتها منذ عام 1965.

وقال جوناثان ميلر ، الرئيس التنفيذي لشركة تقييم العقارات والاستشارات ميلر صموئيل: "نحن بالفعل في مرحلة مخلفات". "لأن ارتفاع الأسعار لا يعني أننا قد تعافينا. لا تزال مشوهة ، وهذا بسبب شروط الائتمان ".

القدرة على تحمل التكاليف يعتمد على السوق

عندما بلغ سوق الإسكان ذروته في أبريل 2006 ، تم إدراج ما يقرب من ثلثي مناطق المترو الأكثر اكتظاظًا بالسكان في الولايات المتحدة على أنها مبالغة في تقدير القيمة ، وتم اعتبار أن خمسة مناطق مترو فقط ، أي ما يعادل 1٪ فقط ، مقومة بأقل من قيمتها. في مارس 2011 ، وصل السوق إلى القاع ، واعتبرت أكثر من 27 سوقًا - أو 7٪ من مناطق المترو الأكثر اكتظاظًا بالسكان - مبالغًا فيها. اليوم (اعتبارًا من ديسمبر 2017 ، أحدث البيانات المتاحة) ، أصبحت مناطق المترو الأكثر اكتظاظًا بالسكان في الولايات المتحدة مقسمة بشكل متساوٍ تقريبًا بين أسواق مقومة بأقل من قيمتها ، ومبالغ في قيمتها ، وفي قيمة - أي "على المدى الطويل والمستدام" مستويات ، بدعم من أساسيات السوق المحلية مثل الدخل المتاح ، "وفقا ل CoreLogic.

	المغالاه	في القيمة	مقومة بأقل من قيمتها
يناير '00: البداية	6٪	87٪	7٪
نوفمبر '06: الذروة	67٪	32٪	1٪
مارس 11: الحقيقة	7٪	42٪	52٪
ديسمبر 17: الحالية	33٪	35٪	32٪