في السوق الحرة الديناميكية ، يتنافس المقرضون - سواء كانت مدعومة من الحكومة أو مخصخصة - على أعمال مشتري المنازل ، مما يؤدي إلى رفع أو خفض متوسط أسعار الفائدة الشهرية على قروض الرهن العقاري. بناءً على أسعار المساكن المصححة ومعايير الائتمان الأكثر صرامة والفائض المتناقص من المنازل غير المباعة ، ظل متوسط سعر الفائدة على القروض العقارية الثابتة لمدة 30 عامًا بالقرب من أدنى مستوياتها التاريخية.
معدلات الرهن العقاري اليوم لا تزال قريبة من 4 ٪ ، ولكن زيادة إلى 5 ٪ في المستقبل المنظور أمر ممكن تماما. في الواقع ، إنه أمر معتبر نظرًا لوجود اقتصاد أقوى في عام 2017. ومع ذلك ، فإن ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري لا داعي للخوف ، والمعرفة بالموضوع سوف تخفف من مخاوف المشاركين في سوق الإسكان. من الضروري للمشاركين في سوق الإسكان أن يفهموا ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، لأنها تؤثر فقط على كل جانب من جوانب شراء منزل. (للمزيد من هذا المؤلف ، انظر: الإيجارات العقارية لإيرادات التقاعد وبناء الثروة .)
ارتفاع أسعار الفائدة ومشتري المنازل
في مجال العقارات ، تقول الحكمة التقليدية أن ارتفاع أسعار الفائدة يجعل شراء أو بيع منزل أكثر صعوبة وأن أسعار الفائدة المتناقصة تجعل الشراء والبيع أسهل.
على سبيل المثال ، إذا كان Johnny Home Buyer يرغب في الحصول على نسبة 4٪ على رهن ثابت مدته 30 عامًا على منزل تبلغ قيمته 400،000 دولار ، فسيبلغ دفع رهنه الشهري 1900 دولار. لكن إذا تأهل جوني فقط للحصول على نسبة 5 ٪ على رهن عقاري ثابت مدته 30 عامًا ، فسترتفع دفعاته الشهرية إلى 2138 دولارًا. زيادة بنسبة 1٪ في الفائدة تزيد من مدفوعات جوني بمبلغ 238 دولارًا أو حوالي 13٪. لذا ، ماذا يعني هذا بالنسبة لمشتري المنازل؟
من وجهة نظر المشتري المنزل ، مع زيادة معدلات الرهن العقاري ، وانخفاض القدرة على تحمل التكاليف. في السابق ، يريد Johnny Home Buyer التأهل للحصول على قرض عقاري بقيمة 400،000 دولار بفائدة 4٪ ، لكن بفائدة 5٪ ، يمكن للمقرضين فقط تقديم قرض جوني بقيمة 355،000 دولار بناءً على مؤهلاته. إن زيادة الفائدة على الرهن العقاري بنسبة 1٪ تقلل من القوة الشرائية لجوني بمقدار 45،000 دولار.
قبل الكساد العظيم ، خلال ذروة جنون الرهن العقاري ، لم يكن بإمكان جوني هومر "التأهل" على ذلك الرهن العقاري الذي كان يريده بقيمة 400 ألف دولار. ولكن لتهدئة الصفقة ، كان بنك الإقراض ضعيف التكلفة قد عرض على جوني معدل فائدة قابل للتعديل بنسبة 2٪ في السنوات الخمس الأولى. بعد خمس سنوات ، ومع ذلك ، فإن جوني في مأزق بفائدة 7 ٪ على الأقل ، وربما أكثر إذا ارتفعت أسعار الفائدة.
ارتفاع أسعار الفائدة والبائعين
ارتفاع معدلات الرهن العقاري يؤثر على البائعين كذلك ، وإن كان بشكل مختلف. على سبيل المثال ، إذا أرادت جيل بيع منزلها بمبلغ 400000 دولار ، فهي أكثر من موضع ترحيب لإدراج منزلها بهذا السعر. ولكن نظرًا لارتفاع أسعار الفائدة ، لا يمكن للمشترين المحتملين سوى شراء منزل Jill بسعر 355،000 دولار. مما لا شك فيه أنها لا تزال قادرة على جني الأرباح من البيع ، ولكن الزيادة بنسبة 1٪ فقط في معدلات الرهن العقاري تقلل من القيمة السوقية لمنزل جيل بنحو 45،000 دولار. يعتمد ربحها على مدى أدائها الجيد للسوق. في الأساس ، إذا كانت أسعار الفائدة سترتفع بسرعة كبيرة ، فسوف تضغط على بيئة الإسكان. (للمزيد من هذا المؤلف ، راجع: Seasons Impact Real Estate أكثر مما تعتقد .)
ارتفاع أسعار الفائدة وقيمة الممتلكات
أسعار الفائدة المرتفعة لها تأثير ملحوظ على المشترين والبائعين. تثبت المواقف الافتراضية أن قيمة العقارات وأسعار المساكن ترتبط ارتباطًا مباشرًا بمعدلات الرهن العقاري ، ولكن ما يكمن وراء كلا السيناريوهين هو صحة الاقتصاد.
إذا كان الاقتصاد ينمو بسرعة كافية ، فلن يكون لارتفاع معدلات الرهن العقاري تأثير كبير على قيمة العقارات وأسعار المساكن. على سبيل المثال ، إذا زادت معدلات الرهن العقاري بنقطة واحدة ، فستزيد المدفوعات الشهرية بمقدار 238 دولارًا. ومع ذلك ، فإن الاقتصاد القوي يسمح لأصحاب العمل بزيادة الرواتب بما يكفي للمساعدة في تعويض ارتفاع سعر الفائدة. طالما استمر الاقتصاد في النمو ، وما زلنا نرى نمو الوظائف ونمو الأجور ، فإن ارتفاع أسعار الفائدة لا ينبغي أن يشل سوق الإسكان.
ارتفاع أسعار الفائدة والاستثمار العقاري
مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، فإن التأثير على الاستثمار العقاري يمكن أن يكون إيجابيا. سوف يزداد سوق تأجير العقارات لأن عددًا أقل من الناس يمكنهم التأهل للحصول على قروض عقارية. ومع ذلك ، فإن ارتفاع أسعار الفائدة يقلل من الأسعار ، لذلك قد يكون من الأفضل في بعض الأحيان الشراء خلال بيئة سعر الفائدة المرتفعة.
علاوة على ذلك ، مع ارتفاع أسعار الفائدة ، سيتم إجراء عدد أقل من المعاملات العقارية لأن معايير الإقراض ستكون أكثر صرامة. وبالتالي ، فإن المزيد من الناس بحاجة إلى استئجار العقارات حتى يتمكنوا من تحمل الرهن العقاري. إن زيادة الفائدة بنسبة 1٪ للمستثمر يمكن أن تتحول إلى ربح كبير في سوق الإسكان المناسب.
في الختام: شراء أو بيع؟
شراء منزل مع ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري ليس شيئا يدعو للخوف. من وجهة نظر تاريخية ، لا يزال معدل الرهن العقاري 5 ٪ منخفضة بشكل ملحوظ. والرهن العقاري اليوم بسعر ثابت لمدة 30 عامًا لا يزال أرخص بكثير من المقارنات التاريخية ، كما هو موضح في البيانات المقدمة من قِبل الرهن العقاري فريدي ماك. لم يصل المتوسط السنوي لمعدلات الرهن العقاري الثابتة لمدة 30 عامًا إلى 5٪ منذ عام 2009. في بداية الركود الكبير في عام 2006 ، كان متوسط معدل الرهن العقاري 6.41٪. قبل عشر سنوات في عام 1996 ، كان متوسط معدل الرهن العقاري 7.81 ٪ ، وقبل 10 سنوات من ذلك في عام 1986 ، كان متوسط معدل الرهن العقاري 10.19 ٪.
إن أسعار الفائدة المتبقية بالقرب من المستويات المنخفضة التاريخية تبشر بالخير بالنسبة للمشترين ، ويعكس سوق اليوم بعضًا من أقل الديون التي يستطيع المشتري الحصول عليها في السوق. الأهم من ذلك ، العثور على الرهن العقاري المناسب يعتمد على تلقي المشورة الصحيحة من خبير عقاري متمرس الذي يمتلك شخصيا العديد من العقارات وتعامل مع العديد من مبيعات العقارات للآخرين. يمكّن العمل مع خبير المستثمرين المحتملين من الشعور بمزيد من المعرفة والثقة والأمان مع قراراتهم المالية. (لمعرفة المزيد من هذا المؤلف ، راجع: 8 أسئلة يجب طرحها قبل إدارة خصائص التأجير .)
